6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
1.2.2. Chính sách BĐTDBTS trong cho vay của NHTM
Chính sách BĐTDBTS trong cho vay của NHTM là tập hợp những quy định của ngân hàng mà toàn bộ ngân hàng đó phải tuân thủ để đạt đƣợc mục tiêu công tác BĐTDBTS trong cho vay mà ngân hàng đề ra. Nội dung chính sách BĐTDBTS trong cho vay gồm:
NHTM lựa chọn áp dụng phù hợp các hình thức BĐTDBTS nhƣ thế chấp, cầm cố, bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba, bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Lựa chọn, xác định danh mục TSBĐ
Một tài sản muốn trở thành TSBĐ cấp tín dụng phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Mỗi ngân hàng xây dựng danh mục các tài sản đƣợc nhận bảo đảm cho khoản vay phù hợp quy định pháp luật và chính sách của ngân hàng. Có những loại tài sản pháp luật cho phép dùng làm bảo đảm nhƣng ngân hàng có thể không chấp nhận nếu nhận thấy tài sản đó có tính thanh khoản thấp, khó quản lý… Cùng một loại tài sản có thể đƣợc ngân hàng này chấp nhận làm bảo đảm nhƣng ngân hàng khác không chấp nhận.
Ở Việt Nam, Thông tƣ 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, quy định danh mục TSBĐ bao gồm:
- Tài sản cầm cố:
+ Máy móc, thiết bị, phƣơng tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
+ Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dƣ trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
+ Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thƣơng phiếu, các giấy tờ khác trị giá đƣợc bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không đƣợc cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó;
+ Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền đƣợc nhận số tiền bảo hiềm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác;
+ Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài;
+ Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật; + Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trƣờng hợp đƣợc cầm cố;
+ Tài sản hình thành trong tƣơng lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao địch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố nhƣ hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận;
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Lợi tức và các quyền phát sinh TSCC cũng thuộc TSCC, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trƣờng hợp TSCC đƣợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TSCC.
- Tài sản thế chấp:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đƣợc thế chấp; + Tầu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tầu bay theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trƣờng hợp đƣợc thế chấp;
+ Tài sản hình thành trong tƣơng lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhƣ hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận;
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc TSTC. Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC, nếu các bên có thỏa thuận. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc TSTC, nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định; trƣờng hợp TSTC đƣợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TSTC [8].
Lựa chọn phương pháp định giá TSBĐ
Định giá TSBĐ là việc ƣớc tính giá trị của tài sản đƣợc đem làm bảo đảm phù hợp với thị trƣờng tại một không gian, thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm. Định giá TSBĐ là vấn đề trọng tâm của công tác bảo đảm tín dụng bằng tài sản. Định giá nhƣ thế nào để vừa phù hợp với thị trƣờng, vừa đúng quy định pháp luật, lại cân bằng quyền lợi của ngân hàng với khách hàng để không ảnh hƣởng đến quan hệ giữa hai bên là một điều không dễ dàng. Bởi lẽ nếu định giá TSBĐ quá thấp sẽ ảnh hƣởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng có thể làm cho khách hàng bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, khiến khách hàng không hài lòng và có thể chuyển sang quan hệ tín dụng với ngân hàng khác, mặt khác ngân hàng cũng bị hạn chế trong việc mở rộng dƣ nợ cho vay. Ngƣợc lại, định giá quá cao dẫn đến rủi ro trong việc thu hồi nợ nếu khách hàng không trả đƣợc nợ và ngân hàng phải bán tài sản với giá thấp hơn dƣ nợ vay của khách hàng.
Ngân hàng lựa chọn phƣơng pháp định giá TSBĐ phù hợp với loại tài sản, đặc điểm của tài sản. Các phƣơng pháp định giá TSBĐ thƣờng đƣợc sử dụng là phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí, phƣơng pháp thu nhập.
- Phƣơng pháp so sánh: Là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trƣờng của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần thẩm định giá vào thời điểm gần với thời điểm cần thẩm định giá để ƣớc tính và xác định giá trị thị trƣờng của tài sản.
Phƣơng pháp này thƣờng đƣợc áp dụng chủ yếu trong định giá các tài sản giao dịch phổ biến trên thị trƣờng.
Ƣu điểm của phƣơng pháp này là không áp dụng mô hình, công thức hay kĩ thuật định giá phức tạp mà chỉ căn cứ vào giá trị các giao dịch hiện hành, vì
phƣơng pháp có căn cứ giao dịch thực tế nên dễ dàng thuyết phục khách hàng. Tuy nhiên phƣơng pháp này cần thiết phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác, nhƣng thông tin giao dịch mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu và thƣờng khó đồng nhất với tài sản cần định giá.
- Phƣơng pháp chi phí: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên chi phí tạo ra một tài sản tƣơng tự tài sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để xác định giá trị thị trƣờng của tài sản.
Phƣơng pháp này thƣờng đƣợc áp dụng để định giá các tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trƣờng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phƣơng pháp so sánh (nhà xƣởng, máy móc thiết bị, trƣờng học, bệnh viện…).
Phƣơng pháp này có ƣu điểm là tƣơng đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tƣơng đối dễ cập nhật. Tuy nhiên, việc ƣớc tính một số khoản giảm giá có thể chủ quan và khó thực hiện, phƣơng pháp này đòi hỏi ngƣời thẩm định giá phải có kiến thức và kinh nghiệm về lĩnh vực chuyên môn cần thẩm định [9].
- Phƣơng pháp thu nhập: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm (khách sạn, nhà hàng, doanh nghiệp, tài sản cho thuê…).
Đây là phƣơng pháp có lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu. Khi có đầy đủ chứng cớ về các thƣơng vụ có thể so sánh đƣợc hoặc khi các khoản thu nhập có thể dự báo trƣớc với mức độ tin cậy cao thì phƣơng pháp này mang lại kết quả đáng tin cậy. Tuy nhiên, trong phƣơng pháp này việc xác định lãi suất chiết khấu là rất
khó, cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tƣơng lai có thể thu thập không đƣợc đầy đủ, kết quả định giá có độ nhạy lớn trƣớc mỗi thay đổi của các tham số tính toán…
Xác định tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản
NHTM xác định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị TSBĐ dựa vào các yếu tố: - Loại TSBĐ;
- Khả năng và mức độ biến động giá trên thị trƣờng của loại tài sản đó; - Chi phí phát sinh trong quá trình xử lý tài sản (nếu xảy ra) để thu nợ; - Ngân hàng phải đảm bảo thu đủ nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn, bù đắp đủ các khoản phí phát sinh trong quá trình xử lý nợ mà ngân hàng phải gánh chịu [18].
Mỗi ngân hàng quy định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản tùy thuộc khẩu vị rủi ro, định hƣớng tín dụng của ngân hàng đó. Cùng một loại tài sản nhƣng các ngân hàng khác nhau có thể quy định tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản khác nhau. Trong giai đoạn nền kinh tế ổn định và tăng trƣởng, các ngân hàng thƣờng quy định tỷ lệ cho vay tối đa cao vì nếu có rủi ro xảy ra, việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ dễ dàng hơn. Ngƣợc lại, nền kinh tế diễn biến phức tạp, thị trƣờng BĐS đóng băng, hàng tồn kho tiêu thụ chậm thì ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay tối đa thấp hơn vì việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ khi xảy ra rủi ro sẽ khó khăn hơn.
Quy trình công tác BĐTDBTS trong cho vay KHDN
NHTM xây dựng quy trình công tác BĐTDBTS trong cho vay KHDN trong đó quy định trình tự các bƣớc, thủ tục, cách thức, ngƣời thực hiện các bƣớc trong công tác BĐTDBTS nhằm hƣớng dẫn thực hiện cũng nhƣ xác định trách nhiệm của các thành viên tham gia công tác này. Quy trình công tác BĐTDBTS cần đảm bảo chặt chẽ nhƣng không quá phức tạp, vì nếu phức tạp quá sẽ gây khó khăn cho cả ngân hàng và khách hàng. Một quy trình đủ chặt
chẽ sẽ giúp ngân hàng tránh đƣợc trƣờng hợp bị lợi dụng kẽ hở để lừa đảo. Cách thức quản lý và kiểm soát tài sản
Quản lý và kiểm soát tài sản bao gồm kiểm tra, đánh giá lại những thay đổi về TSBĐ và xử lý các thủ tục phát sinh liên quan đến TSBĐ… Ngân hàng quy định những việc phải thực hiện, cách thức thực hiện để đảm bảo tài sản an toàn, không bị thất thoát và xử lý đƣợc TSBĐ.
Xử lý tài sản bảo đảm
NHTM quy định các trƣờng hợp phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ, nguyên tắc xử lý tài sản, các phƣơng thức ngân hàng có thể áp dụng để xử lý TSBĐ, định giá TSBĐ khi xử lý tài sản, trình tự thủ tục xử lý TSBĐ…. Nhằm mục đích cuối cùng là xử lý đƣợc TSBĐ để thu hồi nợ cho vay.