lý giám sát hoạt động thẩm định giá
3.3.8.1 Đối với các bộ ngành liên quan
Nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường các loại tài sản nói chung thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp và đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường các loại tài sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Hiện nay thị trường bất động sản hoạt động chưa có tổ chức và định hướng cụ thể rõ ràng, hoạt động manh mún và không hiệu quả, cơ quan quản lý nhà nước chưa phát huy hết vai trò quản lý và chưa có định hướng phát triển cụ thể cho hoạt động này. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo trên nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm thiểu tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của các đơn vị tham gia thị trường phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh có hiệu quả. Hiện nay chưa có văn bản chính thức nào xác định rõ đầy đủ vai trò vị trí nội dung và phương pháp vận hành của thị trường BĐS nói riêng và các thị trường khác nói chung.
Đối với thị trường BĐS các cấp chính quyền và người dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dãn đến tình trạng phổ biến là các giao dịch tự phát, giao dịch ngầm về các loại BĐS. Đại đa số các giao dịch bất động sản hiện nay giao dịch trên thị trường phi chính thức, các giao dịch không được đăng kí nên rất khó kiểm soát, khó nắm bắt được các mức
102
giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể đến tình trạng đầu cơ còn tạo ra những cơn sốt ảo. Thêm nữa thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý đất đai đang là một yếu tố cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường. Do đó Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường BĐS nói riêng và các thị trường khác nói chung. Trong đó chú trọng việc thành lập sàn giao dịch bất động sản để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu, đối với các loại BĐS được đưa vào thị trường và các trung tâm giao dịch BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia, đảm bảo thị trường công khai minh bạch có sự quản lý của Nhà nước. Góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Bên cạnh đó cần có chế tài và quy định đối với hoạt động môi giới, tư vấn về thông tin BĐS tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động minh bạch và hiệu quả.
Đối với thị trường các loại tài sản và hàng hóa khác Nhà nước cần có cơ chế quản lý và thống kê kết quả giao dịch, số lượng giao dịch niêm yết và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để minh bạch hóa thị trường cũng như quản lý thị trường hiệu quả. Hiện nay các loại hàng hóa nói chung nhập khẩu vào trong nước với mục đích góp vốn hoặc đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết thường được đội giá lên cao để hưởng lợi về thuế suất hoặc hưởng lợi về giá trị đầu tư. Chính vì thế công tác quản lý giá và định giá của cơ quan Hải Quan cần được chú trọng và nguồn dữ liệu này cần được công khai minh bạch trên trang web điện tử của cục Hải Quan để các bên tham chiếu đánh giá sử dụng được biết. Hiện nay cơ quan này chỉ chủ yếu đánh giá giá trị của lô hàng nhập thông qua hợp đồng mua bán ngoại và hóa đơn ngoại chưa chú trọng đến giá trị thực của lô hàng.
Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần kết hợp với Bộ Tài Chính để hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013. Bộ Tư pháp cần có những chính sách thiết thực giảm tải bớt các thủ tục hành chính rườm rà và phức tạp trong việc quy định thời gian công chứng, giao dịch đảm bảo, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
103
Trong lĩnh vực BĐS việc ban hành khung giá đất như hiện nay chưa phản ánh hết những yếu tố sinh lời của đất đai. Hàng năm UBND tỉnh tại các địa phương đều ban hành văn bản để hướng dẫn điều chỉnh giá đất, mục đích nhằm hướng dẫn các sở bộ ban ngành có căn cứ để tính thuế, tính phí khi tiến hành các giao dịch như cấp đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế dân sự trong nền kinh tế. Giá ban hành thường thấp hơn nhiều giá thị trường và mang tính mệnh lệnh hành chính là chủ yếu. Chưa bám sát và quản lý các giao dịch đất đai phát sinh tại các địa bàn.
Bộ Tài chính cơ quan chủ quản đối với hoạt động thẩm định giá trong những năm gần đây đã chú trọng và quan tâm đến hoạt động thẩm định giá. Hàng năm đều mở lớp đào tạo cập nhật kiến thức cho các thẩm định viên về giá. Mở các đợt thi định kỳ hàng năm để tuyển chọn các thẩm định viên có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá để tiến hành thẩm định các loại tài sản cho các mục đích khác nhau của nền kinh tế. Cụ thể BTC đã ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn thẩm định các loại tài sản khác nhau bằng các cách tiếp cận khác nhau từ thị trường, chi phí cho đến thu nhập trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá phi thị trường phù hợp với quy định quốc tế và chuẩn hóa các tiêu chuẩn theo các quy định của thế giới. Tuy nhiên các văn bản còn chung chung chưa cụ thể cho từng ngành, lĩnh vực cụ thể để các bên liên quan áp dụng và vận dung trong quá trình tác nghiệp nghiệp vụ định giá. Hoạt động định giá liên quan đến nhiều ngành nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế nhưng những văn bản giữa các Bộ Ngành vẫn chưa đồng bộ nhất quán, gây khó khăn trong quá trình vận dụng và sử dụng cho các CBĐG và các Thẩm Định Viên về giá. Do vậy Bộ Tài Chính cần đẩy nhanh việc hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy tạo hành lang pháp lý cho công tác thẩm định giá.
Xây dựng hệ thống dữ liệu về giá các loại hàng hóa, các giao dịch tài sản phát sinh trong nền kinh tế vừa tận thu các loại thuế, phí và quan trọng hơn là thống kê các giao dịch dân sự các mặt hàng các loại tài sản trong nền kinh tế làm cơ sở tham chiếu cho nhiều ngành nhiều lĩnh vực và các thành phần kinh tế. Trong hoạt động thẩm định giá nói riêng thì dữ liệu này lại hết sức quan trọng và có độ tin cậy rất cao trong quá trình địnch giá các loại tài sản. Để làm được việc này Nhà nước
104
cần có các sàn giao dịch hợp pháp được quản lý bởi cơ quan chuyên trách được trang bị các hệ thống phần mềm và công cụ hỗ trợ hiện đại cùng với sự hỗ trợ của cuộc cách mạng công nghệ 4.0 việc này hoàn toàn có thể thực hiện được tại thời điểm hiện tại. Hiện nay Hội Thẩm Định Gía Việt Nam đang giúp Bộ Tài Chính đào tạo cập nhật kiến thức và quản lý hoạt động đào tạo liên quan đến hoạt động thẩm định giá. Cục quản lý giá có thể giao cho Hội này việc thống kê và lưu trữ các dữ liệu báo cáo định giá, các chứng thư định giá dưới dạng file mềm để lưu trữ về chuyển về Cục quản lý giá đánh giá độ tin cậy và các bên có thể mua các thông tin này để tham chiếu. Công tác này vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa nâng cao sự quản lý của Cục quản lý giá đối với các công ty Thẩm định giá.
Trong lĩnh vực đất đai, BĐS quy hoạch đóng vai trò quan trọng và tác động đến giá trị bất động sản rất lớn. Nhưng cơ chế và chính sách của Nhà nước đối với các quy hoạch “treo” chưa triển khai hoặc không triển khai đang gây khó khăn rất lớn cho hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá của Ngân hàng nói riêng. Khi tiến hành thẩm định CBĐG khi phát hiện khu vực có thông tin quy hoạch công tác kiểm tra đánh giá hiện trạng tài sản nằm trong quy hoạch hay gặp nhiều khó khăn do thông tin không được công bố rộng rãi. CBĐG không có nguồn tham chiếu hoặc kiểm tra do vậy tốn nhiều thời gian công sức và chi phí cho hoạt động xác minh này. Nhà nước cần hoàn thiện công tác quy hoạch và công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân dễ tiếp cận và có những giải pháp phù hợp khi sử dụng đất đai, tiết kiệm thời gian và chi phí cho hoạt động thẩm định giá.
3.3.8.2 Đối với Ngân hàng nhà nước
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tư cách là đầu tàu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, có chức năng quản lý lưu thông tiền tệ điều hành chính sách tiền tệ, bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng Nhà nước về chính sách tiền tệ đều có ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và hoạt động cho vay của các Ngân hàng nói riêng.
Trong thời gian tới, để phát triển hoạt động cho vay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư của các Ngân hàng cần có những định hướng cụ thể sau:
105
Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của hệ thống các Ngân hàng. NHNN ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, quy định để hướng dẫn rõ ràng, cụ thể và nhất quán đối với các vấn đề có liên quan đến hoạt động tín dụng tại NHTM.
Ngân hàng Nhà nước trên địa bàn Tỉnh, Thành phố cần nắm vững phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố, những ngành kinh tế mũi nhọn. Qua đó tư vấn cho các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác trên địa bàn đầu tư vốn cho các dự án của doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước sao cho đúng hướng, đúng mục tiêu phát huy được hiệu quả của vốn đầu tư và thu hồi vốn đúng hạn. Ngân hàng Nhà nước tỉnh cần mở rộng phạm vi và nội dung thông tin tín dụng trên địa bàn mình quản lý nhằm cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu của các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng về các doanh nghiệp, giúp cho các Ngân hàng thương mại có những thông tin đầy đủ để thẩm định và phân tích rủi ro trước khi đầu tư vốn cho doanh nghiệp. Cần tạo lập cơ chế để các Ngân hàng thương mại có thể truy nhập chính xác, kịp thời các thông tin, các số liệu do Trung tâm thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cung ứng.
Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tổ chức những hội nghị kinh nghiệm giữa các Ngân hàng để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại trong công tác thẩm định tài sản và tín dụng nói chung.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thực hiện các biện pháp để làm cho trung tâm thông tin tín dụng (CIC) ngày càng hoạt động hiệu quả, cung cấp được nhiều thông tin chính xác và cần thiết. Trung tâm cần đưa ra các thông tin phản ánh mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm căn cứ cho các Ngân hàng thương mại phân loại, xếp hạng doanh nghiệp.
Ngân hàng Nhà nước phải tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giám sát đối với các Ngân hàng để kịp thời phát hiện những sai sót trong công tác tín dụng, thẩm định tín dụng và tài sản nói riêng.
Ngân hàng Nhà nước cần có quy định chế tài chi tiết, rõ ràng các hành vi cạnh tranh bất hợp pháp giữa các tổ chức tín dụng, các Ngân hàng thương mại như: cung
106
cấp thông tin sai sự thật cho Ngân hàng khác, làm tổn hại lợi ích chung của hệ thống Ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng.
KẾ T LUẬN CHƯƠNG 3
Trên cơ sở lý luận chương 1, thực trạng và nguyên nhân của những hạn chế đã được xác định ở chương 2 của công tác thẩm định giá các loại TSBĐ tại Ngân hàng TMCP VPBank, dựa trên những định hướng cơ bản về hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại Ngân hàng, chương 3 đã đưa ra các giải pháp cụ thể cho VPBank đồng thời cũng đưa ra các đề xuất với các cơ quan chính quyền và ban ngành liên quan nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá TSBĐ của Ngân hàng VPBank
107
KẾ T LUẬN
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu rộng hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh, bên cạnh đó hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế rủi ro đó các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng khi vay vốn phải có TSĐB. Trong bối cảnh đó, hoạt động thẩm định giá TSBĐ và công tác nâng cao chất lượng thẩm định giá là một nhiệm vụ rất quan trọng và cấp bách.
Để giảm thiểu rủi ro, VPBank đã hình thành đơn vị chuyên trách thực hiện công tác thẩm định giá độc lập tách biệt với các bộ phận khác trong quy trình tín dụng.
Trong thời gian công tác tại Ngân hàng, tôi nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng và ngày càng quan tâm đầu tư cho công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay tại ngân hàng. Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc và qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá TSBĐ thế chấp tại VPBank cho thấy công tác trên vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế và khó khăn nhất định. Để hoàn thiện công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay tại VPBank trong thời gian tới cần giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định giá và hiệu quả cấp tín dụng của Ngân hàng cần triển khai đồng bộ các giải pháp nêu trên và có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể phát triển an toàn, nhanh, mạnh và bền vững trong môi trường hội nhập hiện nay.
Do còn một số hạn chế về nhận thức, kinh nghiệm thực tế cũng như thời gian vừa phải học tập vừa tham gia công tác nên bản luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót. Mặc dù vậy, tác giả hy vọng luận văn sẽ đóng góp một phần nhỏ bé vào việc tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn hạn chế trước mắt đồng thời hoàn thiện công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng đến năm 2020.
Phụ lục 01: Các căn cứ pháp lý sử dụng trong hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng
- Luật dân sự 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015; - Luật giá 11/2012/QH13 ngày 20/12/2012; - Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật thương mại 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005; - Luật nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
- Luật các tổ chức tín dụng 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá;
- Thông tư 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định