6. Kết cấu của đề tài
1.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở
+ Là doanh nghiệp, hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tƣ.
+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại ở thƣơng mại
a. Quản lý nhà nước
“Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung của cả cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước”[6, tr 8]. Nhƣ vậy, quản lý nhà nƣớc (QLNN) là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nƣớc, đƣợc sử dụng quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh các quan hệ xã hội. QLNN đƣợc xem là một hoạt động chức năng của nhà nƣớc trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt. QLNN đƣợc hiểu theo hai nghĩa. Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nƣớc, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tƣ pháp. Theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp.
QLNN đƣợc đề cập trong Luận văn này là khái niệm QLNN theo nghĩa rộng. Nghĩa là, QLNN bao gồm toàn bộ các hoạt động từ ban hành các văn bản luật, các văn bản mang tính luật đến việc chỉ đạo trực tiếp hoạt động của
đối tƣợng quản lý và vấn đề tƣ pháp đối với đối tƣợng quản lý cần thiết của nhà nƣớc. Hoạt động QLNN chủ yếu và trƣớc hết đƣợc thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nƣớc, song có thể các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể quần chúng và nhân dân trực tiếp thực hiện nếu đƣợc nhà nƣớc uỷ quyền, trao quyền thực hiện chức năng của nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
b. Đặc điểm của quản lý nhà nước
Từ khái niệm về QLNN nêu trên, có thể rút ra các đặc điểm của QLNN nhƣ sau:
- QLNN mang tính quyền lực đặc biệt, tính tổ chức cao và tính mệnh lệnh đơn phƣơng của nhà nƣớc. QLNN đƣợc thiết lập trên cơ sở mối quan hệ
“quyền uy” và “sự phục tùng”.
- QLNN mang tính tổ chức và điều chỉnh. Tổ chức ở đây đƣợc hiểu nhƣ một khoa học về việc thiết lập những mối quan hệ giữa con ngƣời với con ngƣời nhằm thực hiện quá trình quản lý xã hội. Tính điều chỉnh đƣợc hiểu là nhà nƣớc dựa vào các công cụ pháp luật để buộc đối tƣợng bị quản lý phải thực hiện theo quy luật xã hội khách quan nhằm đạt đƣợc sự cân bằng trong xã hội.
- QLNN mang tính khoa học, tính kế hoạch. Đặc trƣng này đỏi hỏi nhà nƣớc phải tổ chức các hoạt động quản lý của mình theo một chƣơng trình nhất quán, cụ thể và theo những kế hoạch đƣợc vạch ra từ trƣớc trên cơ sở nghiên cứu một cách khoa học.
- QLNN là những tác động mang tính liên tục, và ổn định lên các quá trình xã hội và hệ thống các hành vi xã hội. Cùng với sự vận động biến đổi của đối tƣợng quản lý, hoạt động QLNN phải diễn ra thƣờng xuyên, liên tục, không bị gián đoạn. Các quyết định của nhà nƣớc phải có tính ổn định, không đƣợc thay đổi quá nhanh. Việc ổn định của các quyết định của nhà nƣớc giúp cho các chủ thể quản lý có điều kiện kiện toàn hoạt động của mình và hệ
thống hành vi xã hội đƣợc ổn định.
c. Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại
Từ sự phân tích về khái niệm QLNN, khái niệm dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, tác giả đề xuất khái niệm về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nhƣ sau:
QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại nhằm mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả các dự án phát triển nhà ở thương mại và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước.
Đặc điểm của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại: - Chủ thể của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại là các cơ quan nhà nƣớc và cán bộ, công chức có thẩm quyền phù hợp với chức năng, nhiệm vụ đƣợc giao. Những chủ thể này tham gia vào quá trình tổ chức quyền lực nhà nƣớc về lập pháp, hành pháp và tƣ pháp đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại theo quy định của pháp luật.
- Đối tƣợng của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại bao gồm tất cả các các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trong phạm vi lãnh thổ nhất định (địa phƣơng, quốc gia).
- Các công cụ của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại chủ yếu là pháp luật, chính sách, quy hoạch, kế hoạch.
- Mục tiêu của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại là nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả của các các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đáp ứng các mục tiêu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trƣờng.
1.1.3. Quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Ở Việt Nam, thuật ngữ “chính quyền địa phƣơng” đã đƣợc sử dụng tƣơng đối rộng rãi và phổ biến trong các văn kiện của Đảng, các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc, các sách báo chính trị pháp lý, cũng nhƣ trong các bài phát biểu của lãnh đạo Đảng và Nhà nƣớc ở trung ƣơng và địa phƣơng. Chính quyền địa phƣơng đƣợc hiểu là một tổ chức hành chính có tƣ cách pháp nhân đƣợc Hiến pháp và pháp luật công nhận sự tồn tại vì mục đích quản lý một khu vực nằm trong một quốc gia.
Chính quyền địa phƣơng là thuật ngữ đƣợc sử dụng để chỉ những thiết chế nhà nƣớc, có tƣ cách quyền lực công, đƣợc thành lập một cách hợp hiến, hợp pháp để quản lý điều hành mọi mặt đời sống, kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội trên một đơn vị hành chính - lãnh thổ của một quốc gia, trong giới hạn thẩm quyền, cách thức, thủ tục do pháp luật quy định.
Ở Việt Nam, chính quyền địa phƣơng bao gồm 3 cấp: cấp tỉnh, huyện, xã và tƣơng đƣơng (trừ các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt).
Vậy, có thể hiểu chính quyền cấp tỉnh là hệ thống các cơ quan đƣợc Nhà nƣớc thành lập hoặc thừa nhận nhằm thực hiện hoạt động quản lý trên các lĩnh vực của đời sống xã hội trên địa bàn cấp tỉnh theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời dân trên địa bàn và lợi ích của nhà nƣớc.
QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh là quá trình nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh sử dụng các công cụ khác nhau tác động tới đối tượng quản lý thuộc thẩm quyền để đảm bảo cho lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại theo dự án trên địa bàn tỉnh vận động, phát triển đạt được mục tiêu đã xác định của nhà nước nói chung và của cộng đồng dân cư trên địa bàn tỉnh nói riêng.
1.1.4. Chức năng của quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Chức năng là những phƣơng diện hoạt động cơ bản, QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của chính quyền cấp tỉnh có các chức năng cơ bản sau đây:
Chức năng dự báo, tham mưu
Công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của cấp tỉnh là một hoạt động quản lý khoa học trên cơ sở chủ trƣơng, chính sách và khung pháp luật do chính quyền trung ƣơng ban hành. Tuy nhiên vẫn cần sự nghiên cứu và phân tích tình hình thực tế để dự báo đƣợc tình hình các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại sẽ diễn ra ở địa phƣơng. Qua đó, đề xuất hoặc tham mƣu cho chính quyền trung ƣơng thay đổi chính sách, pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại cho phù hợp.
Chức năng tổ chức và điều hành
Chức năng tổ chức và điều hành của chính quyền cấp tỉnh thể hiện khá rõ trong việc triển khai các qui định pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại mà chính quyền trung ƣơng đã ban hành, nhƣ về tổ chức bộ máy quản lý các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại ở địa phƣơng; về triển khai các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở. Để thực hiện tốt chức năng này phải có sự phối hợp tốt nhất trong hệ thống các cơ quản QLNN trong việc ban hành phối hợp thực hiện các qui phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
Chức năng bảo hộ và hỗ trợ
Cùng với chính quyền trung ƣơng, các chính quyền cấp tỉnh có vai trò bảo vệ cho quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại. Chức năng bảo hộ và hỗ trợ của Nhà nƣớc đƣợc thực hiện trƣớc hết ở việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản và lợi nhuận hợp pháp của nhà đầu tƣ bằng các qui định pháp luật ở do chính quyền trung ƣơng ban hành. Tuy nhiên chính quyền cấp tỉnh cũng cần thực hiện chức năng bảo hộ và hỗ trợ cho các
nhà đầu tƣ, ví dụ nhƣ về an ninh trật tự xã hội, về đảm bảo nguồn nhân lực, về các thông tin dự án đầu tƣ...
Chức năng ổn định trật tự các quan hệ đầu tư thông qua các hoạt động kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại
Đây là chức năng cơ bản của chính quyền cấp tỉnh trong quản lý các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại. Căn cứ vào chế độ, chính sách, kế hoạch và các qui định của pháp luật, các cơ quan QLNN kiểm tra phát hiện những sai sót, lệch lạc trong quá trình triển khai và thực hiện dự án để có biện pháp đƣa các hoạt động này vận động theo qui định thống nhất. Hoạt động kiểm tra, giám sát còn là công cụ phản hồi thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả và mức độ hợp lý của những chính sách qui định đã ban hành. Ngoài ra hoạt động kiểm tra, thanh tra giám sát còn nhằm tạo điều kiện giúp đỡ các nhà đầu tƣ và các bên liên quan đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại tháo gỡ những khó khăn trong khi triển khai và đƣa dự án vào hoạt động.
1.2. NỘI DUNG VÀ TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI CÁC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI CÁC ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH CẤP TỈNH
1.2.1. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
a. Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh
Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh. Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ƣơng mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ
chức thực hiện tại địa phƣơng mình, các hình thức văn bản thƣờng là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh. Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đƣợc dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn. Ngoài ra, có trƣờng hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại mà chính quyền trung ƣơng chƣa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ƣơng và xử lý các tình huống này ở địa phƣơng bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phƣơng.
Ban hành qui định pháp luật cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ƣơng về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại có những nội dung cơ bản sau đây:
- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại;
- Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tƣ khi thực hiện đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
b. Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh
Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chƣơng trình, kế hoạch liên quan đến phát triển nhà ở thƣơng mại là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi phê duyệt. Trên cơ sở chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12, điều 15]. Do đó, phát triển nhà ở thƣơng mại là một trong những nội dung cần đƣợc lập chiến lƣợc và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phƣơng.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thƣơng mại nói riêng của địa phƣơng phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tƣợng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nƣớc, của từng địa phƣơng, từng vùng, miền trong từng thời kỳ. Thứ hai, phải phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phƣơng trong từng giai đoạn. Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lƣợng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi