4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.4.2.1. Hệ thống hồ sơ địa chính
a) Nội dung bản đồ địa chính
Theo quy định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính thì các yếu tố nội dung chính thể hiện trên bản đồ địa chính gồm:
Khung bản đồ;
Điểm khống chế toạ độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính, điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổn định;
Mốc địa giới hành chính, đường địa giới hành chính các cấp;
Mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn giao thông, thuỷ lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện và các công trình công cộng khác có hành lang bảo vệ an toàn;
Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;
Nhà ở và công trình xây dựng khác: chỉ thể hiện trên bản đồ các công trình xây dựng chính phù hợp với mục đích sử dụng của thửa đất, trừ các công trình xây
dựng tạm thời. Các công trình ngầm khi có yêu cầu thể hiện trên bản đồ địa chính phải được nêu cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình;
Các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất như đường giao thông, công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất khác theo tuyến;
Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa định hướng cao;
Dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (khi có yêu cầu thể hiện phải được nêu cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình);
Ghi chú thuyết minh.
Về thuận lợi:
Nội dung bản đồ địa chính đáp ứng yêu cầu đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản đồ địa chính đã được chuẩn hóa cơ sở dữ liệu, phần mềm.
Về khó khăn:
Nội dung bản đồ địa chính chưa thể hiện được thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.
Không đánh số thửa, tính diện tích trực tiếp các thửa đất hình tuyến kéo dài, nên không thống kê được chính xác diện tích và không phân biệt đước cấp quản lý công trình..
Như vậy, về cơ bản đồ địa chính đáp ứng yêu cầu nội dung lập hồ sơ địa chính. Nhưng để đáp ứng yêu cầu tra cứu thông tin nhanh hơn, chính xác hơn, phục vụ tốt hơn công tác quản lý đất đai thì trong nội dung bản đồ địa chính cần thể hiện phân biệt thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất chưa được cấp giấy và phải bắt buộc thể hiện ranh giới giữa đất ở và đất vườn liền kề không được xác định là đất ở. Trong quy phạm có đưa ra khái niệm yếu tố nhân tạo, tự nhiên chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất và quy định không thể hiện số thửa, diện tích của đối tượng này là không hợp lý vì không đưa số thửa và diện tích tính trưc tiếp thì không tổng hợp và kiểm tra được diện tích tự nhiên và trong sổ mục kê và không vào được diện tích theo đối tượng sử dụng và quản lý. Vì thế đối với các trường hợp này cũng phải xem đây là các thửa đất có hình thể phức tạp và phải ngắt đoạn để đánh số thửa và tính diện tích bình thường.
Về quy định tỷ lệ thành lập bản đồ theo quy định hiện hành là:
đất nông nghiệp khác: tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:2000 và 1:5000. Đối với khu vực đất sản xuất nông nghiệp mà phần lớn các thửa đất nhỏ, hẹp hoặc khu vực đất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực đất đô thị, trong khu vực đất ở chọn tỷ lệ đo vẽ bản đồ là 1:1000 hoặc 1:500 và phải được quy định rõ trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình.
Khu vực đất phi nông nghiệp mà chủ yếu là đất ở và đất chuyên dùng:
Các thành phố lớn, các khu vực có các thửa đất nhỏ hẹp, xây dựng chưa theo quy hoạch, khu vực giá trị kinh tế sử dụng đất cao tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:200 hoặc 1:500.
Các thành phố, thị xã, thị trấn lớn, các khu dân cư có ý nghĩa kinh tế, văn hoá quan trọng tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:500 hoặc 1:1000.
Các khu dân cư nông thôn tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:1000 hoặc 1:2000.
Khu vực đất lâm nghiệp, đất trồng cây công nghiệp tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:5000 hoặc 1:10000.
Khu vực đất chưa sử dụng: thường nằm xen kẽ giữa các loại đất trên nên được đo vẽ và biểu thị trên bản đồ địa chính đo vẽ cùng tỷ lệ. Khu vực đất đồi, núi, khu duyên hải có diện tích đất chưa sử dụng lớn tỷ lệ đo vẽ cơ bản là 1:10000.
Khu vực đất chuyên dùng, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông, suối, đất có mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp: thường nằm xen kẽ giữa các loại đất trên nên được đo vẽ và biểu thị trên bản đồ địa chính đo vẽ cùng tỷ lệ cho toàn khu vực.
Ngoài quy định chung về tỷ lệ cơ bản của bản đồ địa chính nêu trên, trong mỗi đơn vị hành chính cấp xã khi thành lập bản đồ địa chính do có những thửa đất nhỏ, hẹp xen kẽ có thể trích đo riêng từng thửa đất nhỏ hẹp đó hoặc một cụm thửa hay một khu vực ở tỷ lệ lớn hơn.
Cơ sở để chọn tỷ lệ đo vẽ cơ bản và tỷ lệ trích đo phải nêu chi tiết trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình thành lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính của đơn vị hành chính hay khu vực cần lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính.
Với quy định trên là chưa chặt chẽ, vì tỷ lệ bản đồ được chọn phụ thuộc mức độ chi tiết cần thể hiện, mà nội dung chính của bản đồ địa chính là thửa đất nên cần quy định cụ thể thêm về diện tích thửa đất để thể hiện tỷ lệ bản đồ cho phù hợp đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và tiết kiệm kinh phí.
Mặt khác, trong thiết kế kỹ thuật - dự toán công trình thành lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính cần nêu rỏ yêu cầu đo đạc nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là một nội dung quan trọng trong việc xác định diện tích đất ở khi chuyển mục
đích sử dụng đất, là căn cứ để xác định thời điểm sử dụng đất trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (nếu chủ sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Do đó, việc đo đạc bản đồ địa chính tại một số xã, phường tại địa bàn thành phố Đồng Hới như xã Lộc Ninh, xã Quang Phú, phường Bắc Nghĩa theo Dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai giai đoạn 2008- 2010, định hướng đến năm 2015 đã không có yếu tố nhà ở và tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn lớn cho việc quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai hiện nay.
b) Nội dung sổ địa chính
Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính như sau:
Sổ địa chính được in từ cơ sở dữ liệu địa chính theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận.
Sổ địa chính được in theo các nguyên tắc sau đây:
Sổ địa chính có ba phần. Phần một bao gồm người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp mua nhà ở gắn với đất ở, tổ chức và cá nhân nước ngoài. Phần hai bao gồm người sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với đất ở. Phần ba bao gồm người sử dụng đất là người mua căn hộ trong nhà chung cư;
Thứ tự của người sử dụng đất thể hiện trong Sổ địa chính được sắp xếp theo thứ tự cấp Giấy chứng nhận đối với giấy chứng nhận đầu tiên của người đó;
Mỗi trang Sổ để ghi dữ liệu địa chính của một người sử dụng đất gồm tất cả các thửa đất thuộc quyền sử dụng của người đó; người sử dụng nhiều thửa đất ghi vào một trang không hết thì ghi vào nhiều trang; cuối trang ghi số trang tiếp theo của người đó, đầu trang tiếp theo của người đó ghi số trang trước của người đó; trường hợp trang tiếp theo ở quyển khác thì ghi thêm số hiệu quyển sau số trang.
Đối với thửa đất sử dụng chung (trừ nhà chung cư) thì ghi vào trang của từng người sử dụng đất và ghi diện tích là sử dụng chung.
Nội dung thông tin trên Sổ địa chính phải thống nhất với Giấy chứng nhận đã cấp và được thể hiện theo mẫu Sổ ban hành kèm theo Thông tư này.
Theo quy định trên thì trong trang sổ địa chính chỉ ghi các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, những thửa đất thực tế đã có chủ sử dụng nhưng chưa được cấp giấy thì không vào sổ địa chính này, như vậy muốn biết một chủ sử dụng đất
thực tế đang sử dụng bao nhiêu diện tích đất xem thử dưới hạn mức hay trên hạn mức cho phép là rất khó khăn. Vì thế sổ địa chính nên quy định có hai phần: phần vào thông tin thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận như trang sổ hiện hành và có phần vào thông tin thửa đất đang sử dụng chưa được cấp giấy và phải có mục tổng hợp diện tích sử dụng theo từng loại đất.
Về thuận lợi:
Sổ địa chính đã thẻ hiện tất cả các thông tin về các thửa đất được cấp giấy chứng nhận, đối tượng được cấp giấy, hình thức thể hiện dể tra cứu
Khó khăn:
Theo quy định trên thì trong trang sổ địa chính chỉ ghi các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, những thửa đất thực tế đã có chủ sử dụng nhưng chưa được cấp giấy thì không vào sổ địa chính này, như vậy muốn biết một chủ sử dụng đất thực tế đang sử dụng bao nhiêu diện tích đất xem thử dưới hạn mức hay trên hạn mức cho phép là rất khó khăn.