6. Kết cấu của đề tài
2.2.2. Hiện trạng phát triển nhà ở thƣơng mại
Cho đến nay, chƣa có thống kê nào trên địa bàn tỉnh Quảng Nam về số lƣợng các nhà ở thƣơng mại đã đƣợc đầu tƣ xây dựng hoặc đầu tƣ sửa chữa cải tạo tăng diện tích; cũng nhƣ không có thống kê về số lƣợng các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua các nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cƣ trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Thực tế là cả nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ với mục đích thƣơng mại (bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng) hiện không tồn tại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Điều này xuất phát từ tính chất đặc thù của tỉnh Quảng Nam là quỹ đất nhiều, địa hình rộng, tâm lý ngƣời dân hiện nay chủ yếu thích tạo lập chỗ ở riêng biệt, ngại ở những khu chung cƣ cao tầng nên nhà đầu tƣ không bán đƣợc căn hộ hoặc ít có tâm lý đầu tƣ xây dựng nhà ở chƣng cƣ, kể cả các dự án nhà ở xã hội. Hơn nữa, ngƣời dân trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vẫn còn có tâm lý muốn đƣợc tự xây dựng nhà ở để đảm bảo phù hợp với phong tục tập quán và lối sống của gia đình, do vậy các nhà ở riêng lẻ dƣới hình thức chìa khóa trao tay (nhà ở đã đƣợc đầu tƣ xây dựng hoàn thiện) cũng chƣa đƣợc hình thành trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong thời gian qua. Do đó, phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian qua chỉ tập trung chủ yếu ở dạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền và đang có xu
hƣớng phát triển chủ yếu theo loại hình này.
Theo báo cáo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam hiện có 68 dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đã, đang và sắp triển khai với tổng diện tích 922,205ha (bảng 2.5). Trong đó có 58 dự án đang triển khai, 3 dự án đã và đang thu hồi và 7 dự án đang xin chủ trƣơng đầu tƣ. Ngoài ra còn 16 dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang đƣợc địa phƣơng đề xuất kêu gọi đầu tƣ [18].
Bảng 2.5. Các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017
TT Loại dự án Số lƣợng Diện tích dự án
(ha)
1 Đang triển khai 58 808,305
Khu đô thị 6 202,54
Khu dân cƣ 41 528,34
Khu phố chợ 6 41,335
Bất động sản du lịch 4 33,08
Khu nhà ở liền kề 1 3,01
2 Đã hoặc đang thu hồi 3 39,45
3 Dự án đang xin chủ trƣơng đầu tƣ 7 74,45
Tổng cộng 68 922,205
(Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, 2017)
a. Các dự án phát triển nhà ở thương mại đang triển khai
Hiện nay, toàn tỉnh Quảng Nam có 58 dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang triển khai với tổng diện tích 808,305ha (bảng 2.6). Theo đó, trong 5 loại dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đã nêu ở mục 1.1.1, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam hiện mới có 4 loại là: dự án xây dựng khu nhà ở, dự án khu đô
thị, dự án khu dân cƣ, dự án khu du lịch; chƣa có dự án đầu tƣ xây dựng công trình nhà ở. Đặc biệt, tất cả các dự án này đều đang trong quá trình thực hiện, chƣa có dự án nào hoàn thành, hoàn thiện về công trình lẫn thủ tục.
Trong các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang đƣợc triển khai trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, dự án khu dân cƣ chiếm phần lớn với 41 dự án, tổng diện tích các dự án là 528,34ha, chiếm 70,69% số lƣợng dự án đang triển khai và 65,36 tổng diện tích các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đang triển khai trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (hình 2.7). Bên cạnh đó, hiện có 6 dự án khu phố chợ đang đƣợc triển khai, chiếm 5,11% tổng diện tích các dự án. Khu phố chợ cũng đƣợc xem là dự án khu dân cƣ đặc biệt, trong đó nhà đầu tƣ xây dựng công trình chợ và đầu tƣ đồng bộ hạ tầng kỹ thuật thì đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền.
Bảng 2.6. Các dự án phát triển nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 TT Loại dự án Số dự án Quy mô dự án Số lƣợng (dự án) Tỷ trọng (%) Diện tích (ha) Tỷ trọng (%) 1 Khu đô thị 6 10,34 202,54 25,06 2 Khu dân cƣ 41 70,69 528,34 65,36 3 Khu phố chợ 6 10,34 41,335 5,11 4 Bất động sản du lịch 4 6,90 33,08 4,09 5 Khu nhà ở liền kề 1 1,72 3,01 0,37 Tổng cộng 58 100 808,305 100
(Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, 2017)
Đối với các dự án khu đô thị, đến nay toàn tỉnh Quảng Nam mặc dù chỉ có 6 dự án đang đƣợc triển khai đầu tƣ xây dựng nhƣng chiếm đến 25,06%
tổng diện tích các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Trong 6 dự án phát triển khu đô thị này, có 3 dự án đầu tƣ theo hình thức BT (Build – Transfer: Xây dựng – Chuyển giao).
Hình 2.7. Cơ cấu các dự án phát triển nhà ở thương mại đang triển khai tại tỉnh Quảng Nam phân theo loại dự án
Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam còn đang triển khai 4 dự án bất động sản du lịch và một dự án khu nhà ở liền kề. Các dự án bất động sản du lịch là những khu du lịch biển Hội An, Điện Bàn đƣợc đầu tƣ nhằm khai thác những lợi thế về du lịch biển của tỉnh Quảng Nam.
b. Các dự án đã và đang thu hồi
Trên địa bàn tỉnh Quảng Nam hiện có 2 dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại đã thu hồi, 1 dự án đang đề nghị thu hồi. Hai dự án đã thu hồi bao gồm dự án Khu dân cƣ chợ mới Chiên Đàn, xã Tam Đàn, huyện Phú Ninh (12,7ha) và dự án Khu dân cƣ phố chợ trung tâm thị trấn Hà Lam, huyện Thăng Bình (19ha). Bên cạnh đó, dự án Khu dân cƣ trung tâm hành chính phƣờng Điện Thắng Bắc, thị xã Điện Bàn (7,75ha) cũng đang đƣợc đề nghị
thu hồi. Nguyên nhân thu hồi và đề nghị thu hồi là do các chủ đầu tƣ chậm triển khai dự án sau khi đã có phê duyệt chủ trƣơng đầu tƣ dự án.
c. Các dự án đang xin chủ trương đầu tư
Tính đến tháng 11/2017, có 7 dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại với tổng diện tích 74,45ha đang đƣợc các công ty làm thủ tục xin chủ trƣơng đầu tƣ dự án. Bao gồm 1 dự án khu đô thị ở huyện Đại Lộc, 4 dự án khu dân cƣ (3 dự án ở thị xã Điện Bàn và 1 dự án ở huyện Núi Thành), 2 dự án khu phố chợ ở Tp. Tam Kỳ và huyện Phƣớc Sơn. Các dự án này tập trung chủ yếu ở các khu trung tâm hành chính của các huyện hoặc phát triển giai đoạn 2 và 3 của các dự án đầu tƣ tại thị xã, thành phố.
d. Các dự án đang được địa phương đề xuất kêu gọi đầu tư
Theo báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, tính đến tháng 11/2017, tỉnh Quảng Nam hiện có 16 dự án đang đƣợc các địa phƣơng đề xuất kêu gọi đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại, chủ yếu là các khu dân cƣ, khu phố chợ, khu đô thị ở các huyện Duy Xuyên, Đại Lộc, Hiệp Đức, Nông Sơn, Quế Sơn, Phú Ninh, Tp. Tam Kỳ, thị xã Điện Bàn...
e. Các dự án phát triển nhà ở thương mại phân theo địa phương
Nhƣ đã đề cập, do đặc thù địa bàn tỉnh Quảng Nam khá rộng, quỹ đất còn nhiều, giá đất còn thấp, vì vậy các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh tập trung chủ yếu tại các khu vực năng động nhƣ Hội An, Điện Bàn, Núi Thành, Quế Sơn (bảng 2.7).
Bảng 2.7. Các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến tháng 11/2017 phân theo địa phương
TT Địa phƣơng Số lƣợng dự án Quy mô dự án Số lƣợng (dự án) Tỷ trọng (%) Diện tích (ha) Tỷ trọng (%) 1 Đại Lộc 1 1,47 13 1,41 2 Điện Bàn 31 45,59 395,74 42,91 3 Duy Xuyên 1 1,47 2,89 0,31 4 Hiệp Đức 1 1,47 9,8 1,06 5 Hội An 10 14,71 176,9 19,18 6 Nam Giang 1 1,47 1 0,14 7 Núi Thành 10 14,71 196,24 21,28 8 Phú Ninh 2 2,94 22,5 2,44 9 Phƣớc Sơn 1 1,47 3 0,33 10 Quế Sơn 4 5,88 28,9 3,13 11 Tam Kỳ 2 2,94 41,1 4,46 12 Thăng Bình 3 4,41 23,9 2,59 13 Tiên Phƣớc 1 1,47 6,9 0,75 Tổng 68 100,00 922,205 100,00
(Nguồn: Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam, 2017)
Từ số liệu ở bảng 2.7 cho thấy, các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tập trung chủ yếu ở thị xã Điện Bàn (chủ yếu là khu Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc) với 31 dự án, tổng diện tích 395,74ha, chiếm 45,59% về số lƣợng dự án và 42,91% diện tích dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam (hình 2.8). Trong đó có 1 dự án đang đề nghị thu hồi và 3 dự án đang xin chủ trƣơng đầu tƣ. Tiếp đến là huyện Núi Thành với 10 dự án, tổng diện tích xây dựng 196,24ha, chiếm
14,71% về số lƣợng dự án và 21,28% về diện tích dự án. Bên cạnh đó, thành phố Hội An cũng đang triển khai 10 dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (chủ yếu là khu đô thị và bất động sản du lịch), với tổng diện tích xây dựng các dự án là 176,9ha. Trong khi đó, thành phố Tam Kỳ đang triển khai xây dựng 1 dự án khu dân cƣ và đang xin chủ trƣơng đầu tƣ 1 dự án khu phố chợ. Ngoài ra, các huyện ở phía tây của tỉnh nhƣ Nam Giang, Phƣớc Sơn, Tiên Phƣớc, Hiệp Đức... cũng đã bắt đầu thu hút đƣợc một số dự án phát triển nhà ở thƣơng mại (khu dân cƣ, khu phố chợ), góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa ở vùng nông thôn, tạo nên bộ mặt đô thị các các huyện vùng ven cũng nhƣ của cả tỉnh.
Hình 2.8. Cơ cấu dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam phân theo địa phương
f. Đánh giá chung về hiện trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
Nhìn chung, thời gian qua trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, tình hình phát triển nhà ở thƣơng mại vẫn còn trầm lắng, các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh tập trung ở dạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền và đang có xu hƣớng phát triển chủ yếu theo loại hình này. Mặc dù đến nay nhiều dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đƣợc thu hút đầu tƣ, nhƣ khu dân cƣ, khu phố chợ, khu đô thị, khu du lịch... góp phần tạo ra bộ mặt mới của tỉnh, nhƣng do các dự án đều đang trong quá trình thực hiện, nên các số liệu thống kê về số lƣợng đất nền đƣợc phân lô và mua bán chƣa đƣợc các chủ đầu tƣ dự án báo cáo để tổng hợp, nên không có cơ sở đánh giá thị trƣờng mua bán bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Bên cạnh đó tỉnh Quảng Nam có quỹ đất khá lớn, mức độ đô thị hóa chƣa cao, các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại đƣợc đầu tƣ đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng nhà ở hiện rất ít, trừ một số dự án bất động sản du lịch tại Điện Bàn, Hội An, tại khu đô thị mới Điện Nam-Điện Ngọc và khu nhà ở chuyên gia của công ty Ôtô Trƣờng Hải đang đƣợc triển khai thực hiện. Các dự án phát triển nhà ở chủ yếu là đầu tƣ đồng bộ hạ tầng để chuyển quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó ngƣời dân tự đầu tƣ xây dựng nhà riêng lẻ.