b) Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản, xây dựng
2.2.2. Nội dung thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại Citics
2.2.2.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tai CITICS
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ quy trình TĐG BĐS ở CITICS
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và lên kế hoạch thẩm định giá
- Sau khi nhận được thông báo có hồ sơ, chuyên viên định giá phải truy cập vào
trang https://value-admin.citics.vn/ kiểm tra mục đang thực hiện hồ sơ, để xác định hợp đồng cần thẩm định giá, và gọi điện xác nhận lại khách hàng thời gian
khảo sát.
- Khi nhận được hồ sơ, chuyên viên thẩm định cần kiểm tra cẩn thận hồ sơ pháp
lý của BĐS: gồm có 4 trang chính và các trang bổ sung (nếu có); nắm rõ thông
tin chủ tài sản, các vấn đề chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, đồng sở hữu,... hoặc ghi chú bổ sung ảnh hưởng đến tài sản; Nắm rõ thông tin về địa chỉ, vị trí/
- Chuẩn bị các trang thiết bị, giấy tờ cần thiết cho việc khảo sát (biên bản khảo sát
hiện trạng tài sản, hợp đồng yêu cầu thẩm định, phiếu thu, máy đo hoặc thước đo
khoảng cách).
Bước 2: Khảo sát thực tế TS TĐG và thu thập các thông tin liên quan
- Xác định vị trí TSTĐ đúng theo GCN (hướng, tứ cận tiếp giáp, đường giao thông phía trước, số nhà...).
- Chụp hình đường giao thông (Mặt tiền đường chính, đoạn nhỏ nhất dẫn vào, đoạn trước TSTĐ); Chụp tổng quan TSTĐ và hiện trạng bên trong TSTĐ. - Xem xét tổng quan trước, sau và xung quanh TSTĐ, kiểm tra các yếu tố bất
lợi
như cột điện, mồ mả, chùa, nhà thờ, trụ điện,..
- Kiểm tra thông tin về quy hoạch, nếu có nghi vấn thì liên hệ cơ quan chức năng
như Địa chính phường/xã, Phòng Tài Nguyên Môi Trường,... để làm rõ. - Ký kết hợp đồng giữa công ty cổ phần CITICS và khách hàng yêu cầu TĐG. - Lập biên bản khảo sát và yêu cầu xác nhận ký tên chủ tài sản/ người hướng
dẫn,
đơnvị ngân hàng (nếu có), đồng thời xác nhận hoàn thành khỏa sát trên https://value-admin.citics.vn/ .
- Thu tiền từ khách hàng và cung cấp phiếu thu (nếu khách hàng thanh toán bằng
tiền mặt).
- Thông thường, để định giá các BĐS thế chấp CITICS thường sử dụng 2 phương
pháp chính là so sánh và chi phí. Do vậy các chuyên viên thẩm định giá cần thu
thập thêm thông tin của các tài sản so sánh: vị trí, tình trạng pháp lý, diện tích,
- Phân tích đặc trưng của thị trường bất động sản thẩm định:
+ Đối với nhà ở dân dư: xem xét các yếu tố như tuổi, sở thích về cơ sở vật chất, cơ cấu hộ gia đình,...
+ Đối với bất động sản thương mại hay công nghiệp: đặc điểm của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường; mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.
- Phân tích cung cầu: phân tích những xu hướng cung cầu khiến giá trị bất động
sản định giá tăng hoặc giảm.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
+ Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản. + Tính khả thi về mặt tài chính.
Bước 4: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
- Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá.
- Nhập liệu thông tin vào trong Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm
định giá trên hệ thống “CITICS VALUATION” theo quy định và tiêu chuẩn do
công ty ban hành. Sau khi hoàn thành thì gửi duyệt sang cho các Kiểm soát viên
phê duyệt.
Bước 5: Kiểm soát viên thực hiện kiểm duyệt hồ sơ
- Kiểm soát viên kiểm tra về giá và công thức tính; phê duyệt giá và kiến nghị các
nội dung sai khác cùng những cảnh báo các rủi ro hiện trạng khi có sự phát hiện
* Phương pháp thu nhập: bao gồm 2 phương pháp là vốn hóa thu nhập và chiết khấu dòng thu nhập
+ Đối với phương pháp vốn hóa thu nhập: được vận dụng khi dòng thu nhập dự
Bước 6: Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá
Đây là bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá của CITICS. Công ty hoàn thiện hồ sơ và trả kết quả cho khách hàng. Neu khách hàng còn thắc mắc, chuyên viên định giá có nghĩa vụ phải giải thích rõ ràng. Nếu không còn thắc mắc thì tiến hành nghiệm thu, thanh lý hợp đồng gửi khách hàng xem xét và thanh toán phí dịch vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2.2.2.2. Phương pháp định giá bất đông sản thế chấp tai
CITICS
Tại CITICS, cả 4 phương pháp thẩm định giá BĐS đều được sử dụng. Mỗi một phương pháp lại cho ra một giá trị khác nhau, và không có phương pháp nào là đúng nhất. Tùy thuộc vào mục đích, đặc điểm, thông tin thu thập được của TS cần TĐG mà công ty sẽ chọn ra những phương pháp thích hợp nhất, để kết quả mang tính khách quan và có độ chính xác cao. 4 phương pháp đó là: + Phương pháp so sánh + Phương pháp chi phí + Phương pháp thu nhập + Phương pháp thặng dư
* Phương pháp so sánh: thường được áp dụng với các BĐS thế chấp là các
căn
hộ chung cư được giao dịch phổ biến trên thị trường, các dãy nhà liền kề được
xây dựng cùng một kiểu và những mảnh đất trống . Với ưu điểm đơn giản, dễ áp
dụng, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật thực hiện , thể hiện được sự đánh giá của
thị trường, thì phương pháp này luôn là sự lựa chọn đầu tiên của các Chuyên viên thẩm định khi xác định giá trị cho các loại BĐS này.
* Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để thẩm định giá những BĐS có
mục đích riêng biệt, ít được giao dịch trên thị trường như: bệnh viện, trường
nhập tạo ra từ BĐS.
+ Đối với phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: được áp dụng khi dòng thu nhập dự báo bất ổn, và giá trị của bất động sản sẽ được thu hồi vào cuối kỳ hạn tính toán theo tỷ lệ thay đổi dự tính
Phương pháp thu nhập nói chung thường được sử dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để tìm ra phương án tối ưu và hiệu quả. Những bất động sản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư có thể kể đến như: nhà ở, căn hộ, nhà cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng,...
* Phương pháp thặng dư: được dùng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển. Nó có thể là mảnh đất trống có khả năng phát triển được, hay mảnh đất có công trình xây dựng nhưng công trình đó có tiềm năng nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo.
Phương pháp này giúp phân tích, đánh giá được các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Do vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.