- Là đầu mối giao thông quan trọng của quận và thành phố, có các trục đường nối liền cảng hàng không quốc tế, nhà ga, khu thương xá Lộc Thọ và các chợ trung
3.2.3. Xác định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất
Để điều chỉnh giá đất hàng năm theo hệ số điều chỉnh giá đất, bắt đầu từ năm 2015 thì hệ số điều chỉnh giá đất mới bắt đầu được áp dụng tại tỉnh Khánh Hòa, và phương pháp này được quy định cụ thể ở thông tư 36/2014/TT-BTNMT ban ngày 30 tháng 6 năm 2014.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.
Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập .
b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa
đất cần định giá =
Giá đất trong
bảng giá đất x
Hệ số điều chỉnh giá đất
Bảng 3.3. Giá đất tại các tuyến đường tính theo hệ số điều chỉnh giá đất
phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang năm 2015
Tên đường Hệ số
Giá đất theo hệ số điều chỉnh
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5
Quang Trung 0,95 17100000 9120000 7600000 3800000 1710000
Trần Phú 1,1 12500000 6720000 5600000 3000000 1400000
Hùng Vương 1,0 6960000 3840000 3200000 1600000 800000
Nguyễn Thiện Thuật 0,9 10000000 5376000 4480000 2400000 1120000 Trần Quang Khải 0,9 11250000 6048000 5040000 2700000 1260000 Biệt Thự 0,9 12500000 6720000 5600000 3000000 1400000 Lê Thánh Tôn 0,9 14400000 7680000 6400000 3200000 1440000 Tuệ Tĩnh 0,8 19800000 10560000 8800000 4400000 1980000 Lý Tự Trọng 1,0 18000000 9600000 8000000 4000000 1800000 Nguyễn Chánh 1,0 14400000 7680000 6400000 3200000 1440000 Trần Hưng Đạo 0,8 6000000 3600000 3000000 1500000 800000 Nguyễn Thị Minh Khai 0,8 16200000 8640000 7200000 3600000 1620000
Yersin 1,0 16200000 8640000 7200000 3600000 1620000
Đinh Tiên Hoàng 0,8 16200000 8640000 7200000 3600000 1620000 Hoàng Hoa Thám 0,9 10000000 5376000 4480000 2400000 1120000 Lý Thánh Tôn 0,8 12500000 6720000 5600000 3000000 1400000 Trần Văn Ơn 0,8 16200000 8640000 7200000 3600000 1620000
Tôn Đản 1,0 17100000 9120000 7600000 3800000 1710000
Hệ số khoảng cách đối với đường Trần Phú được quy định như sau: Những thửa đất tại vị trí 2, 3, 4, 5 được điều chỉnh bằng hệ số khoảng cách như sau:
- Những thửa đất tại vị trí 2, 3, 4, 5 cách đường phố trên 200m, áp dụng hệ số điều chỉnh K = 0,9.
- Điểm mốc đầu để tính khoảng cách áp dụng hệ số trên, được tính từ mép trong vỉa hè (đối với đường có vỉa hè), hoặc mép đường (đối với đường không có vỉa hè) của đường chính.
- Đối với thửa đất mà điểm mốc cuối theo khoảng cách quy định trên nằm vào giữa chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm thì xử lý như sau:
+ Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số cao hơn chiếm từ 50% trở lên so với chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm của thửa đất, thì được áp dụng hệ số cao hơn cho cả thửa đất.
+ Nếu chiều rộng của mặt tiếp xúc hẻm nằm trong phạm vi giới hạn khoảng cách có hệ số cao hơn chiếm dưới 50% so với chiều rộng mặt tiếp xúc hẻm của thửa đất, thì áp dụng hệ số thấp liền kề.
- Đối với những thửa đất tại vị trí 2, 3, 4, 5 mà hiện trạng đường hẻm chưa được trải nhựa hoặc bê tông, được tính bằng hệ số 0,9 giá đất trong bảng giá cùng vị trí.