- Yếu tố hướng thửa đất
c. Khoanh vùng giá trị sơ bộ
3.3.1. Ứng dụng ArcGIS xây dựng hệ thống thông tin giá đất phường Lộc Thọ
3.3.1.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa đất trên nền của bản đồ địa chính
Việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường được thực hiện kết quả trên 1 tờ bản đồ địa chính trong 35 tờ bản đồ địa chính của phường. Qua quá trình điều tra, số phiếu thu thập thông tin của các thửa đất ở tờ bản đồ số 11 là nhiều nhất.
Vì vậy tờ bản đồ số 11 sẽ được chọn làm kết quả để xây dựng hệ thống thông tin giá đất. Việc xây dựng cấu trúc cơ sở dữ liệu các thông tin thuộc tính thửa đất được dựa trên các thông tin ở bản đồ địa chính dạng file *.dgn sau đó chuyển đổi sang dạng file *.shp để xây dựng thêm các trường thông tin về giá đất thể hiện ở bảng 3.4.
Tiến hành xây dựng dữ liệu thuộc tính các thông tin chung về các trường đã nhập đối với từng thửa đất trên tờ bản đồ số 11. Sau đó kết nối với dữ liệu không gian (bản đồ địa chính) để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin chung của các thửa đất.
Bảng 3.4. Các trường thuộc tính của các lớp thửa đất
Tên trường (Fields)
Type Giải thích
STT Short Integer Số thứ tự trong bảng thuộc tính
To_BD Short Integer Số thứ tự của tờ bản đồ địa chính của phường So_Thua Double Số thứ tự thửa trong 1 tờ bản đồ
Ten_CSD Text Họ tên chủ sử dụng
Dia_chi Text Địa chỉ của chủ sử dụng
Dien_Tich Double Diện tích của thửa đất theo m2 Nguon_Goc Text Nguồn gốc sử dụng của thửa đất
Tinh_Phap_Ly Text
Đã có hay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Vi_Tri Short Interger Vị trí thửa đất khi xác định giá đất Huong Text Hướng của thửa đất khi xác định giá Hinh_The Text Hình thể thửa đất khi xác định giá Quy_mo Text Quy mô thửa đất khi xác định giá Gia_NN_1m2 Long Integer Giá 1 m2 theo quy định của nhà nước Gia_NN Long Integer Giá tiền của 1 thửa đất theo quy định Gia_Co_So Long Integer Giá cơ sở của thửa đất
Gia_TT_1m2 Long Integer Giá 1 m2 đất ngoài thị trường Gia_TT Long Integer Giá tiền 1 thửa đất ngoài thị trường Vùng Short Integer Phân vùng giá đất ở
3.3.1.2. Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng theo thứ bậc
Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tập trung chủ yếu tìm hiểu sự ảnh hưởng của các yếu tố: vị trí, quy mô, hình thể và hướng đến giá đất.Trong đó, yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất. Kết quả điều tra và xử lý để khoanh vùng giá trị cho thấy giá đất ở tuyến đường đường Quang Trung cao gấp 4-5 lần giá đất ở các tuyến đường Hương Giang, Hương Sơn, giá đất mặt tiền gấp 2-3 lần so với các vị trí 2,3,4,5 (KH2 = 0,585; KH3 = 0,517; KH4 = 0,453; KH5 = 0,316).
Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau yếu tố vị trí là yếu tố quy mô đặc biệt là quy mô trên chuẩn, đối với các thửa có quy mô càng lớn thì giá càng thấp (KTC = 0,863). Và xu hướng người dân có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích chuẩn và dưới chuẩn làm đã làm
cho giá đất ở quy mô này cao hơn (KDC = 0,964). Điều này chứng tỏ khả năng tài chính quyết định đến việc lựa chọn quy mô thửa đất của người sử dụng đất ở địa phương.
Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tiếp theo là yếu tố hướng (Khướng = 0,917), đây là yếu tố được người sử dụng đất khá chú trọng, đặc biệt ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt và sức khoẻ của con người.
Yếu tố hình thể ảnh hưởng đến giá đất được xếp sau các yếu tố trên, trừ yếu tố quy mô dưới chuẩn. Đây là yếu tố có mức ảnh hưởng thuộc vào nhóm nhỏ hơn các yếu tố khác đến giá đất (KHT = 0,94). Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc cho ngôi nhà. Nếu hình thể tốt việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc sẽ thuận lợi và giá trị ngôi nhà sẽ lớn hơn so với các hình thể không tốt.
Như vậy, kết quả sắp xếp thứ tự của các yếu tố ảnh hưởng cho thấy yếu tố vị trí ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, sau đó đến yếu tố quy mô trên chuẩn, hướng, hình thể rồi mới đến quy mô dưới chuẩn. Có được kết quả sắp xếp thứ tự như trên là do quá trình điều tra, tìm hiểu và phỏng vấn của đa số ý kiến người sử dụng.
3.3.1.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
Từ kết quả khoanh vùng giá trị đất ở trên địa bàn phường và quy định về xác định vị trí của thửa đất. Tiến hành xác nhận thông tin về vị trí (1,2,3,4,5) của từng thửa đất trên bảng tính Excel đã có các thông tin chung để có cơ sở dữ liệu thuộc tính của yếu tố vị trí. Trong đó qua thống kê tổng số thửa có vị trí 1 là 40, vị trí 2 là 0, vị trí 3 là 17, vị trí 4 là 25, vị trí 5 là 0. Tỷ lệ số lượng vị trí của các thửa đất được thể hiện qua hình 3.8.
Hình 3.8.Tỷ lệ số lượng vị trí các thửa đất
Sau khi xây dựng dữ liệu thuộc tính cho trường Vi_Tri (vị trí thửa đất). Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tính, tiến hành kết nối với cơ sở dữ liệu không gian để xây dựng sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở. (Hình 3.9)
Hình 3.9. Sơ đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở