6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.2.4. Tình hình thực hiện công tác BĐTDBTS trong cho vay KHDN tạ
tại Vietinbank Quảng Bình
Công tác BĐTDBTS trong cho vay KHDN của Chi nhánh đƣợc thực hiện theo quy trình BĐTDBTS đƣợc Vietinbank xây dựng và ban hành [19]:
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ
- CBQHKH hƣớng dẫn bên bảo đảm về trình tự, thủ tục nhận bảo đảm, giải thích đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ của bên bảo đảm. CBQHKH hƣớng dẫn bên bảo đảm cung cấp các hồ sơ, tài liệu theo quy định.
- CBQHKH tiếp nhận hồ sơ TSBĐ, đối chiếu và kiểm tra sự đầy đủ, trung thực, hợp pháp, hợp lệ, thống nhất giữa các tài liệu liên quan của hồ sơ bên bảo đảm cung cấp. Sao chụp một bộ hồ sơ, ký xác nhận đối chiếu bản chính, trả lại hồ sơ cho bên bảo đảm và chuyển bản sao cho CBTĐ để thẩm định. Trƣờng hợp TSBĐ thuộc loại tài sản Vietinbank không đƣợc nhận làm bảo đảm, đề nghị khách hàng thay thế tài sản khác.
Tại Chi nhánh, công tác tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ TSBĐ đƣợc thực hiện khá nghiêm túc, hồ sơ đƣợc rà soát đầy đủ, CBQHKH nhiệt tình hƣớng dẫn và tƣ vấn cho khách hàng giúp việc hoàn thiện hồ sơ TSBĐ đƣợc nhanh chóng và thuận lợi, từ đó tạo điều kiện cho việc tăng trƣởng khách hàng. Tuy nhiên, việc giải thích đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ cho bên bảo đảm còn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, dẫn đến tồn tại một số trƣờng hợp khi xử lý TSBĐ bên bảo đảm không hợp tác với lý do không hiểu rõ trách nhiệm, nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, do áp lực chỉ tiêu lớn nên một số trƣờng hợp kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ TSBĐ khá dễ dãi, cho khách hàng nợ hồ sơ và bổ sung chậm.
Bước 2: Thu thập thông tin
- CBTĐ thu thập thông tin từ nhiều nguồn: từ hồ sơ khách hàng, bên bảo đảm cung cấp (hợp đồng, hóa đơn, giấy chứng nhận sở hữu, sổ sách kế toán doanh nghiệp…), thu thập từ cơ quan chức năng, từ phƣơng tiện thông tin đại chúng (báo, đài, internet…), từ chính quyền địa phƣơng, từ trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ khảo sát thực tế của CBTĐ, từ phỏng vấn khách hàng, bên bảo đảm, từ hàng xóm láng giềng, ngƣời thân của bên bảo đảm …
- CBTĐ xử lý, tổng hợp thông tin phục vụ cho việc thẩm định TSBĐ. Trƣờng hợp cần làm rõ các thông tin về TSBĐ, CBTĐ phối hợp CBQHKH đề nghị bên bảo đảm giải thích/ bổ sung hồ sơ hoặc làm việc với cơ quan liên quan xác minh đối chiếu hồ sơ; thực hiện xác thực, phong tỏa tài khoản đối với TSBĐ là tài sản thanh khoản cao.
Trong phạm vi của mình, Chi nhánh luôn cố gắng thu thập đƣợc nhiều thông tin nhất có thể, chọn lọc các thông tin có độ tin cậy cao nhất mà không gây phiền hà cho khách hàng. Tuy vậy, việc thu thập thông tin còn khó khăn do thị trƣờng giao dịch đa số các loại TSBĐ ở địa phƣơng chƣa sôi động, thiếu thông tin. Bên cạnh đó, việc lọc đƣợc thông tin tin cậy trong nhiều nguồn thông tin trái chiều cũng khó khăn và mất thời gian. Đặc biệt đối với thông tin xác định tài sản có tranh chấp hay không, cán bộ chủ yếu dựa vào hồ sơ và yêu cầu bên bảo đảm cam kết, ít tham khảo thông tin từ cơ quan chức năng nhƣ Sở tài nguyên môi trƣờng, UBND huyện…
Cán bộ thẩm định là ngƣời trực tiếp thẩm định TSBĐ nhƣng gần nhƣ không tiếp xúc với khách hàng trƣớc và trong khi thẩm định mà thông qua cán bộ QHKH để yêu cầu bổ sung, giải thích…, nên việc chuyển tải và tiếp nhận thông tin có thể thiếu chính xác và gây mất thời gian.
Ngoài ra, do tài sản bảo đảm của Chi nhánh nằm “rải rác” trên địa bàn tỉnh nhƣng giao thông chƣa thuận lợi, một số tài sản ở tỉnh thành khác, nên việc khảo sát thực tế, thu thập thông tin còn mất thời gian.
Bước 3: Thẩm định TSBĐ và phê duyệt bảo đảm
* Thẩm định TSBĐ:
- CBTĐ lập tờ trình thẩm định TSBĐ; chuyển tờ trình cho CBQHKH để thống nhất nội dung thẩm định, đề xuất và đồng ký trình lãnh đạo PKH. Tờ trình thẩm định thể hiện đƣợc các nội dung thẩm định cụ thể:
+ Thứ nhất, thẩm định tính pháp lý, CBTĐ thẩm định các điều kiện: Kiểm tra tài sản đƣợc phép giao dịch: CBTĐ đối chiếu với quy định của pháp luật để đảm bảo loại tài sản nhận bảo đảm là tài sản đƣợc cho phép hoặc không cấm giao dịch mua bán cho tặng, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cầm cố, thế chấp…; tra cứu thông tin trên website của Cục đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm, thông tin của CIC để biết tài sản đã đƣợc thế chấp tại TCTD khác chƣa…
Kiểm tra tài sản thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của bên bảo đảm: CBTĐ kiểm tra thông tin về quyền sở hữu trên bề mặt hồ sơ, kiểm tra thực tế TSBĐ, phỏng vấn bên bảo đảm, dân cƣ khu vực lân cận… để đánh giá tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bảo đảm, kiểm tra để phát hiện các dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, mâu thuẫn, kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ ủy quyền, thẩm quyền cấp các giấy tờ sở hữu đúng với quy định của pháp luật hay không, nếu có dấu hiệu nghi ngờ gian lận, CBTĐ có thể đi xác minh tại cơ quan cấp, quản lý giấy tờ đó.
Thẩm định tài sản không có tranh chấp: Để biết tài sản có tranh chấp hay không, CBTĐ tìm hiểu thông tin từ các nguồn: Sở Tài nguyên môi trƣờng, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, tìm hiểu từ dân cƣ khu vực lân cận,… Tuy nhiên, để khẳng định tài sản hiện có tranh chấp hay không khá phức tạp, vì vậy, Chi nhánh thƣờng yêu cầu bên bảo đảm cam kết trong HĐBĐ là tài sản hiện không có tranh chấp…
+ Thứ hai, thẩm định tính hiện hữu: Thông qua kiểm tra thực tế TSBĐ để đảm bảo tài sản tồn tại trong thực tế và phù hợp với hồ sơ.
+ Thứ ba, thẩm định giá: CBTĐ hoặc tổ định giá tiến hành định giá TSBĐ và lập biên bản định giá. Trƣờng hợp qua công ty thẩm định giá độc lập, CBTĐ cung cấp hồ sơ và rà soát kết quả thẩm định giá TSBĐ của công ty thẩm định giá; trƣờng hợp TSBĐ không đáp ứng quy định của Vietinbank hoặc không đủ bảo đảm nghĩa vụ nợ: CBTĐ thông báo CBQHKH đề nghị khách hàng thay thế/bổ sung tài sản khác và/hoặc thông báo cho khách hàng mức cho vay tối đa theo giá trị TSBĐ.
Căn cứ định giá Chi nhánh sử dụng:
. Giá quy định của Nhà nƣớc, giá mua bán trên thị trƣờng, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán, giá chuyển nhƣợng thực tế của tài sản tƣơng tự, giá ghi trên giấy báo giá, hóa đơn, hợp đồng mua bán liên quan đến TSBĐ.
. Các thông tin liên quan về giá cả từ cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, trên phƣơng tiện thông tin đại chúng, trung tâm giao dịch mua bán tài sản, doanh nghiệp thẩm định giá, trung tâm địa ốc, …
Phƣơng pháp xác định giá trị tài sản: Chi nhánh sử dụng các phƣơng pháp: phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí, phƣơng pháp thu nhập. Trong đó phƣơng pháp so sánh đƣợc sử dụng nhiều nhất, để định giá nhiều loại TSBĐ khác nhau. Một số trƣờng hợp sử dụng phƣơng pháp thu nhập khi định giá TSBĐ là khách sạn, vƣờn cây công nghiệp, sổ tiết kiệm, tài sản hình thành trong tƣơng lai. Phƣơng pháp chi phí đƣợc sử dụng để định giá các loại máy móc thiết bị, nhà xƣởng.
Dựa vào biên bản định giá tài sản do CBTĐ/ tổ định giá thực hiện, CBTĐ ghi rõ trong tờ trình thẩm định giá trị TSBĐ đã đƣợc xác định.
+ Thứ tƣ, thẩm định chất lƣợng tài sản: Thông qua tìm hiểu thông tin trên hồ sơ tài sản, các loại giấy tờ liên quan (nhƣ biên bản nghiệm thu, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận sở hữu….) đồng thời phải kiểm tra thực tế tài sản để xác định xem tài sản còn mới hay đã cũ, xuống cấp, tình hình khấu hao, thời hạn còn lại của tài sản…
+ Thứ năm, thẩm định khả năng bán tài sản: CBTĐ tìm hiểu, tham khảo thông tin cung cầu của loại tài sản cần định giá trên thị trƣờng, lực lƣợng tham gia thị trƣờng, những ngƣời mua và ngƣời bán tiềm năng… từ đó đánh giá xu thế biến động giá cả của tài sản hiện tại và dự báo xu thế trong vòng ít nhất 1 năm tới để xem xét khả năng bán, chuyển nhƣợng của TSBĐ trong tƣơng lai đủ để thu hồi nợ.
Tuy nhiên, việc phân tích thị trƣờng, đánh giá xu thế biến động giá tài sản khá phức tạp và khó khăn. Chẳng hạn, đối với tài sản là bất động sản, mỗi loại bất động sản có lƣợng cầu khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, diện tích, chất lƣợng xây dựng, hoặc yếu tố phong thủy, tiện ích, cơ sở hạ tầng, môi trƣờng kinh tế xã hội, cảnh quan, khả năng tìm đƣợc đối tƣợng có đủ tiềm lực tài chính để mua…, mà những tiêu chí này không phải lúc nào cũng dễ xác định. Trong khi đó, mỗi CBTĐ hàng ngày phải thẩm định hàng chục hồ sơ vay, hồ sơ tài sản khác nhau về chủng loại, địa điểm… nên việc đi sâu phân tích, đánh giá cụ thể cho từng tài sản vẫn còn hạn chế, nhiều tiêu chí thẩm định dừng lại ở mức độ “suy đoán”.
+ Thứ sáu, đối với những tài sản phải mua bảo hiểm, Chi nhánh yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời gian cầm cố, thế chấp. Mức bảo hiểm tối thiểu bằng giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm cộng tiền lãi và phí phát sinh trong thời hạn bảo hiểm. Chi nhánh đề nghị khách hàng mua bảo hiểm của các tổ chức bảo hiểm uy tín, ƣu tiên mua của Công ty bảo hiểm Bảo Ngân. Khách hàng phải ủy quyền cho Chi nhánh là ngƣời thụ hƣởng bảo hiểm đầu tiên.
+ Thứ bảy, đánh giá khả năng quản lý, kiểm soát tài sản: Chi nhánh chỉ nhận những tài sản mà Chi nhánh có khả năng quản lý, kiểm soát. Nội dung thẩm định của Chi nhánh trả lời đƣợc các câu hỏi: nếu nhận làm bảo đảm, Chi nhánh có quản lý đƣợc tài sản không? Quản lý nhƣ thế nào? Chi nhánh có thƣờng xuyên kiểm tra, giám sát đƣợc tài sản theo quy định của Vietinbank không? Địa điểm, điều kiện cơ sở vật chất, kĩ thuật có đáp ứng để bảo quản tài sản đƣợc tốt không…
+ Thứ tám, dự kiến các vƣớng mắc khi nhận TSBĐ và khả năng xử lý, giải quyết các vƣớng mắc đó: CBTĐ dự kiến về các vƣớng mắc khi nhận TSBĐ và đề xuất cách thức giải quyết các vƣớng mắc đó. Đa số các tài sản
đƣợc nhận làm bảo đảm đều đƣợc Chi nhánh đánh giá là sẽ không gặp khó khăn, vƣớng mắc gì.
Tất cả các nội dung thẩm định trên đều đƣợc Chi nhánh thực hiện đầy đủ, Vietinbank có văn bản hƣớng dẫn thẩm định, định giá TSBĐ rất cụ thể thuận tiện cho CBTĐ trong tác nghiệp, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số điểm:
+ Đối với tài sản là QSD đất, thƣờng đƣợc Chi nhánh ƣu tiên lựa chọn, loại tài sản này tại thời điểm định giá có thể đất nằm trong khu vực trung tâm, sầm uất nhƣng trong quá trình cho vay, khu đất có thể bị quy hoạch, hoặc do địa phƣơng chuyển hƣớng phát triển kinh tế nên khu vực đất đó trở nên vắng vẻ… trƣờng hợp này việc thẩm định, dự báo về tính thanh khoản, khả năng giảm giá của tài sản rất khó khăn.
+ TSBĐ là máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phƣơng tiện vận tải đã qua sử dụng rất khó để xác định giá trị còn lại, vì máy móc công nghệ rất dễ bị hao mòn vô hình do sự phát triển của công nghệ, kĩ thuật.
+ Thẩm định còn một số điểm chƣa hợp lý: Chi nhánh chủ yếu sử dụng phƣơng pháp so sánh để định giá tài sản, đa số các loại tài sản đều đƣợc định giá thấp hơn giá thị trƣờng, nhƣng tài sản gắn liền với đất lại đƣợc định giá quá cao.
+ Đối với TSBĐ là QSD đất và nhà ở: tình trạng chuyển đổi “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (sổ đỏ) sang “giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (sổ hồng) tại địa phƣơng còn chậm, hầu hết tài sản thế chấp là nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhƣng chƣa có chứng nhận sở hữu, nên việc nhận TSBĐ là nhà ở chƣa có chứng nhận sở hữu tiềm ẩn rủi ro cho Chi nhánh.
+ CBTĐ hầu hết đƣợc đào tạo chuyên môn từ các trƣờng kinh tế, nên việc thẩm định các loại TSBĐ đặc thù, tài sản mang tính chuyên ngành khác còn gặp khó khăn.
+ Công tác dự báo và thẩm định rủi ro còn chƣa đƣợc chú trọng.
* Kiểm soát, phê duyệt nhận bảo đảm:
- Lãnh đạo PKH tiếp nhận hồ sơ trình của CBTĐ, kiểm soát nội dung thẩm định và đề xuất nhận bảo đảm. Trao đổi với CBTĐ, CBQHKH, yêu cầu bổ sung, giải trình nếu cần. Nội dung kiểm soát thể hiện đồng ý/ không đồng ý, điều kiện kèm theo… sau đó trình lãnh đạo Chi nhánh.
- Lãnh đạo Chi nhánh tiếp nhận hồ sơ trình của lãnh đạo PKH, xem xét và chịu trách nhiệm quyết định việc nhận bảo đảm. Trƣờng hợp vƣợt thẩm quyền, lãnh đạo Chi nhánh đệ trình hồ sơ lên TSC thông qua phòng PDTD. Khi trình TSC, Chi nhánh cung cấp thêm hồ sơ khách hàng, hồ sơ khoản vay… để có cơ sở thẩm định.
Chi nhánh thực hiện khá nghiêm túc quy trình kiểm soát, phê duyệt nhận bảo đảm, tuy nhiên một số trƣờng hợp lãnh đạo phòng vẫn kiểm soát dễ dãi vì tin tƣởng cán bộ hoặc vì áp lực chỉ tiêu, điều này có thể dẫn đến rủi ro cho Chi nhánh nếu cán bộ cố ý làm sai quy định.
Trƣờng hợp vƣợt thẩm quyền, Chi nhánh phải trình hồ sơ tài sản và toàn bộ hồ sơ khách hàng để phòng Phê duyệt tín dụng tại thành phố Hồ Chí Minh thẩm định, thời gian chờ phê duyệt khá lâu.
Bước 4: Ký kết HĐBĐ, hoàn thành thủ tục pháp lý liên quan
- Sau khi nhận đƣợc văn bản phê duyệt nhận bảo đảm, CBHTTD soạn thảo HĐBĐ, đơn đăng ký giao dịch bảo đảm theo mẫu.
Nội dung chủ yếu của Hợp đồng bảo đảm:
+ Tên và địa chỉ các bên; ngày tháng năm ký hợp đồng; + Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm;
+ Mô tả TSBĐ; giá trị của TSBĐ; + Bên giữ tài sản; giấy tờ của TSBĐ;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật và các quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận;
+ Các thỏa thuận về trƣờng hợp xử lý và phƣơng thức xử lý TSBĐ; + Hiệu lực của Hợp đồng;
+ Các thỏa thuận khác.
- Lãnh đạo HTTD kiểm soát nội dung HĐBĐ, đơn đăng ký GDBĐ, in dự thảo và chuyển cho CBHTTD trình ngƣời có thẩm quyền ký kết HĐBĐ, đơn đăng ký GDBĐ…
- Trƣờng hợp không phải công chứng HĐBĐ, CBQHKH chuyển HĐBĐ, đơn đăng ký GDBĐ cho bên bảo đảm ký, sau đó bàn giao toàn bộ hồ sơ cho CBHTTD thực hiện đăng ký GDBĐ. Trƣờng hợp phải công chứng, CBHTTD phối hợp CBQHKH và bên bảo đảm ký kết, công chứng, đăng ký GDBĐ… đầy đủ. Trƣờng hợp phải thuê kho, CBTĐ soạn hợp đồng thuê kho, CBQHKH phối hợp bên bảo đảm và bên cho thuê kho ký hợp đồng thuê kho.
Các trƣờng hợp phải công chứng HĐBĐ:
+ Hợp đồng thế chấp QSD đất/ QSD đất và tài sản gắn liền với đất; + Hợp đồng thế chấp nhà ở;
+ HĐBĐ đối với TSBĐ có ít nhất 2 bên cùng sở hữu TSBĐ (trừ trƣờng hợp nhận bảo đảm bằng tài sản có tính thanh khoản cao);
+ HĐBĐ mà bên bảo đảm trên 65 tuổi hoặc Chi nhánh đánh giá có khả