6. Kết cấu của đề tài
2.3.3. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở
từng dự án cụ thể lên Website của Trung tâm Hành chính công và Xúc tiến đầu tƣ tỉnh, Website của Sở Xây dựng để mời gọi đầu tƣ, thực hiện lựa chọn nhà đầu tƣ theo quy định.
2.3.3. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nhà ở thƣơng mại
Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam đang đƣợc thực hiện theo trình tự 16 bƣớc, đƣợc cụ thể hóa bằng sơ đồ 2.1, nội dung chi tiết từng bƣớc đƣợc trình bày cụ thể ở phụ lục 3. Tuy nhiên trong thực tế công tác QLNN ở Quàng Nam thể hiện rõ trên một số nội dung sau:
a/ Về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Các quy trình lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc thể hiện qua sơ đồ 2.2. Theo đó có ba trƣờng hợp lựa chọn chủ dầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại, bao gồm: (1) đấu giá quyền sử dụng đất nếu trƣờng hợp đất đã đƣợc thực hiện bồi thƣờng, GPMB; (2) đấu thầu thực hiện dự án đối với trƣờng hợp đất chƣa thực hiện bồi thƣờng, GPMB; trƣờng hợp này sẽ tiến hành đấu thầu lựa chọn nếu có 2 nhà đầu tƣ tham gia đấu thầu; hoặc xét chỉ định thầu nếu có 1 NĐT tham gia đấu thầu; (3) xét chỉ định thầu thực hiện dự án nếu NĐT có sở hữu quyền sử dụng đất (QSDĐ) hợp pháp.
Sơ đồ 2.1. Quy trình thực hiện thủ tục dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
UBND quyết định Cơ quan chuyên
môn thẩm định
UBND/ UBND xin ý kiến HĐND
Cơ quan chuyên môn thẩm định
Cơ quan chuyên môn thẩm định
Quyết định số 3219/QĐ-UBND
Cơ quan chuyên môn thẩm định
QĐ 2352/QĐ-UBND TT 36/2014/TT-BTNMT
Luật Nhà ở Luật Xây dựng Cơ quan có thẩm
quyền
Chủ đầu tƣ Cơ quan có thẩm
quyền
Theo quy định về tài chính
Sơ đồ 2.2. Quy trình thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Trong quá trình thực hiện thực tế trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, quỹ đất sạch (đất đã thực hiện bồi thƣờng, GPMB) trên địa bàn tỉnh Quảng Nam không có, và hiếm có nhà đầu tƣ có quyền sử dụng đất hợp pháp, do vậy, hình thức lựa chọn chủ đầu tƣ thực hiện dự án đang thực hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Nam hiện nay chủ yếu là đấu thầu thực hiện dự án trên đất chƣa đƣợc bồi thƣờng, GPMB. Hơn thế nữa, quá trình lựa chọn nhà đầu tƣ triển khai dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh chủ yếu thực hiện hình thức chỉ định thầu (chỉ có 01 nhà đầu tƣ đăng ký) thông qua Tổ chuyên gia xét chọn chủ đầu tƣ đƣợc UBND tỉnh thành lập để xét chọn nhà đầu tƣ theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014 ngày 25/11/2014; Nghị định số 99/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Một thực tế đang diễn ra ở Quảng Nam đó là các dự án đầu tƣ
Doanh nghiệp, HTX
Có vốn pháp định, vốn ký quỹ Có chức năng kinh doanh bất động sản
Đấu giá QSDĐ
(đất đã thực hiện bồi thƣờng, GPMB)
NĐT có QSDĐ đất hợp pháp
Đấu thầu thực hiện
(đất chƣa thực hiện bồi thƣờng, GPMB) Chỉ định thầu Sở Xây dựng, Tổ chuyên gia Đấu thầu Công nhận chủ đầu tƣ (UBND cấp tỉnh) 02 NĐT 01 NĐT
phát triển nhà ở thƣơng mại hiện nay chủ yếu do nhà đầu tƣ tự đề xuất ý tƣởng để xét chọn chủ đầu tƣ, và chỉ có một nhà đầu tƣ này tham gia đấu thầu thực hiện dự án. Do vậy, công tác lựa chọn chủ đầu tƣ thực hiện dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian qua khá đơn giản, ít phát sinh các vấn đề trong việc đánh giá, lựa chọn chủ đầu tƣ.
Bảng 2.10. Kết quả đánh giá của NĐT về công tác chấp thuận chủ trương đầu tư dự án TT Nhận định Tỷ lệ NĐT đánh giá theo các mức độ (%) Điểm trung bình 1 2 3 4 5 1
Quá trình lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện dự án đƣợc thực hiện công bằng, minh bạch
- - 20 60 20 4,00
2
Thời gian giải quyết hồ sơ chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ đúng theo quy định của pháp luật (30 ngày)
- - 40 60 - 3,60
3 Bộ hồ sơ đề xuất chủ trƣơng đầu
tƣ dự án là hợp lý - - 20 60 20 4,00
Trong đó: 1. Hoàn toàn không đồng ý; 2. Không đồng ý; 3. Trung lập/Bình thường/Không ý kiến; 4. Đồng ý; 5. Hoàn toàn đồng ý
(Nguồn: Kết quả khảo sát năm 2017)
Kết quả đánh giá của NĐT về công tác chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ dự án cũng đã thể hiện thực trạng trên. Do các dự án hiện nay chủ yếu do nhà đầu tƣ tự đề xuất ý tƣởng để xét chọn chủ đầu tƣ, nên quá trình lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện dự án đƣợc các nhà đầu tƣ đánh giá là công bằng, minh bạch (bảng 2.10). Các tiêu chí để Tổ chuyên gia xem xét, đánh giá hồ sơ năng lực của nhà đầu tƣ đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tƣ theo Điều 21 của Luật Nhà ở
2014, gồm: Là các doanh nghiệp, hợp tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tƣ; có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật [12, điều 21].
Tuy nhiên, với thực tế công tác lựa chọn chủ đầu tƣ đang diễn ra ở Quảng Nam nhƣ trên - chỉ 1 nhà đầu tƣ tham gia đấu thầu, nên chƣa có tính cạnh tranh trong công tác đấu thầu lựa chọn nhà thầu. Hơn thế nữa, với quy trình chỉ định thầu trong hiện tại, các phƣơng án tính toán cụ thể của cơ quan nhà nƣớc về quy mô xây dựng, phƣơng án GPMB, suất đầu tƣ, tổng vốn đầu tƣ, giá trị thặng dƣ phải nộp ngân sách, tiền sử dụng đất phải trả theo quy định của Luật Đất đai để làm cơ sở so sánh, đánh giá lựa chọn chủ đầu tƣ... chƣa có “cơ hội” để xây dựng và thực hiện. Đây sẽ là một thách thức trong tƣơng lai đối với các cơ quan QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khi mà thị trƣờng nhà ở thƣơng mại sôi động thu hút nhiều nhà đầu tƣ tham gia đấu thầu thực hiện dự án, phát sinh nhiều hồ sơ, thủ tục trong công tác lựa chọn chủ đầu tƣ, dễ gây nên sự lúng túng trong quá trình thực hiện
b. Về xác định giá đất
Theo quy trình hiện tại, khâu xác định giá để tính toán tiền sử dụng đất của dự án đƣợc thực hiện ở bƣớc 9 khi mà nhà đầu tƣ đã tổ chức thực hiện bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Thực tế đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại hiện đang đƣợc triển khai trên địa bàn tỉnh, đa số các dự án đã triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng, kết cấu hạ tầng, gần nhƣ cơ bản hoàn thiện dự án nhƣng chƣa xác định giá đất cụ thể để tính toán tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nƣớc.
Việc xác định giá đất ở bƣớc thứ 9 trong quy trình là bất hợp lý bởi nếu tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ thực hiện dự án ở bƣớc 1, thì giá đất lại
là một cơ sở để để so sánh, đánh giá lựa chọn chủ đầu tƣ. Trong khi đó, việc xác định giá đất ở bƣớc 1 lại đang vƣớng bởi những quy định của Luật. Cụ thể, đối với dự án đầu tƣ có sử dụng đất, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tƣ, Luật Đất đai và các văn bản hƣớng dẫn chƣa phân định rõ trƣờng hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức: đấu thầu theo Luật Đấu thầu; quyết định chủ trƣơng đầu tƣ theo Luật Đầu tƣ; đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tƣ phải nộp đƣợc xác định tại thời điểm cho thuê đất, giao đất; chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đƣợc xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Cơ chế này áp dụng trong trƣờng hợp lựa chọn nhà đầu tƣ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định chủ trƣơng đầu tƣ nhƣng chƣa quy định cụ thể trƣờng hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đối với dự án đầu tƣ có sử dụng đất, pháp luật về đấu thầu hiện hành chƣa quy định đƣợc cơ chế riêng xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ, mà căn cứ theo pháp luật về đất đai.
Sự chênh nhau trong các văn bản quy phạm pháp luật về xác định giá đất, sự thiếu hụt các quy định liên quan khiến cho công tác xác định giá đất ngay từ bƣớc 1 gặp vƣớng mắc và không thực hiện đƣợc. Trong khi đó, một trong các nguyên tắc lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện dự án đầu tƣ có sử dụng đất là nhà đầu tƣ đề xuất hiệu quả đầu tƣ lớn nhất, tuy nhiên hiện nay, hiệu quả đầu tƣ chƣa tính đến giá trị của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tƣ cũng yêu cầu Nhà nƣớc phải xác định đƣợc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm đấu thầu nhằm minh bạch về thông tin, để đƣa vào phƣơng án tài chính của dự án, đảm bảo hiệu quả đầu tƣ. Đây là vƣớng mắc chung cho cả nƣớc, không chỉ riêng ở tỉnh Quảng Nam, các điều kiện về xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chƣa rõ ràng khiến các nhà đầu tƣ sẽ không tham gia đầu tƣ dự án.
c/ Về chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền ngay sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Ở bƣớc 2, sau khi đƣợc công nhận chủ đầu tƣ thực hiện dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, chủ đầu tƣ dự án tiến hành lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 với các nội dung sau: 1/ Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cƣ, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch. 2/ Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch. 3/ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đƣờng; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có). 4/ Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vƣờn, cây xanh đƣờng phố và mặt nƣớc trong khu vực quy hoạch. 5/ Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. 6/ Đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc. 7/ Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể hiện ở tỷ lệ 1/500.
Căn cứ vào đồ án quy hoạch chi tiết do Chủ đầu tƣ tự trình, cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ tiến hành thẩm định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết với các nội dung sau: Phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch chi tiết; các chỉ tiêu cơ bản về dân số, đất đai, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; cơ cấu sử dụng đất; chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, thiết kế đô thị cho từng lô đất; nguồn cung cấp và giải pháp tổ chức mạng lƣới hạ tầng kỹ thuật đến từng lô đất; giải pháp tổ chức tái định cƣ (nếu có); giải pháp bảo vệ môi trƣờng; những hạng
mục ƣu tiên đầu tƣ và nguồn lực để thực hiện; các vấn đề về tổ chức thực hiện; danh mục các công trình xây dựng trong khu vực quy hoạch.
Thực trạng đang xảy ra ở hầu hết các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nói riêng và cả nƣớc nói chung đó là, ngay sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500 với đầy đủ các thông tin về phân lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... thì chủ đầu tƣ đã thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền. Trong khi đó, căn cứ Điều 12, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chủ đầu tƣ có nhu cầu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo hình thức chia lô, bán nền trong dự án thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, căn cứ Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định điều kiện các chủ dự án đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền khi: “Phải hoàn thành việc đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã đƣợc phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trƣớc khi thực hiện việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc, thu gom rác thải”. Tuy nhiên, các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại đang đầu tƣ trên địa bàn tỉnh hiện nay đa số chƣa hoàn thành kết cấu hạ tầng, nhất là hạ tầng công cộng nhƣ theo quy hoạch nhƣng đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân.
Mặt khác, ở bƣớc số 12 trong quy trình tại sơ đồ 2.1 về huy động vốn cho nhà ở thƣơng mại và Thông báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn của Sở Xây dựng. Trƣờng hợp ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thƣơng mại khi đủ đáp ứng các điều kiện: (i) Nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh
doanh bất động sản2; (ii) xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở, (iii) có ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng.
Theo đó, việc các chủ đầu tƣ thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân ngay sau khi đƣợc phê duyệt bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 là sai quy định của pháp luật. Hơn thế nữa, những vấn đề về lừa đảo, chiếm đoạt tài sản có thể xảy ra khi mà chủ đầu tiến hành ký hợp đồng huy động vốn với bƣớc thứ 12, trong khi việc phân lô, bán nền đã đƣợc thực hiện xong ngay sau bƣớc thứ 2.
d/ Về công tác bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương
Đối với dự án phát triển nhà ở, khi hoàn thành công trình và nghiệm thu thì bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng quy định của Luật Nhà ở. Chủ đầu tƣ tiến hành bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phƣơng theo đúng hồ sơ đã đƣợc phê duyệt và hồ sơ nghiệm thu theo quy định hiện hành.
Trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đƣợc bàn giao cho chính quyền địa phƣơng quản lý hoặc chủ đầu tƣ quản lý theo văn bản chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ của UBND tỉnh. Chủ đầu tƣ thực hiện bảo trì