4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.4.2.2. Nội dung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
Theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính như sau:
Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau: Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định của Thông tư này;
Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được: - Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định tại Thông tư này; - Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông
tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận;
Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;
Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong cơ sở dữ liệu;
Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;
Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.
Theo Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật và chuẩn dữ liệu địa chính quy định nội dung dữ liệu địa chính như sau:
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của thửa đất;
Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về hệ thống đường giao thông;
Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính các cấp;
Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển đảo và các ghi chú khác;
Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính;
Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ công trình. Với các nội dung trên thì chuẩn cơ sở dữ liệu địa chính chưa đủ để đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, vì trong nhóm chuẩn cơ sở dữ liệu địa chính thiếu chuẩn dữ liệu về nguồn gốc sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, giá đất, loại chất đất, điều kiện môi trường, nước, khí hậu …
Qua tổng hợp, phân tích và so sánh chúng ta có thể đánh giá tình hình quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại thành phố Đồng Hới có những khó khăn như sau:
- Tình trạng sử dụng đất còn quá manh mún, thửa đất nhỏ, không có mốc giới, bờ thửa rỏ ràng trên thực địa gây khó khăn cho việc quản lý hồ sơ địa chính;
- Ý thức trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất còn thấp, nên còn nhiều thửa đất người sử dụng đất không thực hiện kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (không làm thủ tục xin giao đất mà tự động khai hoang, lấn chiếm để sử dụng, không thực hiện kê khai, đăng ký hết đất đã sử dụng), không kê khai đăng ký biến động, hoặc không thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định khi thực hiện các quyền (mua bán trao tay, không đăng ký thế chấp);
- Tình trạng lấn chiếm đất công, lấn chiếm đất của các Nông -Lâm trường để sử dụng còn khá nhiều, tranh chấp đất đai còn nhiều nơi xảy ra gay gắt;
- Việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch xây dựng không đồng bộ, thống nhất và chưa thực hiện cắm mốc quy hoạch, cắm mốc chỉ gới an toàn các công trình trên thực địa, nên tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch, sử dụng đất không đúng quy hoạch xảy ra khá nhiều ;
- Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất tuy đã được cải cách thủ tục hành chính, nhưng hiện tại vẫn còn phức tạp, qua nhiều cấp, nhiều ngành làm cho nhân dân mất thời gian, phải đi lại nhiều lần.
- Các quy định về xác định người sử dụng đất, loại mục đích sử dụng đất, khái niệm về đất đang sử dụng, người đang sử dụng đất chưa rỏ ràng nên thường nhầm lẩn trong khi xác định (như có một số trường hợp trước đây được giao đất trái thẩm quyền, nhưng đến nay vẫn chưa sử dụng và chưa bị thu hồi, thì nay được xác định loại đất như thế nào để thu hồi);
- Theo quy định thì việc thu hồi đất, giao đất làm trong một QĐ cho nên khi thực hiện bồi thường, GPMB thì người dân không đồng tình, gây khó khăn trong thực hiện, đặc biệt là vấn đề cưỡng chế trong GPMB thực hiện rất khó khăn, quy trình hướng dẫn về cưỡng chế của cấp trên chưa rỏ ràng;
- Về thời hạn sử dụng đất quy định cho từng loại đất mà không quy định theo vùng quy hoạch nên trong một khu vực đất có quá nhiều mốc thời hạn sử dụng, khó thực hiện theo dỏi, quản lý theo quy hoạch;
- Việc xây dựng bảng giá đất để áp dụng thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như trong tính giá thực hiện bồi thường, GPMB theo quy định thì phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường đang còn mang tính định tính, chưa cụ thể nên khó khăn cho việc áp dụng. Mặc khác, phương pháp định giá đất từng thửa, lực lượng tham gia, hiện nay chưa có hướng dẫn cụ thể;
- Về nội dung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chưa có quy định cụ thể về nội dung công việc, quy trình công nghệ thực hiện, sản phẩm giao nộp, định mức cụ thể nên khó thực hiện;
- Quy định các nội dung về hoạt động đo đạc và bản đồ còn chung, trừu tượng, chưa phân biệt rỏ các loại hình công việc; việc quy định, phân cấp trách nhiệm quản lý công tác đo đạc và bản đồ giữa Trung ương và địa phương, giữa các bộ, ngành chưa rỏ ràng, nhất là giữa quản lý hoạt động đo đạc bản đồ cơ bản với các hoạt động đo đạc bản đồ chuyên ngành, chuyên dụng;
- Quy phạm về đo đạc lập bản đồ địa chính đã ban hành nhưng ký hiệu chưa ban hành kịp thời nên địa phương còn lúng túng khi thực hiện công trình;
- Các văn bản quản lý, quy phạm đo đạc bản đồ mới chỉ có quy định khi bản đồ đó chỉnh lý trên 40% thì biên tập lại, nhưng chưa có quy định cụ thể các trường hợp được đo đạc, thành lập mới bản đồ địa chính nên nhiều vùng hiện trạng đã bị thay đổi hoàn toàn so với bản đồ địa chính đã lập trước đây nhưng khó để bảo vệ kế hoạch, phương án đo vẽ mới bản đồ;
- Định mức công tác đo đạc bản đồ địa chính, đang ký đất đai, lập hồ sơ địa chính có những công việc chưa phù hợp, định mức giữa các tỷ lệ bản đồ chênh lệch quá lớn, phân loại khó khăn trong định mức chưa chính xác, ví dụ đất đô thị là khó khăn loại 4 trở lên, trong khi đó nhiều điểm đất nông thôn lại khó khăn hơn nhiều nhưng loại khó khăn thấp hơn. Phần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chưa có định mức cụ thể riêng nên khó khăn trong việc lập kế hoạch kinh phí, tổ chức giao nhiệm vụ thực hiện.