- ArcMap có chức năng Project onthefly cho phép thay đổi một cách nhanh chóng hệ quy chiếu của các Layer Ví dụ như ta có một bản đồ trong hệ tọa độ VN
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
NGHIÊN CỨU
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu
- Cán bộ, chuyên gia về định giá đất, người dân có đất chuyển nhượng trên thị trường
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện ở địa bàn phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
- Phạm vi thời gian:Sử dụng số liệu trong thời điểm gần nhất từ năm 2013-2015.
2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1. Nội dung nghiên cứu 2.2.1. Nội dung nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung sau đây:
- Khái quát chung điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội phường Lộc Thọ; - Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai của phường Lộc Thọ;
- Nghiên cứu giá đất trên thị trường và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích, so sánh xây dựng mô hình định giá; Khoanh vùng giá trị, xác định giá chuẩn để xây dựng mô hình định giá hợp lý trên địa bàn phường.
- Ứng dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá đất, bao gồm bộ bản đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất, bản đồ phân vùng giá đất theo thị trường.
- Đề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá đất.
2.2.2 Phương pháp nghiên cứu
2.2.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Điều tra, thu thập số liệu thông tin cần thiết trong điều kiện trong phòng, các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực nghiên cứu.
Thu thập các tài liệu, số liệu về thống kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất của địa phương, các hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi thời gian nghiên cứu từ năm 2013 - 2015.
Thu thập các văn bản pháp lý, các nghị định, thông tư về giá đất có liên quan, các văn bản pháp lý về điều tra, khảo sát giá đất trên địa bàn thành phố Nha Trang .
Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã được công bố, những đề tài, báo cáo tương tự với nội dung đề tài đang nghiên cứu.
2.2.2.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử dụng phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp như sau:
Phương pháp điều tra hộ:
Đề tài đã tiến hành xây dựng hệ thống các câu hỏi, tương đương với các đối tượng liên quan. Đề tài tiến hành điều tra 61 hộ gia đình sinh sống trên địa bàn phường Lộc Thọ, theo tiêu chí là đối với các hộ gia đình đang thực hiện chuyển nhượng hoặc đã thực hiện chuyển nhượng thành công trên hợp đồng trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến năm 2015.
Thông qua bảng câu hỏi để tìm hiểu các yếu tố về đặc điểm thửa đất và bất động sản như vị trí, hướng, hình thể, quy mô...; tìm hiểu và đánh giá về những khó khăn và thuận lợi của vị trí thửa đất để phục vụ cho công tác định giá.
Phương pháp chuyên gia: Đề tài đã tiến hành phỏng vấn 1 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Nha Trang, 1 cán bộ Trung tâm Phát triển Quỹ đất và 3 cán bộVăn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Nha Trang để nắm bắt được thực trạng quản lý và sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu.
Ngoài ra, đề tài đã tiến hành phỏng vấn sâu cán bộ địa chính phường Lộc Thọ để nắm bắt một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu và tìm hiểu cách phân vùng, loại đường, hướng nào là hướng tốt xấu, nhu cầu của người dân về các yếu tố ảnh hưởng ra sao,...
Phương pháp khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra, khảo sát, chụp ảnh thực địa tại một số địa điểm trong vùng nghiên cứu nhằm kiểm chứng tính sát thực của thông tin đã thu thập từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan.
2.2.2.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu
Dựa trên các số liệu đã thu thập được để tiến hành xử lý, chọn lọc, phân tích, so sánh, đánh giá và nhận xét.
- Phân loại các số liệu, tài liệu theo từng nội dung nhỏ.
- Sắp xếp, lựa chọn các thông tin phù hợp và theo các chuyên đề cụ thể.
Việc tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu được cụ thể hóa bằng các bảng biểu hợp lý phù hợp phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài.
2.2.2.4. Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS
Ứng dụng tin học thông qua việc sử dụng Microsoft Excel để tính toán, phần mềm MicroStation SE, phần mềm ArcGis để biên tập bản đồ và ArcGis Online để chia sẻ bản đồ giá đất ở trên thị trường cho cộng đồng mạng internet.
2.2.2.5. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Phương pháp này dùng để điều tra giá đất, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xây dựng mô hình định giá đất thị trường. So sánh mô hình định giá đất theo giá thị trường với bảng giá của thành phố Nha Trang từ đó tìm ra hạn chế và có những đề xuất hợp lý.
2.2.2.6. Phương pháp xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này dùng để điều chỉnh giá đất hàng năm theo hệ số điều chỉnh giá đất, bắt đầu từ năm 2015 thì hệ số điều chỉnh giá đất mới bắt đầu được áp dụng tại tỉnh Khánh Hòa, và phương pháp này được quy định cụ thể ở thông tư 36/2014/TT- BTNMT ban ngày 30 tháng 6 năm 2014.