120 Số tầng5 tầng
2.3.2. Các hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả kể trên, quá trình thẩm định giá bất động sản thế chấp của
công ty vẫn chưa được cho là hoàn thiện, nó vẫn còn một vài mặt hạn chế dưới đây:
* Quy trình thẩm định giá:
Trong bối cảnh sự cạnh tranh giữa các tổ chức định giá ngày càng gay gắt và đòi hỏi thời gian hoàn thành một hồ sơ thẩm định phải nhanh, tạo ra một áp lực và khối lượng công việc rất lớn không những cho các Chuyên viên thẩm định mà còn cả các Kiểm soát viên. Hiện nay, số lượng Kiểm soát viên của CITICS vẫn còn khá hạn chế, chỉ khoảng 4-5 người, trong khi lượng hồ sơ ngày một nhiều hơn. Điều này khiến nhiều thông tin đầu vào không được soát xét kỹ lưỡng, đặc biệt với những thông tin mang tính quyết định lớn đến giá trị của BĐS như việc BĐS có diện tích nằm trong chỉ giới hành lang thoát lũ.
* Các phương pháp thẩm định giá:
Có thể thấy việc áp dụng phương pháp so sánh và chi phí vào hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp là tương đối hợp lý. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng, hai phương pháp này vẫn còn gặp phải một số mặt hạn chế như sau:
- Đối với phương pháp so sánh:
+ Bởi các thông tin thường mang tính chất lịch sử, nên khi thị trường có những biến động nhất định, các thông tin đã thu thập sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu, khiến cho mức độ chính xác của thông tin sẽ thấp.
+ Việc khó khăn trong xác định tính chất thành công của giao dịch các BĐS so sánh ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá. Thông thường, với những BĐS đã được bán, thì minh chứng rõ nhất có thể thấy là trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,... Tuy nhiên hầu như các hợp đồng đều không phản ánh giá trị thật mà 2 bên đã giao dịch thành công bởi nó liên quan đến việc nộp thuế thu nhập cá nhân của họ. Giá trị thật của BĐS thường chỉ được trao đổi trực tiếp qua lời nói. Vì vậy, trong nhiều trường hợp các Chuyên viên định giá chỉ lấy được thông tin từ các mức giá rao bán để điều chỉnh.
+ Mặc dù theo phương pháp so sánh, giá trị BĐS cần sát với giá thị trường, nhưng trong nhiều trường hợp thông tin nhiễu loạn, giá rao bán của các BĐS không tương đồng với nhau, vì thế các thẩm định viên phải tự điều chỉnh theo cảm tính. Đặc biệt khi điều chỉnh các yếu tố của TSSS với TS TĐG, không có một văn bản pháp lý nào quy định rõ về tỷ lệ điều chỉnh cụ thể, nên mức độ
điều chỉnh hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực và kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viên. Điều này ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định, làm tăng sai số so với giá trị thực của BĐS cần thẩm định.
- Đối với phương pháp chi phí:
Khi tính chi phí để xây dựng lại một công trình mới, nên lựa chọn “chi phí tái tạo”, nhưng chủ yếu CITICS lại sử dụng “chi phí thay thế”, bởi tuy chi phí tái tạo đem lại kết quả chuẩn xác hơn, nhưng nó lại thiếu tính hiện thực. Trên thực tế, không dễ để tìm được nguồn tài trợ và định mức chi phí cho những công việc cải tạo sự lỗi thời và không hiệu quả.
* Hệ thống phần mềm công nghệ:
Bên cạnh những thành tựu nổi bật đã được đề cập ở phần kết quả liên quan đến công nghệ, thì hệ thống phần mềm của CITICS vẫn còn gặp phải những hạn chế nhất
định.
Hệ thống chưa có phần tiếp nhận ý kiến phản hồi từ khách hàng ở mỗi hồ sơ thẩm định. Hiện tại, các kênh tiếp nhận ý kiến của khách hàng về công ty chủ yếu qua email hoặc điện thoại, và các ý kiến này chủ yếu là tiếp nhận thụ động, khách hàng tự liên hệ với công ty khi gặp vấn đề. Do vậy, mỗi lần gặp vấn đề cần giải trình, công ty sẽ mất thời gian hơn để tìm lại hồ sơ đó; hoặc đối với những ý kiến có ích từ khách hàng gíup nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho công ty sẽ dễ bị lãng quên, không để ý.
Ngoài ra, do ứng dụng “Citics Valuation” mới có 2 phiên bản, nên chất lượng chưa được thực sự cao. Trong quá trình các nhân viên hoàn thành báo cáo thẩm định, hệ thống vẫn thường xuyên bị báo lỗi. Điều này gây ảnh hưởng khá lớn đến tiến độ thực hiện hồ sơ, nếu lâu dài chưa khắc phục được vấn đề này, có thể làm giảm đi sự uy tín đối với các ngân hàng bởi công ty đã cam kết hoàn thành chứng thư và báo cáo kết quả thẩm định giá cho khách hàng trong 8-10 tiếng.
* Tâm lý đã có dự phòng rủi ro:
Hầu hết các ngân hàng thường thực hiện chính sách: hạn mức tín dụng cấp cho khách hàng khoảng 50-60% giá trị tài sản, có nghĩa là 40 - 50% giá trị tài sản thế
chấp là phần mà ngân hàng phòng ngừa rủi ro khi thị trường biến động không thuận lợi. Chính bởi điều này mà các Chuyên viên và các Thẩm định viên đôi khi có những suy nghĩ chủ quan, tự cảm thấy mức giá này phù hợp mà không kiểm tra cẩn thận kỹ lưỡng hơn giá trị của BĐS thẩm định giá.
* Đạo đức nghề nghiệp:
Mặc dù đã có riêng một tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 quy định về những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG nhưng trên thực tế vẫn còn khá nhiều các công ty sai phạm, lấy ví dụ như trường hợp “giá đất nền ở Long An xảy ra vào năm 2020”, theo trang Báo Đấu Thầu: “Công ty TNHH Dịch vụ Đấu giá và Tư vấn Miền Nam và Công ty CP Kinh doanh Bất động sản Cát Tường đã có dấu hiệu thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá khác để dìm giá gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước”. Đây là một hành vi gây ra tổn thất không chỉ cho xã hội mà còn ảnh hưởng đến nhiều đến uy tín của những công ty có liên quan. Qua quá trình thực tập trực tiếp tại CTCP CITICS, bản thân em cũng đã thấy có một vài trường hợp Chuyên viên thẩm định của công ty đi có hành vi thông đồng với khách hàng, họ sẵn sàng vì trục lợi cá nhân mà đưa ra những kết quả mang nhiều tính chủ quan, với mức giá trị cao hơn so với giá trị thị trường. Phần lớn thì những trường hợp này cũng đã bị công ty xử lý kỷ luật với hình thức phạt nặng nhất là chấm dứt hợp đồng lao động.