Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.1 Đánh giá thực trạng công tác quản lý cấp phép tại huyện gia lâm
4.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý giấy phép xây dựng trên địa
địa bàn huyện gia Lâm
4.1.3.1. Văn bản pháp quy hiện hành về quản lý cấp phép xây dựng
Văn bản pháp quy hiện hành phục vụ công tác cấp phép xây dựng được
ban hành khá đầy đủnhưng tính khả thi chưa cao, chưa đồng bộ, các văn bản quy
định còn chồng chéo và chưa rõ, đặc biệt là còn bất cập trong quá trình đưa vào thực tiễn. Ví dụ như một số vấn đề còn chồng chéo, chưa đồng bộ giữa các Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật quy hoạch và các văn bản hướng dẫn
thực hiện. Trong Luật đất đai quy định lô đất với diện tích trên 30 m2 mới đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận trong khi Luật xây dựng thì lại quy định lô đất
rộng từ 15 m2mới đủđiều kiện cấp giấy phép.
Trong Luật xây dựng quy định quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm hai loại là quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ
lệ 1/500 nhưng trong Luật quy hoạch đô thị thì quy hoạch chi tiết xây dựng là
quy hoạch 1/500. Ví dụ khác như Quy chuẩn xây dựng quy định các lô đất dưới 50 m2 mới được xây dựng mật độ 100% là rất bất cập, với giá trị kinh tế sử dụng đất rất cao đặc biệt đối với các hộ dân kinh doanh theo tuyến phố, tình trạng này dẫn đến hiện tượng cấp giấy phép lách quy chuẩn trong hồ sơ cấp giấy phép
nhưng thực tế không triển khai. Hay một số quy định còn hạn chế trong Nghị
định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính Phủ về cấp phép xây dựng
như: quy định thành phần hồ sơ xin phép xây dựngphải có thêm các bản vẽ kết
cấu chịu lực chính. Bản vẽ này đi vào chi tiết nên mất nhiều thời gian và chi phí, theo các nhà tư vấn thiết kế thì để thuê làm bản vẽ này người dân phải tốn thêm khoảng 10 triệu đồng và mất 1 tháng để hoàn thành. Song điều quan trọng là thực tế nhiều cán bộ thụ lý hồ sơ cấp phép xây dựng không đủ năng lực chuyên môn để thẩm định, kiểm tra, chịu trách nhiệm về sự an toàn của kết cấu. Hay tại điều
10 Nghị định 64/2012/NĐ-CP, quy định về thành phần hồ sơ xin điều chỉnh giấy
phép xây dựng không có yêu cầu “đối với công trình đã khởi công xây dựng phải được có cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng xác nhận bằng văn bản việc chủ đầu tư xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng tại thời điểm xin điều chỉnh giấy phép”.Việc này là chưa phù hợp với quy định tại Nghị định
180/2007/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Đồng thời, quy định như vậy cũng khó đảm bảo yêu cầu quản lý trật tự xây dựng được chặt chẽ. Thực tế, có những chủ công trình xây dựng cố tình xây dựng sai phép rất muốn hợp thức hóa vi phạm bằng cách điều chỉnh giấy phép xây dựng đã được
cấp. Nghị định số 64/2012/NĐ-CP cũng có những hạn chế trong quy định chung,
cụ thể để cấp được giấy phép xây dựng thì hồ sơ giấy tờ bắt buộc yêu cầu phải có những loại giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này gây khó khăn cho việc cấp phép đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tuyến, ví dụ như những đường ống nước, đường cáp điện, thông tin liên lạc. Thực tế những công trình này chỉ đi nhờ trên những hè phố và lòng đường, chứ cơ quan quản lý nhà nước cũng không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những loại công trình này được.
* Nghị định 64/2012/NĐ-CP có nhiều quy định mới nhằm nâng cao chất
lượng giấy phép xây dựng được cấp.Về mặtlý thuyết thì những quy định này khá
chuẩn xác như nhiều quốc gia đã làm. Tuy nhiên, khi triển khai trên thực tế những quy định đó lại không phù hợp với điều kiện thực tế tại nhiều địa phương
trong đó có huyện Gia Lâm. Bởi vậy nó đang gây nhiều khó khăn cho các nhà
quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm. Điển hình đó là quy định
theo điểm a,b khoản 1 điều 6 của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về điều kiện để
được cấp giấy phép xây dựng đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị là phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Ngoài ra còn là quy định về một trong những điều kiện cấp phép được cấp phép tạm là phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền (Quy định tại điều 7 Nghị định số 64/2012/NĐ-
CP). Theo định nghĩa mới nhất tại Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng chính là quy hoạch 1/500.
4.1.3.2. Chất lượng đồ án Quy hoạch phát triển đô thị
Chất lượng quy hoạch, công khai quy hoạch chưa tốt cũng dẫn đến nhiều các khó khăn cho công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn.
Hiện tại, trên địa bàn huyện có nhiều quy hoạch, các quy hoạch lại có sự chồng chéo gây khó khăn cho các cán bộ thụ lý trong kiểm tra hồ sơ xin cấp phép như Quy hoạch chung Gia Lâm tỷ lệ 1/5000, Quy hoạch phân khu N9, N11 tỷ lệ
1/5000, Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 khu chức năng đô thị phía Tây
Nam huyện Gia Lâm và các quy hoạch chi tiết 1/500 khác. Theo chia sẻ của Chuyên viên Phạm Tân Thành thì trên thực tế để kiểm tra thụ lý một hồ sơ xin phép xây dựng các cán bộ thụ lý Phòng Quản lý Đô thị phải tra quy hoạch chung Gia Lâm trước sau tra các quy hoạch phân khu và các quy hoạch khác nhiều thứ chồng chéo lên nhau, rất khó cho cán bộ thụ lý. Có vị trí đất xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đối chiếu quy hoạch chung Gia Lâm là đất ở nhưng tra quy hoạch phân khu N9 vị trí đấy lại là đất công nghiệp. Sắp tới, Thành phố Hà Nội còn phê
duyệt nhiều quy hoạch trên địa bàn huyện như Quy hoạch 2 bên đường Dốc Hội -
Đại học Nông nghiệp I, Quy hoạch 2 bên đường 179 từ quốc lộ 5 đến Cầu chùa,
Quy hoạch phân khu đô thị sông Đuống, Quy hoạch 2 bên đường Nguyễn Văn
Linh, Quy hoạch 2 bên đường Ngô Xuân Quảng, Quy hoạch 2 bên đường từ đường dẫn lên cầu Vĩnh Tuy đến nút giao quốc lộ 1 với quốc lộ 3…Điều này sẽ gây khó khăn cho các cán bộ thụ lý trong việc xem xét giải quyết hồ sơ. Có sự chồng chéo này là do nghiên cứu trong quá trình lập quy hoạch của các cơ quan chức năng còn nhiều thiếu sót, chưa nhất quán rõ ràng, không dự đoán được sự phát triển cũng một phần là biến động của kinh tế xã hội. Bởi vậy một yêu cầu cho các nhà quản lý là cần nâng cao hiệu công tác lập quy hoạch nhằm tạo điều kiện cho công tác cấp phép xây dựng.
Bên cạnh đó một thực tế trên địa bàn huyện, trước khi xây nhà, hầu hết người dân chưa biết quy hoạch của huyện như thế nào.Các biện pháp công khai quy hoạch của huyện được đưa ra nhiều, nhưng tỏ ra không hiệu quả. Bản đồ được treo ở phòng ban chuyên môn, đồng nghĩa với việc chỉ khi nào có vướng mắc nhân dân lên gặp cán bộ Phòng thì mới biết đến quy hoạch. Một biện pháp khác của huyện là công bố quy hoạch lên website cổng thông tin điện tử của
UBND huyện Gia Lâm, nhưng những ai đã từng lên website này đều nhận thấy
rằng bản đồ trên đó quá mờ, và nhỏ. Thậm chí tên các thị trấn, xã trong huyện phải cố gắng mới có thể nhìn rõ được .Công khai quy hoạch là biện pháp hiệu quả không chỉ giúp người dân bớt đi lại mà còn khiến người làm quy hoạch phải chịu trách nhiệm cao hơn, thủ tục cấp phép trở nên nhanh gọn thông thoáng hơn mà vẫn đảm bảo được tiêu chí quy hoạch, kiến trúc của đô thị. Ở các nước tiên
tiến làm rất tốt công khai quy hoạch. Chủ đầu tư xem công trình của mình thấy không vi phạm gì thì xin phép xây dựng. Thủ tục xin cấp phép rất đơn giản thông thoáng nhưng kiến trúc đô thị vẫn đẹp. Trong khi ở Việt Nam nói chung, ở huyện Gia Lâm nói riêng, người dân khổ sở vì giấy phép xây dựng, nhưng quy hoạch thì lô nhô không theo một trật tự xây dựng nào cả. Lỗi một phần cũng là do việc công khai quy hoạch không rõ ràng. Một minh chứng cho việc công khai quy hoạch trên địa bàn huyện chưa được chú trọng là công tác cắm mốc giới, chỉ giới
ngoài thực địa theocác đồ án quy hoạch được duyệt để người dân biết, thực hiện,
giám sát theo quy hoạch của huyện còn rất yếu kém vì các đồ án quy hoạch sau khi được phê duyệt trên địa bàn huyện đến nay đa số chưa được triển khai cắm mốc giới theo quy định. Việc triển khai cắm mốc giới tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và cán bộ thụ lý cấp phép xây dựng, làm cho công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện trở lên nhanh chóng, chính xác hơn. Thông qua mốc giới được cắm ngoài thực địa người dân biết được đất của gia đình mình đến đâu là không phù hợp quy hoạch, từ đó xác định việc lựa chọn xây dựng. Cán bộ thụ lý hồ sơ xin phép xây dựng căn cứ vào mốc giới được cắm trên thực địa để xem xét cấp phép xây dựng cho công trình một cách dễ dàng, chính xác. Tuy nhiên, công
tác cắm mốc giới, chỉ giới ngoài thực địa theo các đồ án quy hoạch được duyệt
của huyện chưa tốt đã tạo ra nhiều khó khăn cho công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện.
4.1.3.3. Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng
Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cũng như thời gian trong việc giải quyết quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm
UBND huyện Gia Lâm chưa có quy chế phối hợp trong việc thực thi công tác cấp giấy phép xây dựng, dẫn đến bị động trong công việc trả lời các thông tin liên quan của các phòng ban như:
+ Phòng Tài nguyên môi trường là cơ quan tham mưu trong việc xác
minh và trả lời nguồn gốc sử dụng đất của công trình xin phép xây dựng, là cơ quan tham mưu giúp UBND huyện trong việc xây dựng kế hoạch và quy
hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện, nhưng khi được hỏi cung cấp thông
tin thì thường xuyên là trả lời chậm so với quy định hoặc chỉ nhận được trả lời chung chung.
+ Việc tham gia đóng góp ý kiến về các công trình văn hóa, tin ngường
của phòng Văn hóa thông tin cũng khó khăn và chậm; Hay xác định rõ quy định
cụ thểha hành lang bảo vệ các công trình di tích, lịch sử
+ Một số phòng ban đơn vị khác như phòng Kinh tế liên quan hành lang
bảo vệ công trình thủy lợi, Công ty điện lực liên quan đến hành lang bảo vệ lưới
điệnviệc phối hợp đôi khi còn chưa kịp thời và nhịp nhàng
4.1.3.4. Trình độ, năng lực của cán bộ thực thi nhiệm vụ
Trình độ đội ngũ cán bộ công chức viên chức làm công tác quản lý cấp giấy phép xây dựng là yếu tố quan trọng và đã được kiện toàn, năng lực về chuyên môn đã được cải thiện,
Tuy nhiên do trên địa bàn rộng lớn, tốc độ đô thị hóa cao mà khối lượng cán bộ thì ít (do tinh giảm biên chế) nên sẽ ảnh hưởng đến thời gian và tiến độ, mặt khác trình độ quản lý và năng lực thực tế còn chênh lệch nhiều, đặc biệt là đội ngũ cán bộ thanh tra xây dựng, sẽ ảnh hướng không nhỏ đến công tác quản lý cấp phép xây dựng
Bảng 4.15. Năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ làm
công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng
Chỉ tiêu ĐVT Tổng Huyện Thị trấn xã
+ Số cán bộ quản lý trật tự xây
dựng xã, thị trấn, huyện Người 19 5 4 10
+ Đúng ngành xây dựng. Người 11 1 3 7
+ Không đúng ngành xây dựng Người 8 4 1 3
+ Đại học Người 10 5 2 3
+ Trung cấp Người 9 - 2 7
+ Tỷ lệ % không đúng ngành % 42,10 80,00 25,00 30,00
Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra (2015)
Qua bảng 4.15: tổng số cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về TrTXD
của huyện, xã, thị trấn là 19 cán bộ. Trong đó không đúng ngành xây dựng là 8 người (42,1%). Ở khu vực thị trấn là 01 người (25%), khu vực các xã là 03 người (30%) và cấp huyện là 04 người (80%), có 01 cán bộ cấp huyện tương đương (20%) có trình độ chuyên môn đúng ngành xây dựng.
Với trình độ chuyên môn khôngđúng ngành xây dựng là 8 người, đây là một con số khá cao trong lĩnh vực mà chuyên môn là quản lý xây dựng. Một số cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về cấp phep xây dựng do không có bằng cấp đúng chuyên môn nên việc cán bộ không xuống hướng dẫn chủ đầu tư là 21%,
Cùng với trình độ chuyên môn không đúng ngành xây dựng nên trong
công tác quản lý nhà nước về TrTXD đã xảy ra việc xây không đúng thiết kế là
10%, xây dựng không có phép là 18% thể hiện ở bảng 4.10.
4.1.3.5. Nhận thức của các đối tượng xin cấp phép xây dựng
Thông qua kết quả cấp phép xây dựng đã nêu ở bảng 4.1, cho thấy đây là
con số dường như vẫn còn hạn chế rất nhiều đối với địa bàn huyện Gia Lâm. Có rất nhiều nguyên nhân mà trước hết là lãnh đạo UBND huyện và sau đó là lãnh đạo UBND các xã thị trấn cần phải đưa ra bàn bạc, thống nhất xử lý. Nhưng trước hết là từ phía chủ đầu tư xây dựng công trình, người có trách nhiệm trực tiếp đối với công trình của mình. Việc làm thủ tục hồ sơ xin CPXD đối với các chủ đầu tư thực sự chưa được mặn mà, cho dù thủ tục hành chính đã được cải cách rất nhiều. Do đó dẫn đến các hiện tượng vi phạm TrTXD (xây dựng không phép)
Hồ sơ xin CPXD theo quy định trong đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một số giấy tờ chứng minh được thửa đất xin CPXD là hợp pháp. Đây là điều kiện bắt buộc khiến cho các chủ đầu tư xây dựng gặp khó khăn, khi làm thủ tục xin phép xây dựng.
Để có đầy đủ giấy tờ chủ đầu tư phải mất nhiều thời gian, trong khi đó người dân Việt Nam lại có tư tưởng là khi xây dựng các công trình đặc biệt là xây nhà thì phải hợp tuổi, hợp ngày. Do vậy mà các chủ đầu tư tìm mọi cách để tiến hành xây dựng. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây dựng không phép ở một số địa phương.
Khi xây dựng nhà hoặc các công trình khác chủ đầu tư luôn có tư tưởng
xây đua ra so với GPXD như: đua mai, đua Ô văng ra đất công hoặc đua ra nhiều hơn nhà trước để thể hiện sự nổi trội so với các công trình sung quanh. Với tư tưởng như vậy mặc dù có cấp GPXD thì các chủ đầu tư vẫn cố tình xây dựng sai phép để đạt được những mục đích riêng của mình. Do vậy mà mới xảy ra tình trạng kiến trúc không gian đô thị bị phá vỡ, gây mất mỹ quan,