Có quan điểm cho rằng: hiệu quả thẩm định giá là chất lượng thu được trong hoạt động thẩm định giá. Quan điểm này đến nay không còn phù hợp nữa. Trước hết quan điểm này đã đồng nhất hiệu quả thẩm định giá với chất lượng thẩm định giá. Theo quan điểm này, chi phí và thời gian thẩm định giá không được để cập do vậy nếu chất lượng thu được trong hai lần thẩm định giá như nhau thì hoạt động thẩm định giá ở hai lần thẩm định đó cũng đạt được một mức hiệu quả.
Có quan điểm khác cho rằng hiệu quả thẩm định giá phải phản ánh được trình độ sử dụng các nguồn lực được sử dụng trong lĩnh vực thẩm định giá. Quan điểm này đã chú ý đến sự vận động của chất lượng thẩm định giá và các nguồn lực được sử dụng trong quá trình thẩm định giá.
Qua các quan điểm trên, có thể đưa ra khái niệm: Hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng thẩm định giá đạt được và nguồn lực được sử dụng trong quá trình thẩm định giá.
1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định thì chất lượng thẩm định giá TSBĐ là:
- Chất lượng thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động tín dụng ngân hàng thể hiện ở sự hài lòng từ phía NHTM, phía khách hàng vay vốn đối với kết quả thẩm định giá.
24
- Chất lượng thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động tín dụng được đánh giá ở kết quả định giá tài sản sát thực với giá trị thị trường, phản ánh đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản.
- Chất lượng thẩm định giá TSBĐ còn được đánh giá về sự phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành.
Vậy chất lượng thẩm định giá TSBĐ là thể hiện sự hài lòng của khách hàng và NHTM đối với kết quả định giá, kết quả này phản ánh một cách trung thực về các thuộc tính và tình trạng tài sản dựa trên sự phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá được bộ tài chính ban hành.
Công tác thẩm định giá TSBĐ đạt chất lượng khi nó góp phần giúp ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng và đảm bảo khả năng thu hồi nợ thông qua phát mại TSBĐ khi khách hàng không trả được nợ khi đến hạn. Do vậy chất lượng thẩm định giá có thể đánh giá thông qua các chỉ tiêu sau:
❖Chỉ tiêu định tính.
Chỉ tiêu sự hài lòng từ phía NHTM và khách hàng đối với kết quả định giá. Khi tiến hành thẩm định giá TSBĐ ngân hàng quan tâm đến giá trị của TSBĐ có đáp ứng đủ điều kiện của khoản vay hay không, có thể sử dụng TSBĐ để phát mại nhằm mục đích thu hồi nợ khi khách hàng không có khả năng trả nợ khi đến hạn. Tính thanh khoản của tài sản bảo đảm khả năng chuyển đổi thành tiền dễ dàng trong bất cứ hoàn cảnh nào và thời gian nào. Do đó ngân hàng luôn có xu hướng ước tính giá trị TSBĐ thấp hơn giá trị thị trường của TSBĐ nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Trái ngược với ngân hàng mục đích của khách hàng khi sử dụng TSBĐ để đảm bảo cho khoản vay là để tối đa hóa lợi ích từ khoản vay từ ngân hàng vay được nhiều nhất có thể, thời hạn vay nhìn chung là càng dài càng tốt. Vì vậy khách hàng quan tâm đến giá trị TSBĐ có bị đánh giá quá thấp hay không, thời gian thẩm định nhanh hay chậm, thủ tuc có nhanh gọn, thái độ, văn hóa giao tiếp, năng lực trình độ của nhân viên ngân hàng và cơ sở vật chất. Do vậy khi định giá cán bộ định giá cần hài hòa lợi ích của ngân hàng và khách hàng đưa ra kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường.
Chỉ tiêu kết quả thẩm định giá TSBĐ phải sát với giá trị thị trường, phản ánh đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản định giá. Giá trị của TSBĐ được đưa ra
❖Chỉ tiêu định lượng.
•C Chỉ tiêu dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ.
Dư nợ có TSBĐ Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ = x 100%
Tổng dư nợ
Chỉ tiêu này cho biết có bao nhiêu phần trăm du nợ của NHTM đuợc đảm bảo bằng TSBĐ. Thông thuờng, chỉ tiêu này càng cao thì chất luợng đảm bảo tín dụng càng tốt. Tuy nhiên nếu chỉ số này quá cao có thể là do chính sách tín dụng của ngân hàng bị thắt chặt quá mức gây ảnh huởng khả năng tiếp cận vốn của khách
25
dựa trên những thông tin về thuộc tính và tình trạng của TSBĐ. Để định giá và ước lượng đúng giá trị tài sản cần định giá cán bộ thẩm định phải thu thập các thông tin về tài sản mà mình thẩm định về đặc điểm, cấu tạo, chức năng, nhiệm vụ, mục đích sử dụng của tài sản, công dụng, công năng của tài sản, thị trường giao dịch các tài sản, quan hệ cung cầu, khả năng thay thế vv... Đây là những căn cứ rất quan trọng để cán bộ định giá đưa ra mức giá phù hợp. Ngoài ra giá trị tài sản định giá cũng gần sát với giá trị thị trường của tài sản. Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Có nghĩa là cán bộ thẩm định khi tiến hành hoạt động thẩm định phải căn cứ vào những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường của tài sản so sánh để từ đó làm căn cứ tính toán giá trị tài sản.
Chỉ tiêu công tác thẩm định giá phải phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản có liên quan. Bộ tài chính đã xây dựng hoàn thiện và ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Các văn bản pháp luật này có vai trò quan trọng định hướng nghiệp vụ cho hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá của ngân hàng nói riêng, thống nhất về mặt lý luận, chuẩn hóa về mặt quy trình trên phạm vi cả nước. Có thể khẳng định các văn bản pháp luật của Việt Nam hiện nay đã tương đối đầy đủ và hoàn thiện. Các văn bản đó đã hướng dẫn chi tiết quy trình nghiệp vụ, các bước thực hiện, đạo đức nghề nghiệp các phương pháp thẩm định, cách thức tiếp cận và ban hành các biểu mẫu báo cáo, chứng thư định giá. Các văn bản quy phạm pháp luật là những công cụ hữu hiệu và cần thiết để cán bộ định giá sử dụng trong quá trình thẩm định. Do vậy để hoạt động thẩm định giá đạt được chất lượng tốt thì cán bộ định giá phải tìm hiểu kỹ, hiểu rõ và vận dụng theo đúng các văn bản pháp luật này.
hàng qua đó ảnh huởng tới việc mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng hoặc phản ánh mức độ rủi ro của khoản vay quá cao nên cần có TSBĐ. Còn nếu chỉ tiêu này quá thấp thì đồng nghĩa với việc có nhiều khoản vay trong ngân hàng không có TSBĐ điều này làm tăng rủi ro cho ngân hàng khi đến hạn khách hàng không trả nợ và gốc đầy đủ.
J Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ trên giá trị TSBĐ
Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ trên Dư nợ có TSBĐ x 100% giá trị TSBĐ = Giá trị TSBĐ
Du nợ có TSBĐ là số tiền mà ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng và đuợc ghi trên hợp đồng tín dụng của những khoản tín dụng có bảo đảm khoản vay. Giá trị TSBĐ là giá trị đuợc định giá thẩm định bởi chuyên viên thẩm định giá, cán bộ thẩm định giá, thẩm định viên về giá nhằm xác định giá trị của TSBĐ, đây là cơ sở cho việc xác định tỷ lệ cấp tín dụng, mức cấp tín dụng cho khách hàng trên tài sản bảo đảm.
Thông thuờng để đảm bảo an toàn vốn thi ngân hàng thuờng không cấp tín dụng tối đa bằng 100% giá trị TSBĐ mà thuờng quy định tỷ lệ thấp hơn. Quy định này đuợc xây dựng dựa vào đặc điểm của từng loại TSBĐ, những rủi ro về biến động giá trị TSBĐ trong thời gian cấp tín dụng, chi phí quản lý TSBĐ vv... Đối với từng loại TSBĐ quy định mức cấp tín dụng tối đa trên TSBĐ cũng khác nhau. Mức cấp đó phụ thuộc vào giá trị tài sản, phụ thuộc vào đặc tính của tài sản, tính khả mại
27
của tài sản, phụ thuộc vào thị trường của tài sản. Neu chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ trên giá trị TSBĐ càng thấp có nghĩa là nguồn thu bù đắp cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ càng cao. Tuy nhiên nếu chỉ tiêu này quá thấp có thể do ngân hàng đang thắt chặt tín dụng hoặc dư nợ tối đa mà ngân hàng được phép cho vay đã không còn theo quy định của NHNN. Thêm nữa nếu tỷ lệ cho vay trên TSBĐ quá thấp khả năng đáp ứng đủ nhu cầu vốn của khách hàng cũng bị hạn chế vì tài sản của khách hàng là nguồn lực khan hiếm. Còn nếu tỷ lệ dư nợ có TSBĐ trên giá trị TSBĐ quá cao sẽ gây ra tình trạng mất an toàn trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng.
S Chỉ tiêu dư nợ xấu có TSBĐ trên tổng dư nợ có TSBĐ
Nợ xấu có TSBĐ
Chỉ tiêu dư nợ xấu có = x 100% _____ Tổng dư nợ có TSBĐ
TSBĐ
Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu có TSBĐ chiếm tỷ trọng bao nhiêu phần trăm trong tổng dư nợ có TSBĐ. Một trong những vai trò của công tác thẩm định giá TSBĐ là nâng cao trách nhiệm và thiện chí trả nợ của khách hàng. Nhưng vai trò này chỉ phát huy tác dụng khi TSBĐ được định giá một cách hiệu quả và giá trị của nó phải lớn hơn tổng giá trị dư nợ hiện tại ở một mức an toàn. Do đó thông thường chỉ tiêu này càng thấp thì chất lượng thẩm định giá TSBĐ càng cao và ngược lại. Tuy nhiên nếu chỉ tiêu này quá thấp cũng có thể là do TSBĐ được định giá quá thấp so với giá trị thị trường.
S Thời gian thẩm định giá bất động sản.
Nghiệp vụ thẩm định giá TSBĐ là có hiệu quả khi thời gian và chi phí cho công tác thẩm định giá là thấp nhất trong khi vẫn đảm bảo được chất lượng của việc thẩm định. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc nắm băt kịp thời các cơ hội kinh doanh đối với các chủ đầu tư là vô cùng quan trọng. Khi các chủ đầu tư phát sinh nhu cầu vốn từ ngân hàng thì công tác thẩm định đòi hỏi phải thật nhanh chóng kịp thời và hiệu quả. Chính vì thế công tác định giá TSBĐ phải thực hiện một cách thận trọng nhưng vẫn đảm bảo về mặt thời gian theo quy định.
28
Thời gian thẩm định giá TSBĐ liên quan đến cách thức tổ chức và tiến hành thẩm định. Điều này lại liên quan đến quy trình và cách tiếp cận thẩm định giá có chặt chẽ, rõ ràng và hợp lý để quá trình thực hiện được nhanh chóng, giảm thiểu tối đa thời gian và chi phí trung gian phát sinh. Việc đánh giá chỉ tiêu này chủ yếu dựa trên quy trình hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ do ngân hàng ban hành. Cam kết thực hiện của bộ phận định giá đối với từng loại TSBĐ. Đối với các TSBĐ đơn giản dễ thẩm định giá thời gian thường ngắn, phương pháp, cách thức tiến hành dễ dàng, kết quả sẽ được ban hành nhanh chóng trong ngày một ngày hai. Còn đối với các TSBĐ phức tạp là các MMTB chuyên dùng, chuyên dụng giá trị lớn, thị trường giao dịch ít phổ biến, nhà cung cấp hạn chế hoặc độc quyền, các dự án bất động sản lớn phức tạp, như khách sạn, chung cư, sân golf vv.... Những tài sản này thường có giá trị lớn hàng trăm ngàn tỷ, hồ sơ pháp lý thường nhiều, phức tạp trong quá trình triển khai thực hiện và các Ngân hàng thường không có chuyên gia trong lĩnh vực này nên thời gian hoàn thiện và ban hành kết quả thường chậm và kéo dài. Vì thế một quy trình thẩm định giá đầy đủ rõ ràng khi nó thể hiện các nội dung của quá trình thẩm định giá từ khâu bắt đầu đến khi kết thúc. Một quy trình hoàn thiện và đồng bộ khi nó có thể vận dụng cho mọi trường hợp thẩm định giá theo mọi loại hình ngân hàng.
Cách tiếp cận thẩm định giá cũng ảnh hưởng tới thời gian thẩm định giá, thời gian từ lúc nhận hồ sơ, khảo sát thực địa, ban hành kết quả. TSBĐ của ngân hàng có nhiều loại, giá trị khác nhau, số lượng, chất lượng khác nhau đa dạng và phong phú, phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của Ngân hàng trong từng thời kỳ. Độ phức tạp cũng như thông tin thu thập đối với mỗi loại thường bị hạn chế. Có TSBĐ có thể thu thập thông tin dễ dàng, có những TSBĐ không có thông tin thu thập phải thu thập ở thị trường nước ngoài mất thời gian tìm tòi thu thập, thậm chí chờ đối tác cung cấp phản hồi lại các thông tin mà cán bộ định giá muốn trao đổi làm rõ vv. Để thẩm định TSBĐ chính xác phù hợp với giá trị thị trường cần phải sử dụng các cách tiếp cận phù hợp. Điều này sẽ giúp ngân hàng tiết kiệm thời gian thẩm định giá TSBĐ và nâng cao chất lượng hiệu quả thẩm định giá TSBĐ.
29
Bên cạnh yếu tố thời gian hiệu quả thẩm định giá TSBĐ có thể hiện ở yếu tố chi phí. Chi phí của việc thẩm định giá phải ở mức hợp lý. Nếu chi phí quá cao sẽ làm tăng chi phí khoản vay của khách hàng điều này gián tiếp ảnh huởng đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Nếu chi phí quá thấp có thể dẫn đến việc chuyên viên định giá, cán bộ định giá sẽ bị khách hàng mua chuộc, bỏ qua một số tiêu chí quan trọng trong quá trình tác nghiệp ảnh huởng tới kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Chi phí thẩm định giá bao gồm tiền luơng cho bộ phận thẩm định giá, công tác phí, chi phí vận hành trong quá trình thẩm định giá, các khoản chi phí khác phát sinh trong quá trình khảo sát thu thập, phân tích, xử lý thông tin thẩm định. Do vậy chi phí thẩm định phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố nhu tình hình hoạt động của thị truờng của các loại TSBĐ, trình độ chuyên môn của cán bộ định giá, trang thiết bị hỗ trợ phục vụ công tác định giá. Nếu thị truờng của các loại TSBĐ hoạt động công khai, minh bạch, các thông tin có trên thị truờng có tính xác thực và độ tin cậy cao dễ dàng kiểm tra thì công tác thẩm định giá nói chung sẽ mất rất ít thời gian và chi phí. Nhung nếu thị truờng TSBĐ kém phát triển sẽ dẫn đến thông tin trên thị truờng thiếu chính xác, khó có thể kiểm chứng, có nhiều thông tin gây nhiễu gây khó khăn cho công tác thẩm định giá. Do vậy để có thể tiếp cận đuợc những thông tin có độ chính xác cao thì ngân hàng sẽ phải bỏ ra nhiều chi phí hơn. Nếu ngân hàng đầu tu nhiều cho việc trang bị công cụ hỗ trợ hiện đại phục vụ công tác thẩm định giá thì chất luợng của công tác thẩm định giá sẽ đuợc nâng cao và cải thiện đáng kể. Nếu đầu tu quá nhiều thì sẽ làm giảm hiệu quả của công tác thẩm định giá.
1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉ N HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
1.4.1. Nhân tố khách quan
Hiệu quả của công tác thẩm định giá không thể tránh khỏi sự tác động của các yếu tố khách quan, các yếu tố bên ngoài tác động đến công tác thẩm định giá TSBĐ.