2.5.1.1 Ve mặt định tính
Trong những năm gần đây nền kinh tế trong nước không ngừng tăng trưởng và phát triển đều đặn. Lạm phát được kiểm soát ở mức ổn định, GDP không ngừng được cải thiện qua các năm. Sự phát triển của các nhà đầu tư mới nổi như tập đoàn FLC, Vingroup, BIM... đã góp phần thay đổi bộ mặt của thị trường bất động sản. Sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản với nhiều phân khúc khác nhau từ nhà ở thương mại đến nhà ở trung và cao cấp góp phần làm tăng nhu
69
cầu vốn của nhà đầu tu cũng nhu nhu cầu vay vốn mua nhà của dân cu trong nền kinh tế từ nhu cầu nhà ở, văn phòng thuơng mại.. .Đứng truớc nhu cầu lớn nhu vậy, VPBank đã phát triển nhiều sản phẩm tín dụng đa dạng nhằm tối đa hóa lợi ích của khách hàng, liên kết với nhiều dự án của các tập đoàn lớn và mở rộng các điều kiện nhận tài sản bảo đảm là bất động sản. Đế đánh giá hiệu quả định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại VPBank ta xem xét các chỉ tiêu sau:
• Chỉ tiêu sự hài lòng từ phía Ngân hàng và khách hàng với kết quả định giá.
Thực hiện những chỉ đạo của Ngân hàng, cũng nhu của lãnh đạo phòng định giá về việc định giá tài sản bảo đảm là bất động sản phải phù hợp, sát với giá thị truờng, đảm bảo sự cạnh tranh của VPBank so với các ngân hàng khác. Khi khách hàng đến vay tại VPBank, không chỉ cán bộ tín dụng, mà tất cả các nhân viên trong hệ thống đều đuợc truyền thông về giá trị cốt lõi “ khách hàng là trọng tâm” bản thân mỗi “cơn người’” trong hệ thống VPBank, đều nhận thức vai trò trách nhiệm của mình đối với công việc và đại diện hình ảnh cho ngân hàng. Định kỳ 6 tháng, VPBank đánh giá chất luợng dịch vụ nhân sự của các phòng, ban, trong hệ thống thông qua khảo sát đánh giá chất luợng thể hiện bằng điểm số đánh giá chất luợng của hệ thống từ đó cải thiện và nâng cao chất luợng dịch vụ. Theo thống kê từ khối vận hành, 90% khách hàng đến vay vốn tại VPBank, khi sử dụng các sản phẩm thế chấp có định giá của ngân hàng đều tiến hành vay vốn tại VPBank. Khách hàng đánh giá cao thái độ phục vụ của cán bộ định giá khi đặt lịch hẹn, tiếp xúc và tu vấn các vấn đề liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí liên quan đến hoạt động định giá nói riêng và các vấn đề liên quan đến đất đai nói chung. Kết quả định giá, khi đuợc phát hành bởi phòng định giá luôn đuợc đánh giá cao bởi khách hàng, bởi sự phù hợp với thị truờng, sát với thị truờng và cạnh tranh với các ngân hàng khác.
• Chỉ tiêu kết quả thẩm định giá phản ánh đúng thuộc tính, hiện trạng của bất động sản phù hợp với thị trường.
Trong quá trình thẩm định giá, CBĐG đã thu thập đầy đủ thông tin về thuộc tính và hiện trạng của BĐS. Tài sản định giá dùng để kinh doanh, hay cho thuê, hay để ở. Tài sản có đặc điểm thuận lợi và hạn chế nào đều đuợc CBĐG mô tả và nêu
10
trong báo cáo định giá để cấp phê duyệt xem xét đánh giá, trước khi phê duyệt và gửi kết quả về đơn vị kinh doanh. Bất động sản tại khu vực nội thị, hoặc các dự án được CBĐG phản ánh trung thực về hiện trạng sử dụng, tiến độ, quy hoạch để cấp phê duyệt đánh giá. Việc thu thập các thông tin so sánh làm căn cứ để đưa ra mức giá phù hợp, cũng được cán CBĐG thu thập, kiểm chứng thận trọng trước khi phát hành báo cáo định giá. Đối với bất động sản tại khu vực ngoại thành xa trung tâm thành phố, thị trường giao dịch mua bán không nhiều, thông tin thu thập bằng chứng về giá bị hạn chế, CBĐG cố gắng thu thập, phỏng vấn điều tra tại hiện trường để có căn cứ đưa ra kết quả định giá phù hợp. Trường hợp có khiếu nại của đơn vị kinh doanh, CBĐG cũng có bằng chứng thuyết phục trao đổi với khách hàng và đơn vị kinh doanh.
Đối với công trình xây dựng trên đất CBĐG thu thập các bằng chứng hợp đồng hóa đơn, quyết toán hoàn công để làm căn cứ xác định giá trị tài sản. Trường hợp không thu thập được các thông tin thì CBĐG sử dụng dữ liệu quy định của VPBank để áp dụng như: Đơn giá xây dựng công trình do VPBank ban hành, suất đầu tư do Bộ xây dựng cấp.. .Đơn giá làm căn cứ đền bù giải tỏa do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
• Chỉ tiêu công tác thẩm định giá phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản pháp luật có liên quan.
Báo cáo kết quả định giá ban hành tới các đơn vị và khách hàng, phải tuân thủ quy định tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài Chính ban hành. Các căn cứ và cơ sở để phát hành mức giá chỉ dẫn, các cách thức điều chỉnh, nguyên tắc thực hiện tuân thủ triệt để các tiêu chuẩn định giá. Các CBĐG trước khi được tuyển dụng vào phòng định giá của Ngân hàng, đều được cán bộ định giá cũ hướng dẫn dù CBĐG đó có kinh nghiệm tại các ngân hàng khác. Việc này giúp cán bộ mới nắm và hiểu các bước định giá tại VPBank, qua đó giúp cán bộ mới hiểu được văn hóa cũng như cách thức vận hành định giá tại VPBank. Mẫu biểu báo cáo và cách thức tiến hành định giá, quy trình hướng dẫn đều dựa trên cơ sở các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành. VPBank định kỳ hàng tháng kiểm tra tính tuân thủ cũng như thực hiện của CBĐG khi tiến hành thẩm định tài sản.
71
2.5.1.2 về mặt định lượng
• Thời gian định giá
Chỉ tiêu hồ sơ định giá trên ngày của một CBĐG tại VPBank là 2,25 hồ sơ/ ngày. Thời gian hoàn thành một bộ hồ sơ bất động sản thông thường với khoảng cách từ phòng định giá đến tài sản định giá dưới 30km là 02 ngày làm việc. Từ lúc nhận hồ sơ cho đến hoàn thiện báo cáo định giá được phê duyệt. Tài sản có khoảng cách trên 30km thì được cộng thêm 01 ngày làm việc là 03 ngày. Đối với tài sản định giá phức tạp như dự án sân golf, chung cư, khách sạn thì thời gian tối đa là một tuần tùy thuộc và việc cung cấp hồ sơ của khách hàng. về mặt áp lực như vậy nhưng CBĐG tại VPBank luôn đạt hoàn thành từ 90% chứng tỏ hiệu suất lao động của các cán bộ định giá rất cao. Tuy nhiên có một trường hợp kết quả định giá bị chậm không hoàn thành đúng tiến độ. Do một số thời điểm nhân sự của phòng định giá của ngân hàng biến động. Lượng hồ sơ phát sinh đột biến theo mùa vụ, nhất là từ quý 2 hàng năm và vào quý 4 giai đoạn cuối năm. Lượng hồ sơ đột biến tăng cao trong khi nhân sự không đổi dẫn tới thời gian định giá tại một số thời điểm trong năm không đạt được như dự kiến.
• Chi phí thẩm định giá
Chi phí thẩm định giá bao gồm phí thẩm định giá và chi phí cho việc thu thập thông tin về BĐS như chi phí xác nhận thông tin quy hoạch, chi phí xin trích lục thửa đất, chi phí liên quan đến các thủ tục liên quan xác minh hiện trạng tài sản tại các cơ quan chức năng. Chi phí này thường lớn và thông thường ngân hàng hay đẩy cho khách hàng thanh toán. Ví dụ đối với tài sản có giá trị dưới 1 tỷ khách hàng trả phí 1.100.000đồng, tài sản trên 20 tỷ phí định giá là 0.022% giá trị định giá. Việc này cũng ảnh hưởng đến công tác định giá của ngân hàng. Phí định giá cao khách hàng sẽ thận trọng hơn khi đẩy hồ sơ tiến hành định giá tại ngân hàng. Trong quá trình thẩm định bất động sản nằm trong quy hoạch hoặc vùng quy hoạch khách hàng thường tự làm thủ tục để xác minh tại cơ quan chức năng tốn khoản chi phí không nhỏ thông thường từ 12-15 triệu/tài sản, các xác minh hiện trạng tại cơ quan xã phường từ 200 ngàn đến cả triệu đồng. Thông tin thu thập bằng chứng giao dịch thành công tại các địa bàn khu vực có tài sản định giá cũng mất chi phí mua thông
72
tin. Nếu ngân hàng có data dữ liệu về quy hoạch, xây dựng kho giá thì các chi phí này có thể nâng cao vị thế cạnh tranh của ngân hàng so với các ngân hàng đối thủ về chất luợng và hiệu quả định giá.