Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và thực trạng hoạt động văn phòng
2.2.1. Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về mô hình tổ chức đăng ký đất đai,
bất động sản ở một số nước
2.2.1.1. Công tác tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống
thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
2.2.1.2. Công tác tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống đăng ký đất đai ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký đất đai do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển thực hiện. Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ về tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ.
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
2.2.1.3. Công tác tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở các nước Đông Nam Á
Các nước thuộc khu vực Đông Nam Á có mức độ phát triển về đăng ký đất đai khá khác nhau, phụ thuộc chủ yếu khả năng tiếp cận nguồn vốn trợ giúp từ nước ngoài hoặc từ các tổ chức quốc tế đầu tư các dự án hiện đại hóa đăng ký đất đai và quản lý đất đai. Ngân hàng Thế giới là tổ chức phát triển quốc tế có khối lượng kinh phí trợ giúp nhiều nhất để phát triển quản lý đất đai tại khu vực này, có dự án đầu tư cho hiện đại hóa quản lý đất đai tại hầu hết các nước Đông Nam Á như Indonesia, Thái Lan, Philippin, Việt Nam, Lào, Campuchia. Về mặt nguyên tắc, các dự án của Ngân hàng Thế giới đều thực hiện trên nguyên tắc xây dựng hệ thống các Văn phòng đăng ký đất đai hướng dịch vụ, tự chủ về tài chính, tin học hóa để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đất đai và đăng ký các giao dịch về đất đai. Nhiều dự án đã thực sự giúp cho việc nâng cấp hệ thống đăng ký đất đai theo hướng hiện đại như dự án tại Indonesia, Thái Lan, Việt Nam. Một số dự án khác cũng chỉ mới ở mức độ trợ giúp kinh nghiệm ban đầu để tiếp tục nghiên cứu hướng phát triển như tại Lào và Campuchia.
Trong số các nước ở Đông Nam Á, Malaysia và Singapore là 2 nước có lộ trình tự hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai theo hướng tin học ngay từ những năm 1990. Tại 2 nước này, hệ thống quản lý đất đai điện tử được xây dựng đồng bộ với lộ trình xây dựng chính phủ điện tử. Chính phủ quyết định đầu tư toàn bộ hạ tầng mạng thông tin thống nhất và hiện đại, trên cơ sở đó mạng thông tin đất đai được xây dựng và chuẩn hóa từ đầu song song với việc đăng ký ban đầu, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận.
Việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai tại Malaysia và Singapore cũng tận dụng được những thành tựu trên thế giới về hệ thống quản trị tốt về đất đai. Từ đó, mức độ công khai, minh bạch cũng như mức độ sạch tham nhũng trong quản lý đất đai của cả 2 nước này đều đứng ở thứ hạng cao trên thế giới.
Thái Lan là một nước trong khu vực Đông Nam Á có tình hình quản lý và sử dụng đất khá giống Việt Nam, quản lý bị chia cắt, sử dụng đất ít phù hợp pháp
luật, độ minh bạch không cao và tham nhũng còn phổ biến. Nhờ dự án về quản lý đất đai của Ngân hàng Thế giới, Thái Lan đã đạt được những bước phát triển khá mạnh về quản lý đất đai, cụ thể bao gồm:
- Hệ thống quản lý đất đai đã được xây dựng thống nhất, khắc phục được tính bị chia cắt trước đây; Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai được hình thành thống nhất, dịch vụ đăng ký hướng theo chuẩn quốc tế có lượng thời gian ngắn nhất, số lượng thủ tục ít nhất và mức chi phí thấp nhất (đăng ký biến động ở Thái Lan chỉ 1 ngày);
- Lượng giấy chứng nhận sở hữu đất đai được cấp với một tỷ lệ khá cao và người có giấy chứng nhận được pháp luật bảo hộ về quyền khá chặt chẽ, từng bước tạo được môi trường quản lý đất đai ổn định;
- Định giá đất theo thị trường được phát triển khá mạnh ở Thái Lan vì đất nước này đã có kết luận là khủng hoảng bất động sản năm 1997 tại đây có nguyên nhân là nghiệp vụ định giá kém cả về nghiệp vụ chuyên môn và đạo đức đã làm sai lệch giá trị đất đai.
Philippin và Indonesia là 2 nước có hoàn cảnh về đất đai khá giống Việt Nam, bắt đầu bằng quản lý đất đai nông nghiệp và sau đó là quá trình chuyển dịch đất đai sang khu vực công nghiệp và dịch vụ. Hai nước này có hoàn cảnh ít thuận lợi hơn Việt Nam vì đều rơi vào tình trạng các quốc đảo, đất nước bị chia cắt thành nhiều đảo nhỏ gây khó khăn cho thống nhất quản lý. Khó khăn thứ hai của 2 quốc gia này là tai biến thiên nhiên rất nhiều như động đất, núi lửa, sóng thần, bão, v.v.