b) Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản, xây dựng
1.2.1. Ví dụ minh họa thẩm định giá bất động sản thế chấp tại CTCP CITICS
Dưới đây là một trong số các bất động sản thế chấp do CITICS thẩm định giá:
* Thông tin về Khách hàng và Tài sản thẩm định:
Khách hàng yêu cầu ÔNG PHẠM QUANG HẢI
thẩm định
Địa chỉ 290 phố Bà Triệu, Lê Đại Hành, Hai Bà Trưng, Hà Nội
Tài sản thẩm định Thửa đất số 152-4, tờ bản đồ số 15, tổ 14, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội
(Nay là số 1A, ngách 20, ngõ 193 Bồ Đề, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội)
Thời điểm thẩm định Tháng 03 năm 2021
* Quy trình Thẩm đính hồ sơ bất động sản thế chấp của Ông Phạm Quang Hải:
Bước 1: Bộ phận kinh doanh của Công ty cổ phần Citics tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
Đầu tiên, Chuyên viên tín dụng của ngân hàng tạo mã hồ sơ cần thẩm đính ở số 1A, ngách 20, ngõ 193 Bồ Đề, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội trên app của CITICS dành riêng cho các ngân hàng, và đăng ảnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên trên đó. Sau khi kiểm tra thấy giấy tờ pháp lý đã có đủ 4 mặt và trang bổ sung, nhân viên hành chính của bộ phận kinh doanh sẽ gọi điện cho khách hàng là ông Phạm Quang Hải để hẹn thời gian khảo sát và chuyển qua bộ phận điều phối. Lúc này, nhân viên điều phối cần xác nhận và phân hồ sơ vào tài khoản cho 1 Chuyên viên thẩm đính.
Bước 2: Bộ phận nghiệp vụ tiếp nhận được hồ sơ thẩm định giá
- Tiếp theo, nhân viên thẩm đính phải kiểm tra cẩn thận về địa chỉ cũng như các thông số như diện tích, kích thước mặt tiền, hình dạng thửa đất, hướng được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng) của căn nhà cần TĐG. Cụ thể hơn với căn nhà ở số 1A, ngách 20, ngõ 193 Bồ Đề, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội, khi tiếp nhận sổ hồng, nhân viên thẩm đính cần nghiên cứu kỹ các thông tin như sau:
+ Địa chỉ trên sổ: Tổ 14, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội + Diện tích sử dụng riêng: 40,0m2
+ Diện tích xây dựng: 27m2; diện tích sàn: 25m2 + Nhà cấp 4
+ Mặt tiền: 4.52m ; Chiều dài: 8.77m + Hướng: Tây Nam
+ Vị trí thửa đất: Thửa đất số 152-4, tờ bản đồ số 15
Việc nghiên cứu kỹ các thông tin này có thể giúp nhân viên thẩm định phát hiện kịp thời trường hợp khách hàng chỉ sai tài sản thẩm định khi đi khảo sát thực tế.
- Tìm hiểu thêm các thông tin về môi trường xung quanh tài sản TĐG, giá cả của
các căn nhà đang rao bán trên internet, và đặc biệt kiểm tra trước để biết khu vực
này không có quy hoạch trên phần mềm “VietPalm”.
- Sau đó, Chuyên viên thẩm định cần gọi điện xác nhận lại 1 lần nữa về thời gian
khảo sát với khách hàng.
- Chuẩn bị đầy đủ dụng cụ khảo sát: máy đo khoảng cách, biên bản khảo sát, hợp
đồng, phiếu thu tiền và tiến hành đi khảo sát hiện trường tài sản.
Bước 3: Khảo sát thực tế hiện trạng tài sản
- Vì tài sản thẩm định ở trong nội thành Hà Nội, nên Chuyên viên thẩm địnhsử dụng luôn phương tiện di chuyển của mình là xe máy đến địa điểm khảo sát. - Chuyên viên cần xin phép người hướng dẫn khảo sát là ông Phạm Quang Hải
để
để tiến hành đo đạc, kiểm tra hiện trạng và chụp ảnh Tài sản thẩm định.
- Về việc đo đạc: sử dụng máy đo khoảng cách để kiểm tra chiều rộng mặt tiền và
chiều dài của căn nhà đồng thời sử dụng thêm la bàn để đo hướng. Sau khi đo xong thấy kết quả trùng khớp với trên sổ hồng, thể hiện khách hàng đã chỉ đúng
tài sản.
Kiểm tra cẩn thận Móng, Tường, Nền, sàn, Mái thì thấy căn nhà vẫn còn khá mới, không bị hỏng hóc nhiều. Tỷ lệ hao mòn cụ thể được CITICS trình bày ở “bảng 2.6: Tỷ lệ chất lượng còn lại theo phương pháp tỷ trọng kết cấu”
Hệ thống điện, Hệ thống truyền hình, Hệ thống cấp thoát nước, Hệ thống thông tin liên lạc đầy đủ
- Chụp ảnh Tài sản: Chụp tổng quan TSTĐ, góc chụp bao gồm cả ngách 20 và TS
(1 tấm tổng quan, 1 tấm số nhà)
Hiện trạng bên trong TSTĐ: chụp phòng khách, bếp, phòng ngủ, WC, và các kết cầu đặc biệt
Tiếp đến chụp hình đường giao thông: chụp đường Bồ Đề, đoạn nhỏ nhất dẫn vào từ đầu ngách 20 và đoạn trước TSTĐ) .
- Xem xét tổng quan trước, sau và xung quanh TSTĐ , kiểm tra các yếu tố bất lợi
như cột điện, mồ mã, chùa, nhà thờ, trụ điện,... thì thấy TS này không thuộc yếu
tố bất lợi nào.
- Điều tra Môi trường xung quanh: môi trường này tập trung nhiều dân cư sinh sống, an ninh được đảm bảo.
- Lập biên bản khảo sát và yêu cầu xác nhận ký tên chủ tài sản là ông Phạm Quang Hải, lập phiếu thu phí TĐG, đồng thời xác nhận hoàn thành khỏa sát trên
trang https ://value-admin.citics.vn/
Bước 4: Khảo sát các thông tin TSSS
- Đi tìm xung quanh đường Bồ Đề để thấy có các tin rao bán nhà/ bán đất không.
- Khi không tìm thấy các tin rao bán, CVTĐ sử dụng những thông tin đã tìm sẵn
- Sau quá trình tìm kiếm các BĐS so sánh, Chuyên viên TĐ của CITICS đưa ra 3
BĐS như ở “bảng 2.4: Thông tin TSTĐ và các TSSS”
Bước 5: Nhập liệu hồ sơ Thẩm định
- Hoàn thành quá trình khảo sát TS TĐG và các TSSS, Chuyên viên quay về văn
phòng để gửi biên bản khảo sát cho Kiểm soát viên và Thẩm định viên ký. - Chuyên viên TĐG nhập liệu hồ sơ vào hệ thống https://value-admin.
citics.vn/
- Việc điều chỉnh các tỷ lệ của BĐS so sánh và BĐS TĐG được trình bày ở “bảng
2.5: Điều chỉnh các tỷ lệ % giữa TSTĐ và TSSS”.
- Hoàn thành việc nhập hồ sơ, Chuyên viên nhấp gửi duyệt để chuyển qua bước Phê
duyệt.
Bước 6: Gửi ban kiểm soát phê duyệt.
- Kiểm soát viên kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp, thông tin tài sản và giá trị thẩm định.
- Kiểm soát viên hỏi lại các Chuyên viên một số thông tin liên quan và chốt giá trị
thẩm định của BĐS như ở “bảng 2.7: Kết quả thẩm định giá”.
Bước 7: Trình ban lãnh đạo:
- Sau khi đã có giá trị cuối cùng như ở “bảng 2.7: Kết quả thẩm định giá”, kiểm soát viên trình lên thẩm định viên phê duyệt.
- Phê duyệt hoàn tất, Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng.
Bước 8: Hoàn thành quá trình thẩm định:
Thông tin pháp lý do khách hàng cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN 742769 vào sổ cấp GCN số CS 23389, được Sở tài nguyên và môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 29/5/2018 cho ông Phạm Quang Hải
Chủ sở hữu Phạm Quang Hải
Quan hệ giữa chủ sở hữu và khách hàng Chính chủ sở hữu
Địa chỉ
Nhà số 1A, ngách 20, ngõ 193, Phố Bồ Đề, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội
Hình thức sử dụng Riêng
“Bảng 2.1: Thông tin về pháp lý” dưới đây đã được Chuyên viên Thẩm định lấy ra từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, kết hợp thêm thông tin địa chỉ nhà cụ thể do Khách hàng cung cấp.
Thửa số 152-4
Tờ bản đồ 15
Tọa độ Google Maps 21.036229, 105.875913
Mục đích sử dụng đất Đất ở
DIỆN TÍCH ĐẤT
1. Đất ở phù hợp quy hoạch được công
nhận
2. Đất không được công nhận
40
0
Chiều rộng (m) 4.52
Chiều dài (m) 8.77
Hình dáng Vuông vức
Huớng Tây Nam
(Nguồn: Chứng thư số TD660-1/CITICS-CT)
* Thông tin về thửa đất:
Thông tin về thửa đất đã được Chuyên viên thẩm định của CITICS lấy từ trong “sổ hồng”, kết hợp với quá trình khảo sát và đo đạc thực tế, từ đó đưa ra được bảng 2.2 như dưới đây:
Loại nhà Nhà phố
Cấp nhà II
Mô tả công trình - Nhà phố >= 5 tầng được xây dựng kiên cố, độ an toàn cao
với kết cấu chịu lực: khung, sàn, mái bê tông cốt thép (có
hoặc không dán ngói), tường gạch sơn nước, nền lát gạch
ceramic các loại hay tương đương.
- Theo đánh giá của các chuyên gia, trong điều kiện Tổng diện tích công trình TỔNG DIỆN TÍCH (M2) TẦNG NỔI (M 2 ) TẦNG HẦM (M2 )
(Nguồn: Báo cáo KQTĐG số TD660-1/CITICS-BC)
* Hiện trạng thửa đất:
Tại thời điểm khảo sát, Chuyên viên TĐG đã chỉ ra tài sản cần thẩm định đang sử dụng để ở, đo đạc thực tế thì thấy BĐS có 1 mặt tiền rộng 4.52m, hướng Tây Nam, tiếp giáp với 1 mặt hẻm rộng khoảng 3.8m, đoạn nhỏ nhất rộng 2.7m.
Kết cấu đường hẻm: bê tông Kết nối giao thông: đường thông
Khoảng cách ra đường chính (phố Bồ Đề): khoảng 350m
* Công trình xây dựng trên đất:
Qua quá trình đi khảo sát thực tế, Chuyên viên nhận thấy BĐS thế chấp ở số nhà 1A, ngách 20, ngõ 193, Phố Bồ Đề, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội có công trình xây dựng thực tế khác với trên sổ hồng; và chưa có giấy phép xây dựng, Nhưng vị trí đất cũng như các kích thước mặt tiền, chiều dài, hướng thì đúng theo sổ hồng. Do vậy, Chuyên viên TĐ đã sử dụng những thông tin khảo sát thực tế thu thập được để điền vào “bảng 2.3: kết cấu công trình xây dựng” dưới đây và đưa thêm 1 câu chú thích đi kèm.
120 120 0Số tầng 5 tầng