trong hoạt động thẩm định giá
Trong bối cảnh cạnh tranh các ngân hàng ngày càng khốc liệt, hoạt động cho vay nói chung đối với các ngân hàng vẫn tập trung chủ yếu ở danh mục các sản phẩm có thế chấp. Sản phẩm tín chấp chiếm tỷ trọng thấp hơn nhiều. Đánh giá số luợng tài sản của khách hàng luôn hữu hạn trong khi nhu cầu về vốn của khách hàng luôn cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị tài sản đem thế chấp. Chính vì lý do này công tác định giá luôn đuợc không chỉ Ngân hàng xem trọng mà bản thân khách hàng nhận thức vai trò và tầm quan trọng của giá trị tài sản khi đem thế chấp tại Ngân hàng. Khách hàng luôn muốn giá trị tài sản của mình định giá cao hơn để khả năng đuợc cho vay trên tỷ lệ TSBĐ hoặc tín chấp trên TSBĐ đuợc cao nhất có thể. Trong khi đó Ngân hàng lại muốn định giá tài sản thế chấp của khách hàng ở mức phù hợp. Vậy nhu thế nào là phù hợp lại là một câu hỏi rất khó. Nó phụ thuộc vào chính sách định giá của Ngân hàng, khẩu vị rủi ro của Ngân hàng. Nhung trên quan điểm thẩm định giá nói chung giá trị tài sản luôn đuợc dựa trên cơ sở giá trị thị truờng. Ngân hàng dùng cơ sở này để làm căn cứ cơ sở trong quá trình định giá của mình. Để thực hiện công tác thẩm định giá đuợc chất luợng hiệu quả. Ngân hàng cần chú trọng đầu tu các trang thiết bị, công cụ dụng cụ phục vụ cho công tác thẩm định giá nhu: máy ảnh,thuớc lazer, máy tính, phuơng tiện đi lại... tạo các điều kiện thuận lợi nhất cho CBĐG thực hiện công việc của mình một cách nhanh chóng và khoa học mà không mất nhiều thời gian công sức do thiếu các công cụ và phuơng tiện hỗ trợ.
Cùng với sự phát triển của khoa học công nghệ, cuộc cách mạng công nghệ 4.0 đã và đang trở thành một trong các công cụ hữu hiệu trong lĩnh vực thẩm định giá nói riêng. CBĐG có thể sử dụng các phần mềm hỗ trợ để xác định vị trí tài sản, từ địa chỉ thông tin tài sản đến tọa độ tọa lạc của tài sản trên bản đồ vệ tinh. Sự phát triển của khoa học công nghệ giúp CBĐG xác định đúng vị trí tài sản, hạn chế gian lận của khách hàng khi muốn lừa CBĐG chỉ dẫn vào các tài sản tuơng tự nhung có giá trị cao hơn nhiều so với tài sản đúng. Việc xác định tọa độ và vị trí tài sản góp
99
phần xác định giá trị tài sản càng trở lên dễ dàng khi dữ liệu về giá của Ngân hàng được lưu trữ và tổng hợp khoa học và số hóa trên phần mềm định giá.
Đặc thù của hoạt động thẩm định giá là đi lại rất nhiều và liên tục. Chính vì vậy phương tiện đi lại góp phần rất lớn trong việc hỗ trợ CBĐG tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình di chuyển từ phòng định giá đến vị trí tài sản. Hiện nay Ngân hàng chỉ hỗ trợ đối với tài sản cách xa phòng định giá từ 30km trở lên, nhưng việc bố trí và sắp xếp phương tiện cho các cán bộ định giá vẫn chưa được chú trọng quan tâm. Khi nào có xe Ngân hàng mới hỗ trợ, trường hợp không có thì CBĐG tự túc phương tiện đi lại. Chính điều này góp phần làm giảm chất lượng định giá và hiệu quả định giá của phòng định giá.
Ngân hàng VPBank hiện nay chưa có phần mềm định giá chuyên biệt, VPBank đang sử dụng phần mềm luân chuyển và lưu trữ hồ sơ báo cáo dưới dạng số hóa nhưng chưa được cấu trúc bài bản và khoa học. Phần mềm chỉ có chức năng lưu trữ và luân chuyển thông tin về hồ sơ và kết quả định giá, chưa thao tác được việc lập báo cáo định giá tự động. CBĐG vẫn lập báo cáo dưới dạng word và excel sau đó in ra và trình duyệt báo cáo, sau đó chuyển cấp phê duyệt đánh giá và chuyển văn thư lưu trữ chuyển trả đơn vị kinh doanh và lưu trữ file cứng. Việc này vừa tốn thời gian và chi phí in ấn, giấy tờ, chi phí bảo quản file cứng đã hoàn thành. Trong khi việc này hoàn toàn có thể tự động hóa và số hóa viêc lưu trữ các file báo cáo dưới dạng file mềm, vừa dễ tra cứu, kiểm tra tính bảo mật an toàn cao, ít tốn kém. Việc thực hiện báo cáo trên phần mềm vừa nhanh và các trường thông tin từ kết quả định giá, thông tin tham chiếu được lưu trữ và sử dụng cho tất cả các CBĐG trong hệ thống không mất thời gian tìm kiếm thông tin tham chiếu, các tài sản đã có kết quả là căn cứ để CBĐG khác tham chiếu để đưa ra kết quả, việc cân nhắc đánh giá sẽ tốn ít thời gian và hiệu quả chất lượng định giá sẽ ngày càng được cải thiện với độ tin cậy và chính xác ngày càng cao. Chính vì thế mà Ngân hàng cần quan tâm và chú trọng đầu tư về cơ sở hạ tầng về công nghệ và phương tiện đi lại cần được hỗ trợ tốt hơn và chủ động hơn trong quá trình tác nghiệp.
100
3.3.7 Hoàn thiện quy trình định giá bảo đảm tính cập nhật văn bản thông tư hướng dẫn liên quan đến hoạt động cho vay cấp tín dụng có tài sản bảo đảm
Quy trình định giá của VPBank hiện nay mới chỉ dừng lại ở các bước thực hiện của một quá trình định giá. Chưa có một quy tắc ứng xử chung cho các trường hợp vướng mắc giống nhau điều này khiến cho CBĐG rất khó khăn trong việc tư vấn cũng như trao đổi các thông tin về phương thức ứng xử trong các trường hợp vướng mắc khi thẩm định thực tế tài sản với khách hàng tại thực địa. Nhiều trường hợp trao đổi trực tiếp với lãnh đạo phòng để xin ý kiến chỉ đạo tại thực địa vừa tốn thời gian khảo sát thực địa vừa bị khách hàng đánh giá là thiếu chuyên nghiệp và đánh giá năng lực CBĐG không cao làm giảm uy tín và trình độ nhân viên của Ngân hàng qua đó phần nào ảnh hưởng đến thương hiệu của Ngân hàng so với các Ngân hàng khác.
Hiện nay VPBank mới chỉ quy định hướng dẫn về việc cung cấp các hồ sơ pháp lý đối với các tài sản thông thường, tính chất giản đơn. Đối với các tài sản đặc thù VPBank chưa có quy định cụ thể và thống kê các loại tài sản đặc thù đơn chiếc giá trị lớn để CBĐG tư vấn cho đơn vị kinh doanh và khách hàng vay vốn. Công tác này chủ yếu được giao cho các cán bộ có kinh nghiệm và có năng lực và thâm niên cao trong phòng. Việc này không những làm phân hóa trình độ của các cán bộ định giá trong phòng mà còn giảm cơ hội phát triển của các cán bộ định giá khác. Các cán bộ định giá đều luôn muốn thử thách và có cơ hội tiếp cận các tri thức mới, độ phức tạp của tài sản định giá được giao đối với từng cán bộ sẽ thúc đẩy các cán bộ định giá trau dồi về mặt kiến thức chuyên môn và năng lực sẽ được cải thiện khi giao việc khó và có độ phức tạp cao. Chính vì vậy việc luân phiên thực hiện các hồ sơ phức tạp hồ sơ khó nên được triển khai định kỳ trong phòng và chính sách định giá cũng cần đề cập đến vấn đề này cũng như các giải pháp xử lý thống nhất đối với các trường hợp khó khăn gặp phải trong quá trình tác nghiệp để CBĐG tư vấn cho khách hàng và đơn vị kinh doanh thực hiện rút ngắn thời gian thu thập hồ sơ pháp lý và khảo sát trong quá trình định giá.
Trong quy trình định giá VPBank chỉ quy định các bước thực hiện quá trình định giá nhưng chưa đề cập đến bảng điều chỉnh về các yếu tố đối với bất động sản,
101
động sản để đưa ra mức giá chỉ dẫn đối với tài sản định giá. Việc điều chỉnúh chủ yê dựa trên kinh nghiệm và ý chỉ chủ quan của CBĐG. Điều này sẽ làm giảm hiệu quả và chất lượng định giá. Tạo cơ hội cho CBĐG trục lợi, cơ hội trong quá trình tác nghiệp và ban hành kết quả định giá. VPBank cần ban hành một khung tỷ lệ các yếu tố điều chỉnh tối thiểu và tối đa, biên độ và bước tỷ lệ điều chỉnh của từng yếu tố để CBĐG thực hiện trong quá trình tác nghiệp hoàn thiện kết quả định giá. Để làm được điều này thì công tác thống kê và đánh giá tại từng địa bàn phải được khảo sát định kỳ và liên tục mới đưa ra được con số phù hợp.
3.3.8 Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan quảnlý giám sát hoạt động thẩm định giá lý giám sát hoạt động thẩm định giá
3.3.8.1 Đối với các bộ ngành liên quan
Nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường các loại tài sản nói chung thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp và đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường các loại tài sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Hiện nay thị trường bất động sản hoạt động chưa có tổ chức và định hướng cụ thể rõ ràng, hoạt động manh mún và không hiệu quả, cơ quan quản lý nhà nước chưa phát huy hết vai trò quản lý và chưa có định hướng phát triển cụ thể cho hoạt động này. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo trên nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm thiểu tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của các đơn vị tham gia thị trường phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh có hiệu quả. Hiện nay chưa có văn bản chính thức nào xác định rõ đầy đủ vai trò vị trí nội dung và phương pháp vận hành của thị trường BĐS nói riêng và các thị trường khác nói chung.
Đối với thị trường BĐS các cấp chính quyền và người dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dãn đến tình trạng phổ biến là các giao dịch tự phát, giao dịch ngầm về các loại BĐS. Đại đa số các giao dịch bất động sản hiện nay giao dịch trên thị trường phi chính thức, các giao dịch không được đăng kí nên rất khó kiểm soát, khó nắm bắt được các mức
102
giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể đến tình trạng đầu cơ còn tạo ra những cơn sốt ảo. Thêm nữa thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý đất đai đang là một yếu tố cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường. Do đó Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường BĐS nói riêng và các thị trường khác nói chung. Trong đó chú trọng việc thành lập sàn giao dịch bất động sản để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu, đối với các loại BĐS được đưa vào thị trường và các trung tâm giao dịch BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia, đảm bảo thị trường công khai minh bạch có sự quản lý của Nhà nước. Góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Bên cạnh đó cần có chế tài và quy định đối với hoạt động môi giới, tư vấn về thông tin BĐS tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch và hiệu quả.
Đối với thị trường các loại tài sản và hàng hóa khác Nhà nước cần có cơ chế quản lý và thống kê kết quả giao dịch, số lượng giao dịch niêm yết và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để minh bạch hóa thị trường cũng như quản lý thị trường hiệu quả. Hiện nay các loại hàng hóa nói chung nhập khẩu vào trong nước với mục đích góp vốn hoặc đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết thường được đội giá lên cao để hưởng lợi về thuế suất hoặc hưởng lợi về giá trị đầu tư. Chính vì thế công tác quản lý giá và định giá của cơ quan Hải Quan cần được chú trọng và nguồn dữ liệu này cần được công khai minh bạch trên trang web điện tử của cục Hải Quan để các bên tham chiếu đánh giá sử dụng được biết. Hiện nay cơ quan này chỉ chủ yếu đánh giá giá trị của lô hàng nhập thông qua hợp đồng mua bán ngoại và hóa đơn ngoại chưa chú trọng đến giá trị thực của lô hàng.
Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần kết hợp với Bộ Tài Chính để hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Bộ Tư pháp cần có những chính sách thiết thực giảm tải bớt các thủ tục hành chính rườm rà và phức tạp trong việc quy định thời gian công chứng, giao dịch đảm bảo, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
103
Trong lĩnh vực BĐS việc ban hành khung giá đất như hiện nay chưa phản ánh hết những yếu tố sinh lời của đất đai. Hàng năm UBND tỉnh tại các địa phương đều ban hành văn bản để hướng dẫn điều chỉnh giá đất, mục đích nhằm hướng dẫn các sở bộ ban ngành có căn cứ để tính thuế, tính phí khi tiến hành các giao dịch như cấp đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế dân sự trong nền kinh tế. Giá ban hành thường thấp hơn nhiều giá thị trường và mang tính mệnh lệnh hành chính là chủ yếu. Chưa bám sát và quản lý các giao dịch đất đai phát sinh tại các địa bàn.
Bộ Tài chính cơ quan chủ quản đối với hoạt động thẩm định giá trong những năm gần đây đã chú trọng và quan tâm đến hoạt động thẩm định giá. Hàng năm đều mở lớp đào tạo cập nhật kiến thức cho các thẩm định viên về giá. Mở các đợt thi định kỳ hàng năm để tuyển chọn các thẩm định viên có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá để tiến hành thẩm định các loại tài sản cho các mục đích khác nhau của nền kinh tế. Cụ thể BTC đã ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn thẩm định các loại tài sản khác nhau bằng các cách tiếp cận khác nhau từ thị trường, chi phí cho đến thu nhập trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá phi thị trường phù hợp với quy định quốc tế và chuẩn hóa các tiêu chuẩn theo các quy định của thế giới. Tuy nhiên các văn bản còn chung chung chưa cụ thể cho từng ngành, lĩnh vực cụ thể để các bên liên quan áp dụng và vận dung trong quá trình tác nghiệp nghiệp vụ định giá. Hoạt động định giá liên quan đến nhiều ngành nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế nhưng những văn bản giữa các Bộ Ngành vẫn chưa đồng bộ nhất quán, gây khó khăn trong quá trình vận dụng và sử dụng cho các CBĐG và các Thẩm Định Viên về giá. Do vậy Bộ Tài Chính cần đẩy nhanh việc hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy tạo hành lang pháp lý cho công tác thẩm định giá.
Xây dựng hệ thống dữ liệu về giá các loại hàng hóa, các giao dịch tài sản phát sinh trong nền kinh tế vừa tận thu các loại thuế, phí và quan trọng hơn là thống kê các giao dịch dân sự các mặt hàng các loại tài sản trong nền kinh tế làm cơ sở tham chiếu cho nhiều ngành nhiều lĩnh vực và các thành phần kinh tế. Trong hoạt động thẩm định giá nói riêng thì dữ liệu này lại hết sức quan trọng và có độ tin cậy rất cao trong quá trình địnch giá các loại tài sản. Để làm được việc này Nhà nước