6. Kết cấu của đề tài
2.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
2.3.1. Công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại
pháp luật liên quan dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thƣơng mại nói riêng. Trong đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại hiện đang đƣợc thực hiện dựa trên các Luật và văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu sau:
(1) Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định những nội dung liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; QLNN về nhà ở tại Việt Nam. Đây là hai văn bản quy phạm pháp luật chính làm căn cứ trong việc triển khai công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
(2) Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng: trong đó quy định các nội dung liên quan đến thẩm định, thẩm tra thiết kế, dự toán, làm cơ sở tính toán khấu trừ chi phí đầu tƣ cho nhà đầu tƣ.
(3) Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị đinh số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tƣ. Trong đó quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tƣ đối với các dự án đầu tƣ có sử dụng đất.
(4) Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: trong đó quy định điều kiện các chủ dự án đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền.
(5) Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá đất.
đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam chƣa đƣợc thực hiện. Công tác hƣớng dẫn thực hiện thủ tục đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam cũng mới chỉ dừng lại qua việc vận dụng và trích dẫn các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nƣớc có liên quan. Điều này đã gây ra những khó khăn, lúng túng nhất định đối với nhà đầu tƣ và cán bộ quản lý, giám sát việc thực hiện các quá trình, thủ tục trong việc QLLNN đối với các dự án phát đầu tƣ triển nhà ở thƣơng mại. Trong thực tế, các quy định về thủ tục đầu tƣ này còn nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Để hiểu chính xác, chủ đầu tƣ phải tham khảo khá nhiều văn bản pháp luật, trong đó có năm lĩnh vực chủ yếu: pháp luật về đầu tƣ, pháp luật về môi trƣờng, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch. Ngoài các văn bản này, chủ đầu tƣ còn tuân theo quy định hƣớng dẫn của các cơ quan thực thi cho từng trƣờng hợp dự án đầu tƣ cụ thể. Mặt khác, nhà đầu tƣ gặp rất nhiều khó khăn trong việc nghiên cứu, tìm hiểu thông tin thủ tục để thực hiện dự án đầu tƣ là do mới chỉ công bố, công khai từng thủ tục hành chính riêng lẻ mà chƣa có công bố đầy đủ, rõ ràng về quy trình thủ tục thực hiện dự án đầu tƣ. Nếu nhà đầu tƣ không cập nhật kịp thời thì có thể thực hiện sai hoặc thực hiện chƣa đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Bảng 2.8. Kết quả đánh giá của NĐT về công tác ban hành văn bản hành chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự án phát triển nhà ở
thương trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
TT Nhận định Tỷ lệ NĐT đánh giá theo các mức độ (%) Điểm trung bình 1 2 3 4 5 1
Các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án đã đầy đủ
TT Nhận định Tỷ lệ NĐT đánh giá theo các mức độ (%) Điểm trung bình 1 2 3 4 5 2
Các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án đƣợc công khai minh bạch
- - - 80 20 4,20
3
Công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án nhanh, kịp thời
- 20 60 20 - 3,00
4
Công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án đồng bộ, thống nhất
- 20 60 20 - 3,00
Trong đó: 1. Hoàn toàn không đồng ý; 2. Không đồng ý; 3. Trung lập/Bình thường/Không ý kiến; 4. Đồng ý; 5. Hoàn toàn đồng ý
(Nguồn: Kết quả khảo sát năm 2017)
Kết quả khảo sát các nhà đầu tƣ về công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh của chính quyền cấp tỉnh cũng đã chứng minh thực trạng trên. Từ số liệu tổng hợp ở bảng 2.8 cho thấy, 80%-100% các nhà đầu tƣ đánh giá rằng, các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án đã đầy đủ, đƣợc công khai minh bạch. Tuy nhiên, 20% các nhà đầu tƣ cho rằng công tác ban hành các văn bản liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện đầu tƣ dự án chƣa đáp ứng đƣợc tiêu chí nhanh và kịp thời, cũng nhƣ chƣa đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất. Mức điểm đánh giá cho hai nhận định này chỉ đạt trung bình 3 (nhà đầu tƣ đánh giá công tác này bình thƣờng, hoặc không có ý kiến). Để thực hiện tốt các thủ tục pháp
lý đầu tƣ, chủ đầu tƣ cần phải căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, các thủ tục này mặc dù đã đƣợc quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật nhƣng trong thực tế việc thực hiện luôn là khó khăn cho các chủ đầu tƣ vì nhiều thủ tục hành chính khác phát sinh thêm để phục vụ cho việc quản lý của cơ quan nhà nƣớc. Trong một số trƣờng hợp, tuỳ thuộc vào quy mô và các điều kiện khác của dự án mà cơ quan nhà nƣớc sẽ yêu cầu một số thủ tục phát sinh. Nhƣ vậy, tạo nên sự thiếu đồng bộ giữa việc quy định trong văn bản pháp luật và thực tế thực thi các thủ tục này.