CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CTCP CITICS
3.2.2. Chú trọng việc thu thập thông tin đầy đủ, chính xác.
Trong công tác định giá BĐS thế chấp, ngoài yếu tố về nhân sự, thì thông tin cũng là 1 trong số các yếu tố đầu vào khá quan trọng, quyết định đến tính chính xác của kết quả thẩm định giá, nhờ đó giúp ngân hàng xem xét được mức cho vay hợp lý, đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng. Các chuyên viên cần thu thập nhiều thông tin nhất có thể, không chỉ thông tin về BĐS cần định giá mà còn phải điều tra thêm các thông tin có liên quan làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS như: yếu tố xã hội xung quanh TS, các vấn đề tâm linh,... Nguồn thông tin đạt chất lượng là nguồn thông tin đó phải rõ ràng, đầy đủ, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra lại được. Việc áp dụng các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh tại CITICS vẫn còn một vài hạn chế cũng do việc thu thập và phân tích thông tin chưa quá tốt. Do vậy, để hoàn thiện được công tác này, có thể sử dụng các giải pháp sau:
- Đầu tiên, các nhân viên TĐG cần xác định được những thông tin cần thu thập, phân biệt rõ thông tin nào là chủ yếu, thông tin nào là thứ yếu. Các thông tin có thể kể đến như:
+ Thông tin về BĐS cần định giá
+ Thông tin về những giao dịch gần đây làm căn cứ so sánh, phân tích, và điều chỉnh
+ Thông tin về tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội xung quanh TS + Thông tin về các văn bản pháp luật có liên quan,.
Việc chỉ ra những thông tin như vậy sẽ giúp các nhân viên tránh bị bỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin mang tính quyết định đến giá trị của BĐS. Hơn nữa, sau khi thu thập xong những thông tin cần thiết, nên để chúng vào 1 bảng biểu,
và lần sau nếu có cơ hội đi thẩm định những tài sản khác trong khu vực này, chỉ cần kiểm tra lại xem có thay đổi gì không, nếu không là có thể sử dụng được luôn cơ sở dữ liệu đó. Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian và tăng tính hiệu quả hơn trong công việc.
- Ở CITICS, có bộ phận riêng chuyên thu thập dữ liệu để góp một phần vào sự phát triển hệ thống phần mềm của công ty. Tuy nhiên, hiện tại bộ phận này chỉ
sử dụng các dữ liệu từ các trang web mua bán BĐS nên chất lượng thông tin có
thể chưa được đảm bảo xác thực. Do vậy, công ty nên thay đổi cách thức làm việc của nhóm này bằng cách khuyến khích các nhân viên dành 1 đến 2 buổi mỗi tuần để đi thu thập thông tin và đánh giá thị trường của địa bàn mà họ đang
làm. Khi các nhân viên đã có cảm quan được mức giá thị trường tại đó thì việc
chọn lọc thông tin từ các nguồn trên mạng cũng sẽ được nhanh chóng và dễ dàng hơn.
- Ngoài ra, công ty cũng nên nới lỏng các chính sách liên kết, hợp tác với các Tổ
chức khác cùng chuyên môn có kinh nghiệm lâu năm hơn, vừa để trao đổi, chia
sẻ thông tin; vừa để học hỏi thêm các kinh nghiệm về Thẩm định giá.
- Hơn nữa, công ty cũng nên gây dựng các mối quan hệ lâu dài với các cán bộ Chính quyền địa phương, các cơ quan ban ngành để theo dõi sát sao hơn những
dữ liệu mới về tình hình quy hoạch và những thay đổi trong luật pháp có liên quan đến thẩm định giá BĐS. Qua đó, giúp các nhân viên của công ty thuận tiện
hơn trong chu trình xác thực thông tin về thực trạng pháp lý của BĐS.
Sau khi thu thập được những thông tin có chất lượng thì nên đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty để làm cơ sở tham khảo cho các TS TĐG khác. Mặc
định đáng tin cậy thì cần phải tạo dựng được một khu vực để lưu trữ toàn bộ các hồ sơ pháp lý và các văn bản pháp luật hiện hành một cách khoa học.
Cụ thể cần:
+ Tách biệt các hồ sơ pháp lý, văn bản pháp luật theo từng phân ngành cụ thể; các văn bản luật, nghị định, thông tư hướng dẫn nào đi cùng nhau thì để gần nhau.
+ Liên tục cập nhật và thay đổi các văn bản mới, loại trừ các văn bản cũ đã hết hiệu lực để giảm bớt sai sót khi tiếp cận.
+ Tham dự các buổi tọa đàm phổ biến và hướng dẫn sử dụng các văn bản pháp luật được tổ chức, nhằm bắt kịp những sự biến đổi, những nét mới có thể tác động đến hoạt động của công ty.
- Chưa có bảng hệ thống điều chỉnh tham khảo: Bảng điều chỉnh này được sử dụng khi các Chuyên viên, TĐV lựa chọn phương pháp so sánh để TĐG. Các tỷ lệ điều chỉnh theo % trong bảng từ trước đến nay hầu như theo ý muốn và kinh nghiệm của Chuyên viên nên mỗi người sẽ có một cách điều chỉnh khác nhau, gây khó khăn cho các Kiểm soát viên và Chuyên gia phê duyệt khi kiểm tra lại giá của BĐS thẩm định. Do vậy, công ty nên thiết lập 1 bảng hệ thống điều chỉnh chung, ngoài giúp cho các KSV, Chuyên gia phê duyệt; thì còn là minh chứng để thuyết phục khách hàng về việc điều chỉnh các yếu tố so sánh, từ đó xây dựng được sự uy tín hơn cho công ty.
Thông tin của bảng này sẽ được lấy từ các BĐS đã thẩm định từ trước đến nay, sử dụng phương pháp thống kê các yếu tố khác nhau giữa các BĐS và tỷ lệ % ảnh hưởng đến giá trị BĐS của các yếu tố này; sau đó thống nhất tỷ lệ điều chỉnh giữa các Chuyên viên, TĐV với nhau.
Nội dung của bảng sẽ bao gồm các mục:
S Các yếu tố điều chỉnh
S Mức đánh giá