- Là đầu mối giao thông quan trọng của quận và thành phố, có các trục đường nối liền cảng hàng không quốc tế, nhà ga, khu thương xá Lộc Thọ và các chợ trung
a. Phân tích dữ liệu bất động sản
Những bất động sản thu thập không hoàn toàn là đất trống mà bao gồm cả nhà cửa và các công trình gắn liền với đất. Do đó, để xác định được giá trị thị trường của đất phải tách được giá trị nhà ra khỏi giá trị của bất động sản, nghĩa là phải xác định được giá trị thị trường của nhà. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng, hầu hết người nhận chuyển nhượng mua theo giá đất, giá nhà riêng nên đã xác định được giá trị thị trường của đất và trong các phiếu điều tra đã tách riêng phần giá trị của đất. Vì vậy, trong quá trình xử lý không cần phải tính giá chi phí xây dựng nhà.
Để có nguồn thông tin phong phú và đầy đủ, việc lựa chọn mẫu giao dịch ở nhiều thời điểm (2013, 2014, 2015). Mà ở mỗi thời điểm, giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không giống nhau, do đó phải quy đổi giá trị của tất cả bất động sản về cùng một thời điểm (năm 2015) để tiện cho việc tính toán và so sánh giá trị các mẫu.
Chọn các cặp phiếu điều tra có các yếu tố giống nhau về vị trí, hình thể, quy mô diện tích... nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng. Tiến hành tính toán và chuyển đổi về cùng thời điểm 2015.
Tính toán hệ số chuyển đổi: Giá đất/m2
Diện tích đất Hệ số chuyển đổi:
K 13-15 =
Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2015 Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2013
K 14-15 =
Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2015 Giá 1m2 đất của thửa đất năm 2014 Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm như sau:
Hệ số chuyển đổi năm 2013-2015: chọn 4 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 13-15 = 1,187 (Phụ lục 1)
Hệ số chuyển đổi năm 2013-2015: chọn 4 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 14-15= 1,03 (Phụ lục 2)