6. Kết cấu của đề tài
1.2.1. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở
thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
a. Công tác xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh
Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh. Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ƣơng mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ
chức thực hiện tại địa phƣơng mình, các hình thức văn bản thƣờng là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh. Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đƣợc dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn. Ngoài ra, có trƣờng hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại mà chính quyền trung ƣơng chƣa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ƣơng và xử lý các tình huống này ở địa phƣơng bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phƣơng.
Ban hành qui định pháp luật cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ƣơng về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại có những nội dung cơ bản sau đây:
- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại;
- Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tƣ khi thực hiện đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
b. Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh
Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chƣơng trình, kế hoạch liên quan đến phát triển nhà ở thƣơng mại là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội
đồng nhân dân cùng cấp thông qua trƣớc khi phê duyệt. Trên cơ sở chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng đã đƣợc phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở thƣơng mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12, điều 15]. Do đó, phát triển nhà ở thƣơng mại là một trong những nội dung cần đƣợc lập chiến lƣợc và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phƣơng.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thƣơng mại nói riêng của địa phƣơng phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tƣợng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nƣớc, của từng địa phƣơng, từng vùng, miền trong từng thời kỳ. Thứ hai, phải phù hợp với Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phƣơng trong từng giai đoạn. Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lƣợng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trƣờng, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lƣợng, tài nguyên đất đai. Thứ tƣ, phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn, chƣơng trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.
Do vậy, việc xây dựng chiến lƣợc và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan mật thiết đến các quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nghiên cứu đào tạo... không những thông qua các yêu cầu trên, mà còn thông qua việc xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở trong các quy hoạch. Trong quá trình
tổ chức thực hiện các chiến lƣợc, quy hoạch phát triển nhà ở hằng năm, việc lập danh sách các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn kêu gọi đầu tƣ là một trách nhiệm của chính quyền địa phƣơng để định hƣớng phát triển nhà ở của địa phƣơng đi đúng hƣớng.
c. Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Bản thân pháp luật mới chỉ là những quy định thể hiện ý chí của nhà nƣớc. Điều quan trọng là làm sao để pháp luật trở thành một đại lƣợng tồn tại hợp qui luật, bám rễ chặt trong cuộc sống, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm tất cả công dân, tổ chức, cơ quan (trong đó có cả nhà nƣớc) tuân theo. Trong lĩnh vực phát triển nhà ở thƣơng mại, pháp luật Việt Nam chỉ có hiệu lực khi các bên tham gia có sự hiểu biết đầy đủ và tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện đúng đắn những quy phạm pháp luật về nhà ở, xây dựng, và những vấn đề khác liên quan đến đầu tƣ phát triển nhà ở. Nội dung tổ chức thực hiện pháp luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở thƣơng mại theo dự án cũng bao gồm rất nhiều vấn đề, tuy nhiên trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ đề cập tới vấn đề đảm bảo sự thực thi nghiêm túc trên thực tế những quy định về dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của trung ƣơng và của tỉnh, bao gồm 16 nội dung sau:
(1) Lựa chọn chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại (2) Lập và thẩm định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (3) Chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ
(4). Cam kết thực hiện dự án đầu tƣ (nếu có)
(5) Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng; kế hoạch bảo vệ môi trƣờng
(6) Lập, thẩm định thiết kế cơ sở
(7) Lập, thẩm định, phê duyệt thủ tục thu hồi đất và tổ chức thực hiện phƣơng án bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng (GPMB) hỗ trợ tái định cƣ
(8) Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công (hoặc thiết kế kỹ thuật – nếu có)
(9) Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(10) Cấp giấy phép xây dựng
(11) Nghiệm thu công trình xây dựng
(12) Huy động vốn cho nhà ở thƣơng mại và Thông báo đủ điều kiện đƣợc huy động vốn của Sở Xây dựng
(13) Bảo hành, bảo trì công trình
(14) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất
(15) Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có) cho địa phƣơng
(16) Quyết toán đầu tƣ.
d. Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh
Đây là một nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cấp tỉnh đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại. Thông qua việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, chính quyền địa phƣơng đảm bảo tốt hơn việc thực thi pháp luật trên địa bàn tỉnh, ngoài ra còn giúp cho nhà nƣớc kiểm tra lại các chính sách, pháp luật đã ban hành, kịp thời phát hiện những vấn đề bất cập để đề xuất, kiến nghị chính quyền trung ƣơng sửa đổi, bổ sung.
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại không thể tránh khỏi việc phát sinh những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Đây là điều hết sức bình thƣờng trong bối cảnh nền kinh tế thị trƣờng, đặc biệt trong hoàn cảnh pháp luật nƣớc ta còn có những bất cập. Bên cạnh đó, vi phạm pháp luật
trong lĩnh vực này cũng là điều không tránh khỏi bởi lẽ mục đích của các nhà đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại là tối đa hóa lợi nhuận, họ tìm những cách thức để giảm thiểu chi phí đến mức thấp nhất, dễ dẫn đến những vi phạm pháp luật. Do vậy, việc xử lý những vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở thƣơng mại theo mô hình dự án cũng là nội dung QLNN về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của chính quyền cấp tỉnh.
e. Công tác quản lý kê khai, thu thuế
Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nƣớc. Nộp thuế theo quy định của pháp luật là nghĩa vụ và quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế. Quản lý thuế là công cụ đảm bảo thực thi việc thu nộp thuế đƣợc diễn ra một cách nghiêm túc, đúng quy định và có hiệu quả. Trong phát triển nhà ở thƣơng mại theo dự án, các chủ đầu tƣ dự án phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật khi thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở tại địa phƣơng. Do vậy, quản lý kê khai và thu thuế là một trong những nội dung của công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
1.2.2. Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nƣớc đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh
Cho đến nay, vẫn chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện về các tiêu chí đánh giá về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại. Trên cơ sở lý luận về dự án phát triển nhà ở thƣơng mại và quản lý nhà nƣớc, có thể đề xuất một số tiêu chí để đánh giá công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nhƣ sau:
- Tiêu chí hiệu lực: chỉ mức độ tuân thủ và mức độ thực hiện quyền lực chỉ huy và phục tùng trong mối quan hệ giữa chủ thể quản lý và đối tƣợng quản lý. Trong trƣờng hợp này, hiệu lực QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại chỉ mức độ tuân thủ pháp luật, chấp hành mọi chỉ đạo từ
các cơ quan QLNN của các tổ chức đầu tƣ các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại; đồng thời, biểu hiện mức độ hiện thực quyền lực Nhà nƣớc của các cơ quan QLNN và uy tín của các cơ quan QLNN đối với các tổ chức đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
- Tiêu chí hiệu quả: hiệu quả là chỉ tiêu phản ánh trình độ khai thác các yêu tố đầu vào để tạo ra kết quả hoạt động tối đa với chi phí hoạt động tối thiểu, hoặc là chỉ tiêu phản ánh năng suất hoạt động, hiệu suất sử dụng các chi phí đầu vào. Theo đó, hiệu quả QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại phản ánh kết quả hoạt động QLNN với mức tối đa và chi phí QLNN ở mức tối thiểu.
- Tiêu chí công bằng: đòi hỏi sự cân đối về quyền và nghĩa vụ giữa các tổ chức đầu tƣ các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
- Tiêu chí phù hợp: tiêu chí phù hợp trong QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại bao gồm: Sự phù hợp của các mục tiêu định hƣớng; sự phù hợp giữa các nội dung bên trong của các quy định pháp luật; sự phù hợp giữa luật với các văn bản hƣớng dẫn thực hiện; sự phù hợp giữa quy định với thực tế; phù hợp nội dung, phƣơng pháp điều hành; sự phù hợp về nội dung, phƣơng thức, hình thức, kiểm tra, thanh tra, giám sát quá trình hoạt động các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
- Tiêu chí bền vững: thể hiện qua sự ổn định về định hƣớng phát triển nhà ở qua các chƣơng trình, kế hoạch; ổn định về pháp lý, và đảm bảo hài hòa lợi ích cho các tổ chức đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
1.3. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
1.3.1. Điều kiện tƣ nhiên, kinh tế - xã hội của địa phƣơng
động đến sự phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thƣơng mại theo mô hình dự án nói riêng, qua đó ảnh hƣởng đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại của địa phƣơng.
a. Các yếu tố về điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý của địa phƣơng có ảnh hƣởng to lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy mô của phát triển nhà ở nói chung và các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nói riêng. Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nằm ở các khu vực kinh tế trọng điểm của địa phƣơng. Vị trí địa lý thuận lợi sẽ góp phần thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tƣ vào các dự án phát triển nhà ở, từ đó cơ quan QLNN dễ thực thi các quy trình liên quan đến mời gọi đầu tƣ vào dự án.
Tài nguyên đất đai có ảnh hƣởng đến quy hoạch sử dụng đất của địa phƣơng. Quỹ đất của địa phƣơng là cơ sở quan trọng để xây dựng, mở rộng, phát triển các dự án nhà ở.
Các vấn đề về địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tƣợng... tác động trực tiếp vào công tác lựa chọn địa điểm xây dựng hoặc mở rộng các dự án phát triển nhà ở; ảnh hƣởng đến quy hoạch, sử dụng đất... và ảnh hƣởng đến định hƣớng (chƣơng trình phát triển nhà ở của địa phƣơng. Bên cạnh đó, các điều kiện tƣ nhiên này còn ảnh hƣởng đến chất lƣợng công trình, giá thành công trình và tiến độ thi công các dự án. Những khu đất có mặt bằng bằng phẳng, địa hình chắc chắn sẽ giảm thiểu chi phí cải tạo mặt bằng, giảm thiểu chi phí gia cố nền móng công trình.... Hay nhƣ điều kiện khí hậu khắc nghiệt với mùa mƣa bão kéo dài ở Miền Trung cũng ảnh hƣởng đến chất lƣợng công trình và tiến độ thi công dự án.
b. Các yếu tố về điều kiện kinh tế - xã hội
Phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển công nghiệp – công nghiệp hóa có tác động đến phát triển nhà ở của địa phƣơng. Công nghiệp giữ vai trò
động lực và nòng cốt trong quá trình công nghiệp hóa, tạo ra tiềm lực to lớn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ đó tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại các điểm dân cƣ và tổ chức cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quá trình công nghiệp hóa đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và là động lực để phát triển nhà ở thƣơng mại theo mô hình dự án.
Sự gia tăng dân số dựa trên các yếu tố tác động nhƣ: gia tăng dân số tự nhiên, gia tăng dân số cơ học (di dân) và quá trình đô thị hóa... sẽ tác động đến nhu cầu nhà ở trong tƣơng lai, là một trong những căn cứ quan trọng để xây dựng chƣơng trình, chiến lƣợc phát triển nhà ở của địa phƣơng.
Sự phát triển của thị trƣờng nhà ở thƣơng mại: Nhu cầu thị trƣờng của