Môi trường pháp lý về bất động sản và các tài sản khác nói chung tại Việt Nam còn thiếu đồng bộ. Từ pháp lệnh về giá từ năm 1989 đến nay chúng ta mới có đủ 13 tiêu chuẩn thẩm định giá. Quy định cụ thể các phương pháp định giá, nguyên tắc định giá, mẫu biểu phương thức tiến hành.Quy định là như vậy nhưng thực hiện tại mỗi đơn vị Ngân hàng lại khác nhau. Do các tiêu chuẩn thẩm định giá quy định đối với các công ty thẩm định giá độc lập. Còn với các ngân hàng thì các tiêu chuẩn thẩm định giá là khung sườn là căn cứ là chỉ dẫn để Ngân hàng xây dựng các quy định quy trình hướng dẫn liên quan đến hoạt động thẩm định giá của mình. Các tiêu chuẩn thẩm định giá quy định các điều kiện thực thi và tiến hành thẩm định giá, ban hành kết quả thẩm định giá, lưu trữ hồ sơ thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá cũng khác nhau đối tượng sử dụng kết quả định giá cũng khác nhau và pháp lý của báo cáo định giá, chứng thư định giá cũng khác nhau. Đối với Ngân hàng mục
80
đích thẩm định giá là để cấp tín dụng khi khách hàng có nhu cầu vay, để làm căn cứ xác định giá trị tài sản khi phát mại tài sản trong truờng hợp khách hàng không thanh toán nợ gốc và lãi đến hạn thanh toán và không tiến hành hợp tác với ngân hàng. Ngân hàng dùng tài sản bảo đảm là phuơng án cuối cùng thu hồi nợ gốc và lãi. Chính vì vậy mà các tiêu chuẩn thẩm định giá sử dụng trong định giá của ngân hàng không sử dụng nhu đối với các công ty thẩm định giá mà chỉ với vai trò tài liệu tham khảo,tham chiếu định huớng cho nghiệp vụ thẩm định giá của ngân hàng. Thêm vào nữa việc áp dụng các thông tu của Bộ Tài Chính liên quan đến đánh giá khấu hao và đánh giá chất luợng còn lại quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá không đồng nhất. Điều này gây khó khăn cho công tác thẩm định của ngân hàng nói riêng và các công ty thẩm định giá nói chung. Chính vì vậy mà các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động thẩm định giá chua phát huy hiệu quả. Trong khi công tác thẩm định giá của ngân hàng liên quan đến nhiều ngành nhiều lĩnh vực, nhiều bộ ban ngành khác nhau trong nền kinh tế. Trong khi đó hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu đồng bộ và nhất quán giữa các bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi truờng, bộ công thuơng, bộ y tế vv.Thêm vào đó các chính sách huớng dẫn thi hành các luật và thông tu huớng dẫn thuờng xuyên thay đổi gây khó khăn cho công tác thẩm định giá.
Trong lĩnh vực đất đai và quản lý xây dựng nhà nuớc ban hành khung giá đất hàng năm và định mức xây dựng công trình chua sát với giá trị thực tế tạo sự chênh lệch lớn về hai loại giá, giá thị truờng và giá nhà nuớc. Đối với ngân hàng quy định về định giá trên quan điểm quản trị rủi ro cao khi không có thông tin thị truờng thì áp dụng định giá khung giá nhà nuớc. Đối với ngân hàng quy định về định giá trên quan điểm có khẩu vị rủi ro rõ ràng thì định giá theo giá thị truờng. Trong khi đó thẩm định giá cần các thông tin tham chiếu so sánh là thông tin thị truờng có độ tin cậy cao. Chính vì vậy mà kết quả định giá phần nào chua đáp ứng đuợc yêu cầu của khách hàng và đơn vị kinh doanh. Hoặc đối với một số địa bàn đặc thù làng nghề, làng thủ công, có giá trị đất ở rất cao, nhung không có giao dịch mua bán hoặc giao dịch mua bán hạn chế, không có thông tin rao mua hoặc rao bán thì việc thu thập thông tin so sánh tham chiếu làm cơ sở căn cứ đua ra kết quả định giá gặp khó khăn.
81
Đối với lĩnh vực hàng hóa động sản nói chung, quy định về niêm yết giá và công khai giá nhập khẩu, giá xuất khẩu đối với hàng hóa nói chung tại Việt Nam chua có cơ quan quản lý nào đứng ra giám sát và quản lý và công khai trên các phuơng tiện thông tin đại chúng để công chúng có thể tham chiếu cũng nhu đánh giá mức giá mà họ bỏ ra có hợp lý hay không hợp lý. Các hàng hóa nhập khẩu cơ quan hải quan chỉ đánh giá và định giá trên cơ sở tờ khai hải quan và hợp đồng mua bán ngoại, chứng nhận xuất xứ, chất luợng trên cơ sở đó xác định giá trị hợp lý để tính thuế áp thuế trong khi giá trị thực của hàng hóa nhập khẩu có khi cao hơn nhiều giá trị hợp đồng để trốn thuế hoặc có khi giá trị hợp đồng cao hơn nhiều giá trị thực tế khi họ tiến hành đầu tu góp vốn vào các đơn vị trong nuớc nhằm đẩy giá trị TSCĐ lên cao vv...
Thị truờng giao dịch các loại tài sản tại Việt Nam chua có, các giao dịch không minh bạch và công khai. Đối với các hoạt động mua bán chuyển nhuợng các loại tài sản ở Việt Nam, hiện nay chua có thị truờng rõ rệt, ví nhu thị truờng bất động sản chua có thị truờng rõ ràng, chủ yếu mua bán qua các trung tâm môi giới tự phát, không có sự quản lý của cơ quan nhà nuớc. Thị truờng hàng hóa, chua có thị truờng giao dịch hàng hóa đuợc chuyên môn hóa và cơ chế quản lý bằng các công cụ quản lý giám sát và thống kê, kiểm định của cơ quan nhà nuớc. Chính vì vậy, các thông tin thu thập trong quá trình định giá các tài sản trên thị truờng thuờng gặp khó khăn và thông tin thuờng có độ tin cậy thấp. Do đó, ảnh huởng nhiều tới kết quả định giá và thời gian và chất luợng định giá, nhất là đối với các tài sản đặc thù, tính phổ biến hạn chế hoặc tài sản có giá trị lớn, kết quả giao dịch không đuợc công khai trên các phuơng tiện truyền thông hoặc luu trữ duới dạng các văn bản, hợp đồng, quản lý thông tin tại cơ quan thống kê hoặc cơ quan có chức năng luu trữ và cung cấp có trả phí của cơ quan quản lý nhà nuớc.