6. Kết cấu của đề tài
2.4.3. Nguyên nhân của những hạn chế
Những hạn chế trong trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian qua xuất phát từ
những nguyên nhân chủ quan từ bộ máy QLNN tỉnh Quảng Nam về lĩnh vực này, và cũng xuất phát từ những nguyên nhân khách quan từ những văn bản pháp luật điều chỉnh dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, từ cơ chế thị trƣờng và tập quán văn hóa của ngƣời dân ở địa phƣơng, cụ thể:
Một là, thị trƣờng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vẫn còn trầm lắng. Địa hình dốc, điều kiện thời tiết khắt nghiệt gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khai thác tiềm năng đất đai, bảo vệ tài nguyên môi trƣờng nói chung và thực hiện các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại nói riêng, đây là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tƣ lo ngại khi đặt vấn đề đầu tƣ xây dựng tại Quảng Nam. Bên cạnh đó, tỉnh Quảng Nam có mật độ dân cƣ còn thƣa thớt, quỹ đất phát triển nhà ở tự xây dựng của ngƣời dân còn nhiều, mức độ đô thị hóa chƣa cao, điều này điều khiến việc phát triển nhà ở thƣơng mại ở tỉnh Quảng Nam ít đƣợc các nhà đầu tƣ quan tâm, chú ý. Thị trƣờng nhà ở không sôi động, nên tính cạnh tranh trong công tác lựa chọn nhà đầu tƣ thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án ở Quảng Nam không có, chỉ một nhà đầu tƣ đề xuất chủ trƣơng dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, và cũng chính nhà đầu tƣ đó đăng ký đấu thầu dự án do mình đề xuất.
Hai là, tâm lý ngƣời dân Quảng Nam hiện nay chủ yếu thích tạo lập chỗ ở riêng biệt, ngại ở những khu chung cƣ cao tầng. Hơn nữa, ngƣời dân trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vẫn còn có tâm lý muốn đƣợc tự xây dựng nhà ở để đảm bảo phù hợp với phong tục tập quán và lối sống của gia đình. Do đó, phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam thời gian qua chỉ tập trung chủ yếu ở dạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức phân lô, bán nền và đang có xu hƣớng phát triển chủ yếu theo loại hình này.
Ba là, sự thiếu đồng bộ trong các văn bản quy phạm pháp luật về xác định giá đất cụ thể ở luật Đấu thầu và Luật Đất đai khiến cho công tác xác
định giá đất để làm cơ sở cho công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tƣ thực hiện dự án chƣa thực hiện đƣợc.
Bốn là, các cấp chính quyền còn chậm trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản dƣới luật, hƣớng dẫn trình tự thủ tục làm cơ sở để thực hiện QLNN thống nhất, cũng nhƣ còn chậm trong việc lập kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, của việc lập danh mục các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại hàng năm để mời gọi đầu tƣ, là cơ sở quan trọng để thực hiện thống nhất các chiến lƣợc về phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất trong việc phát triển đô thị, không gian đô thị và bộ mặt của địa phƣơng.
Năm là, bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại ở tỉnh Quảng Nam còn cồng kềnh, nhà đầu tƣ phải thực hiện các thủ tục hành chính thông qua nhiều sở, ban, ngành và các đơn vị chức năng liên quan. Trong khi đó, việc phối hợp trong công tác kiểm tra, giám sát quy trình thực hiện dự án phát triển nhà ở trên địa bản tình Quảng Nam chƣa đƣợc chặt chẽ và thống nhất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Trên cơ sở khái quát một số đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam tác động đến phát triển nhà ở thƣơng mại; phân tích hiện trạng phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thƣơng mại nói riêng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong thời gian gần đây, Luận văn tập trung phân tích thực trạng công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trên 06 nội dung: (1) Công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể hóa, hƣớng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại; (2) Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chƣơng trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thƣơng mại; (3) Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại; (4) Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án đầu tƣ phát triển nhà ở thƣơng mại; (5) Công tác quản lý kê khai, thu thuế đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại; và (6) Bộ máy và năng lực của cán bộ, công chức QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
Qua phân tích thực trạng, luận văn đã tiến hành đánh giá những thuận lợi, thành công, những mặt còn hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Những vấn đề này sẽ là các cơ sở thực tiễn cho việc đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện công tác công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong thời gian đến.
CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 3.1. QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
3.1.1. Quan điểm hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
- Hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam phải đảm bảo các nguyên tắc và quan điểm của phát triển nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng
Trong Chƣơng trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2013- 2020 đã chỉ rõ quan điểm phát triển nhà ở của tỉnh Quảng Nam, đó là: (-) Phát triển nhà ở phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh; (-) Phát triển nhà ở phải theo quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; (-) Phát triển nhà ở theo hƣớng phát triển bền vững, an toàn, đáp ứng yêu cầu về chất lƣợng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trƣờng, đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu; (-) Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của hộ gia đình, ngƣời dân.
Những nguyên tắc của phát triển nhà ở mà Chƣơng trình đề ra là: (-) Phát triển nhà ở phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng tự phát; tăng tỷ trọng dự án khu nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; (-) Phát triển nhà ở đảm bảo đa dạng hoá các
loại nhà ở để phù hợp với nhu cầu của mọi đối tƣợng trong xã hội; khuyến khích xây dựng nhà ở để cho thuê, nhà ở bán trả dần; phát triển nhà ở phải kết hợp giữa xây mới và cải tạo, giữa hiện đại với giữ gìn bản sắc địa phƣơng; (-) Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, đảm bảo an ninh quốc phòng, an toàn xã hội, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, giữ gìn cân bằng sinh thái; (-) Phát triển nhà ở đô thị theo dự án để đảm bảo đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tăng diện tích cây xanh và không gian công cộng trong khu dân cƣ, khu đô thị mới; (-) Phát triển nhà ở nông thôn gắn với công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, phù hợp với phát triển nông thôn mới; (-) Hỗ trợ trực tiếp, tạo điều kiện cho các đối tƣợng tự cải thiện nhà ở, hạn chế hỗ trợ gián tiếp thông qua doanh nghiệp phát triển nhà ở.
Bên cạnh đó, Chƣơng trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2013-2020 đã nêu rõ mục tiêu của chƣơng trình phát triển nhà ở là «Đầu tƣ phát triển, từng bƣớc cải thiện và nâng cao chất lƣợng nhà ở, đáp ứng nhu cầu của nhân dân, phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, ƣu tiên đầu tƣ nhà ở cho ngƣời có công với cách mạng». Theo đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại cần đảm bảo đáp ứng nhu cầu nhà ở thƣơng mại cho các đối tƣợng có khả năng thanh toán theo cơ chế thị trƣờng; nhƣng không làm ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở cho các nhóm đối tƣợng xã hội khác.
- Hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam phải đảm bảo thực hiện đầy đủ bốn chức năng: dự báo và tham mưu; tổ chức và điều hành; bảo hộ và hỗ trợ; ổn định trật tự
Trong quá trình thực hiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, các đơn vị chức năng trong bộ máy quản lý cần nghiên cứu
và phân tích để dự báo đƣợc tình hình các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại sẽ diễn ra trong tỉnh, cũng nhƣ phát triển những bất cập, hạn chế, qua đó đề xuất hoặc tham mƣu cho chính quyền trung ƣơng thay đổi chính sách, pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại cho phù hợp.
UBND tỉnh Quảng Nam thống nhất quản lý dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị, đất đai, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Việc triển khai các qui định pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại mà chính quyền trung ƣơng đã ban hành phải đƣợc thống nhất cả về tổ chức bộ máy quản lý lẫn các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở. Điều này cần có sự phối hợp nhịp nhàng trong hệ thống các cơ quan QLNN trong việc ban hành, phối hợp thực hiện các qui phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại.
Quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tƣ bao gồm: quyền sở hữu tài sản và lợi nhuận hợp pháp, quyền đƣợc tiếp cận thông tin.... Các quyền lợi hợp pháp này đƣợc bảo hộ thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và trong việc thực thi các quy phạm pháp luật này một cách công khai, minh bạch.
Các đơn vị trong bộ máy QLNN cần tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát quá trình triển khai và thực hiện dự án, phát hiện những bất cập, hạn chế, qua đó có biện pháp xử lý, điều chỉnh phù hợp. Hoạt động kiểm tra, giám sát còn là công cụ phản hồi thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả và mức độ hợp lý của quy trình thực hiện dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
3.1.2. Định hƣớng hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
thƣơng mại theo hƣớng gỡ bỏ những vƣớng mắc, bất cập trong quá trình thực thi các quy trình, các thủ tục và các quy phạm pháp luật liên quan đến dự án phát triển nhà ở thƣơng mại; các vƣớng mắc, bất cập đƣợc chỉ ra ở nội dung 2.4.2 đó là: (1) chƣa ban hành văn bản Hƣớng dẫn thực hiện thủ tục đầu tƣ dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh để thống nhất quản lý; (2) chƣa có kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, cũng nhƣ chƣa có danh mục các dự án phát triển nhà ở kêu gọi đầu tƣ trong năm; (3) chƣa tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định; (4) công tác kiểm tra, giám sát quá trình thi công kết cấu hạ tầng dự án phát triển nhà ở thƣơng mại chƣa đồng bộ, chặt chẽ; (5) chƣa quản lý đƣợc công tác quản lý kê khai, thu thuế ảnh hƣởng đến nguồn thu ngân sách của tỉnh.
Hai là, hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại theo hƣớng giải quyết những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trong thời gian qua. Những nguyên nhân tồn tại đó là: (1) thị trƣờng bất động sản Quảng Nam còn trầm lắng; (2) phong tục tập quán của ngƣời dân trong việc xây dựng nhà ở riêng lẻ; (3) thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật; (4) cấp chính quyền còn chậm trong công tác ban hành các văn bản dƣới luật, hƣớng dẫn trình tự thủ tục làm cơ sở để thực hiện QLNN thống nhất; (5) bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại còn cồng kềnh.
Ba là, hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại theo hƣớng đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, bảo vệ môi trƣờng, phát triển đô thị, phù hợp với điều kiện của tỉnh Quảng Nam.
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QLNN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM
3.2.1. Một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
a. Giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, cụ thể hóa quy trình thủ tục, hướng dẫn hoạt động QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam
Trƣớc thực trạng tỉnh Quảng Nam chƣa ban hành văn bản chính thức hƣớng dẫn thực hiện thủ tục đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại, vấn đề đầu tiên và cất thiết ở đây là Sở Xây dựng cần nhanh chóng dự thảo văn bản, lấy ý kiến các ngành và hoàn thiện dự thảo văn bản hƣớng dẫn thực hiện thủ tục đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trình UBND tỉnh Quảng Nam ban hành. Đây là cơ sở quan trọng trong việc thực thi các quy định của pháp luật liên quan đến dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, cũng là cơ sở để công tác QLNN về lĩnh vực này trở nên thống nhất
Văn bản hƣớng dẫn này phải đảm bảo tính đầy đủ, cập nhật, công khai cho quá trình đầu tƣ thực hiện dự án nhà ở thƣơng mại. Đảm bảo một cách chắc chắn rằng những quy định pháp luật này đƣợc sử dụng một cách rộng rãi, áp dụng vào trong thực tiễn đời sống sao cho phát huy tối đa sức mạnh của hệ thống pháp luật. Sắp xếp lại và phân bổ các quy phạm pháp luật trong các văn bản sao cho hợp lý, tránh sự chồng chéo về nội dung, tạo ra những thủ tục không cần thiết. Phải có sự phân công rõ ràng giữa các cơ quan thực thi, tránh sự đùn đẩy trách nhiệm cho nhau. Các cơ quan thực thi các thủ tục này cần phải thƣờng xuyên cập nhật sự thay đổi nếu có lên trang thông tin điện tử. Có nhƣ thế, mới có sự minh bạch về các thủ tục này. Và nhà đầu tƣ
cũng dễ dàng nắm bắt các sự thay đổi này trong việc thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tƣ, tạo sự thông thoáng về thủ tục cho chủ đầu tƣ, để từ đó, chủ đầu tƣ sẽ tập trung năng lực quan trọng hơn trong quá trình thực hiện dự án,