2.5.4.1 Ve mặt định tính
Đại đa số khách hàng và đơn vị kinh doanh hài lòng với kết quả định giá đối với loại tài sản là GTCG. Do đặc thù của loại tài sản này là đơn giản và dễ đánh giá trong quá trình thẩm định. Thông thường đơn vị kinh doanh hoàn toàn có thể tự định giá theo hướng dẫn định giá mà Ngân hàng ban hành. Các thông tin về GTCG các loại được quy định rõ về giá trị các xác định giá và công thức tín toán, đơn vị chỉ áp dụng đúng theo hướng dẫn là hoàn toàn có thể thực hiện được. Hiện nay tại VPBank GTCG do đơn vị kinh doanh tự định giá trừ một số trường hợp là các cổ phiếu chưa niêm yết tiến hành giao dịch tự do thì nhờ đơn vị định giá của ngân hàng tư vấn để xác định giá trị. Thời gian cũng như kết quả định giá ban hành trong ngày. Công tác định giá giấy tờ có giá là các cổ phiếu chưa niêm yết và giao dịch trên thị trường OTC đều được các Ngân hàng rất thận trọng trước khi nhận làm TSBĐ.
76
2.5.4.2 về mặt định lượng
Thời gian định giá đối với tài sản này thường nhanh và tốn ít thời gian. Ket quả định giá thường sát với giá thị trường. Hiện tại số lượng loại GTCG được định giá tại VPBank thường không nhiều. Chủ yếu thực hiện qua phòng nguồn vốn và đầu tư tài chính. Đơn vị có chức năng và chuyên môn sâu về nghiệp vụ đầu tư tài chính. Bộ phận định giá chỉ đóng vai trò tư vấn trong các trường hợp ĐVKD yêu cầu. Hoặc phòng nguồn vốn và đầu tư tài chính không làm.
Chi phí định giá đối với các tài sản này thường nhỏ. Chi phí lưu giữ bảo quản các loại giấy tờ này thường cao vì đa số khách hàng gửi dưới dạng tài sản vật lý như giấy tờ, hiện vật, vv do vậy công tác bảo quản cất giữ thường cao, hạn chế hư hại về mặt tự nhiên cũng như giảm giá trị do quá trình ăn mòn tự nhiên vv... Thêm nữa việc thu thập thông tin đối với các tài sản loại này đơn giản dễ tìm khi thông tin và thị trường các loại tài sản này thường phổ biến và thông dụng khi thị trường tài chính đang phát triển và ngày càng cải thiện về chất lượng và độ tin cậy.
2.5.5 Ket quả đạt được
Qua quá trình nghiên cứu đánh giá hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại Ngân hàng đã đạt được một số thành tựu rất đáng ghi nhận như: Kết quả định giá đáp ứng yêu của của đơn vị kinh doanh và khách hàng vay vốn tại Ngân hàng. Cụ thể các số liệu thể hiện tình hình nợ xấu, mức độ thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản đã chứng tỏ công tác thẩm định giá dã giúp giảm thiểu được rủi ro trong hoạt động tín dụng. Ngoài việc định giá TSBĐ là căn cứ để cấp tín dụng đối với khách hàng mà còn có ý nghĩa đối với thiện chí trả nợ của khách hàng góp phần làm giảm nợ xấu mà còn giúp ngân hàng thu hồi các khoản nợ xấu đã phát sinh bằng việc phát mại các TSBĐ. Đối với khách hàng thì kết quả thẩm định giá phù hợp, giá trị hợp lý, quy trình thẩm định rõ ràng minh bạch, khách quan, độc lập, CBĐG có thái độ nhiệt tình, chu đáo trong công việc hỗ trợ khách hàng trong nghiệp vụ của mình, cũng như tư vấn cho khách hàng các công việc cần thiết để hoàn thiện hồ sơ về TSBĐ giúp khách hàng nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn của Ngân hàng, qua đó tạo niềm tin và sự hài lòng của khách hàng đối với Ngân hàng và thương hiệu VPBank.
77
Sự tuân thủ nghiêm ngặt quy trình và quy định về thẩm định giá. CBĐG thực hiện nghiêm túc các văn bản pháp lý quy định huớng dẫn của Nhà nuớc, các bộ ngành có liên quan về công tác thẩm định giá. Mặt khác Ngân hàng VPBank đã xây dựng quy trình, quy định huớng dẫn về thẩm định TSBĐ trên cơ sở các quy định có liên quan của NHNN, BTC với yêu cầu cụ thể hơn, liên tục đổi mới phù hợp với diễn biến thị truờng và bối cảnh trong nuớc cũng nhu quốc tế. Đồng thời việc quy định cụ thể và công khai các nội dung thẩm định TSBĐ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ tín dụng khi tiếp xúc và thẩm định TSBĐ của ngân hàng truớc khi gửi phòng nghiệp vụ chuyên môn đua ra kết quả định giá cuối cùng. Ngân hàng có những điều chỉnh kịp thời về cơ chế đảm bảo tiền vay phù hợp với pháp luật hiện hành, tiêu chuẩn thẩm định giá cũng nhu điều kiện phát triển kinh tế trong từng giai đoạn. Bên cạnh đó quy trình định giá đang đuợc xây dựng ngày một hoàn thiện nhằm khắc phục những yếu kém đang gặp phải và sát thực hơn với tình trạng thực tế của Ngân hàng.
Chất luợng công tác định giá ngày càng đuợc nâng cao hầu hết các chỉ tiêu định luợng về chất luợng thẩm định giá đều đuợc cải thiện qua các năm. Tại VPBank hiện nay TSBĐ phổ biến nhất là BĐS, động sản tỷ lệ du nợ có TSBĐ chiếm trên 70% tổng du nợ có TSBĐ của Ngân hàng và tỷ lệ này có xu huớng tăng dần qua các năm. Do vậy khối luợng công việc thẩm định giá không ngừng tăng lên và phát sinh ngày càng nhiều. Do vậy yêu cầu đối với chất luợng của thẩm định giá ngày càng đuợc cải thiện và nâng cao không những về số luợng chất luợng và tiến độ hoàn thành công việc đảm bảo phục vụ khách hàng và Ngân hàng đúng tiến độ chất luợng kịp thời và có tính cạnh tranh cao.
Khách hàng và đơn vị kinh doanh trong hệ thống đánh giá cao chất luợng định giá, thái độ hợp tác cũng nhu tuơng tác ứng xử giữa CBĐG và khách hàng trong quá trình tác nghiệp. Kết quả định giá của Ngân hàng còn đuợc dùng làm kết quả tham chiếu so sánh đối với các Ngân hàng đối thủ về mặt thời gian, tiến độ hoàn thành, cam kết rủi ro ở mức thấp nhất.
2.5.6 Hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt đuợc thì hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại chi nhánh vẫn tồn tại những hạn chế: vẫn còn có khiếu nại của đơn vị kinh doanh và
78
khách hàng về giá trị định giá chưa sát với giá trị thị trường của TSBĐ. Việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lý của tài sản mà thiếu quan tâm đến giá trị thực tế của tài sản trên thị trường. CBĐG định giá TSBĐ còn mang tính chủ quan, áp đặt. Thêm nữa các thông tin thu thập trên thị trường làm căn cứ cho việc tham chiếu giá trị tài sản, tính minh bạch và công khai trên thị trường còn hạn chế. Mục đích của thẩm định giá trong ngân hàng là để cấp tín dụng cho khách hàng trên quan điểm quản trị rủi ro CBĐG nói chung đều đánh giá giá trị tài sản thường thấp hơn giá trị thị trường khoảng từ 10-20%. Điều này làm giá trị tài sản định giá thấp hơn so với giá trị thị trường, cùng với đó là tỷ lệ cấp tín dụng trên TSBĐ cũng không đồng nhất đối với mỗi loại tại sản khác nhau thì tỷ lệ cho vay cũng khác nhau. Do vậy khách hàng thường không hài lòng về kết quả định giá. Bản thân CBĐG cũng thận trọng trong quá trình đưa ra kết quả định giá, lo sợ khi khách hàng không trả được nợ, tài sản phát mại định giá cao sát với thị trường sẽ khó phát mại thu hồi nợ ảnh hưởng đến uy tín nghề nghiệp và vị thế công việc trong tương lai.
Thêm vào đó là sự kéo dài thời gian trong quá trình thẩm định và phát hành báo cáo định giá. Thời gian định giá kéo dài khiến cho khách hàng chậm tiếp cận với nguồn vốn của Ngân hàng. Cụ thể trong quá trình tác nghiệp các tài sản phức tạp không đủ dữ kiện về pháp lý, quy hoạch, về điều kiện bảo quản vv... ảnh hưởng đến công tác hoàn thiện báo cáo đánh giá giá trị tài sản gửi đơn vị kinh doanh trình hồ sơ phê duyệt tín dụng đối với khách hàng. Sự non kém trong kiến thức của CBĐG khi gặp các vấn đề nằm ngoài khả năng hiểu biết và đánh giá của họ cũng làm cho thời gian thẩm định giá kéo dài.
Chi phí thẩm định giá phát sinh lớn, chủ yếu gặp phải khi tài sản vướng mắc về pháp lý cần có chi phí để xin tư vấn pháp lý từ có quan nhà nước, cơ quan chuyên môn. Các chi phí này thông thường khách hàng phải thanh toán. Khi khách hàng vướng mắc về mặt pháp lý CBĐG tư vấn cho khách hàng phương thức xử lý nhằm tối đa lợi ích cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và nghề nghiệp của CBĐG điều này làm cho khách hàng cân nhắc xem xét trước khi tiến hành tiếp tục thẩm định giá để hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Với các CBĐG có kinh nghiệm hạn chế về kiến thức chuyên môn khi thẩm định tài sản khó phức tạp không được tư vấn
79
hướng dẫn tốt cũng sẽ làm phát sinh các khoản chi phí lớn không cần thiết lãng phí cho ngân hàng và khách hàng. Thêm vào có chi phí để có được các thông tin tham chiếu, dữ liệu tham chiếu về các thông tin giao dịch thành công của các loại tài sản đặc thù, không phổ biến có giá trị lớn chưa được Ngân hàng quan tâm tài trợ kinh phí hỗ trợ trong việc khai thác và thu thập từ các đầu mối cơ quan tổ chức kinh tế trong và ngoài nước cung cấp hỗ trợ.
Ngân hàng chưa có phần mềm định giá và quản lý tài sản bảo đảm. Sự thiếu đầu tư và quan tâm của lãnh đạo Ngân hàng trong công tác định giá giám sát và quản lý tài sản bảo đảm. Trong khi công nghệ thông tin đang dần thay thế con người trong các khâu tự động hóa trong quá trình lập báo cáo định giá, quản trị dữ liệu dưới dạng số hóa, truy xuất thông tin và quản lý dễ dàng thì VPBank vẫn đang sử dụng báo cáo giấy, word và excel trong công tác lập thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Đạo đức nghề nghiệp CBĐG bị chi phối bởi các lợi ích vật chất mà khách hàng mang lại và sự tiếp sức của cán bộ tín dụng cũng góp phần làm giảm tính độc lập, khách quan chính trực của CBĐG và theo đó tác động trực tiếp đến kết quả chất lượng định giá của Ngân hàng.
2.6 Nguyên nhân của các hạn chế
2.6.1 Nguyên nhân khách quan
Môi trường pháp lý về bất động sản và các tài sản khác nói chung tại Việt Nam còn thiếu đồng bộ. Từ pháp lệnh về giá từ năm 1989 đến nay chúng ta mới có đủ 13 tiêu chuẩn thẩm định giá. Quy định cụ thể các phương pháp định giá, nguyên tắc định giá, mẫu biểu phương thức tiến hành.Quy định là như vậy nhưng thực hiện tại mỗi đơn vị Ngân hàng lại khác nhau. Do các tiêu chuẩn thẩm định giá quy định đối với các công ty thẩm định giá độc lập. Còn với các ngân hàng thì các tiêu chuẩn thẩm định giá là khung sườn là căn cứ là chỉ dẫn để Ngân hàng xây dựng các quy định quy trình hướng dẫn liên quan đến hoạt động thẩm định giá của mình. Các tiêu chuẩn thẩm định giá quy định các điều kiện thực thi và tiến hành thẩm định giá, ban hành kết quả thẩm định giá, lưu trữ hồ sơ thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá cũng khác nhau đối tượng sử dụng kết quả định giá cũng khác nhau và pháp lý của báo cáo định giá, chứng thư định giá cũng khác nhau. Đối với Ngân hàng mục
80
đích thẩm định giá là để cấp tín dụng khi khách hàng có nhu cầu vay, để làm căn cứ xác định giá trị tài sản khi phát mại tài sản trong truờng hợp khách hàng không thanh toán nợ gốc và lãi đến hạn thanh toán và không tiến hành hợp tác với ngân hàng. Ngân hàng dùng tài sản bảo đảm là phuơng án cuối cùng thu hồi nợ gốc và lãi. Chính vì vậy mà các tiêu chuẩn thẩm định giá sử dụng trong định giá của ngân hàng không sử dụng nhu đối với các công ty thẩm định giá mà chỉ với vai trò tài liệu tham khảo,tham chiếu định huớng cho nghiệp vụ thẩm định giá của ngân hàng. Thêm vào nữa việc áp dụng các thông tu của Bộ Tài Chính liên quan đến đánh giá khấu hao và đánh giá chất luợng còn lại quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá không đồng nhất. Điều này gây khó khăn cho công tác thẩm định của ngân hàng nói riêng và các công ty thẩm định giá nói chung. Chính vì vậy mà các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động thẩm định giá chua phát huy hiệu quả. Trong khi công tác thẩm định giá của ngân hàng liên quan đến nhiều ngành nhiều lĩnh vực, nhiều bộ ban ngành khác nhau trong nền kinh tế. Trong khi đó hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu đồng bộ và nhất quán giữa các bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi truờng, bộ công thuơng, bộ y tế vv.Thêm vào đó các chính sách huớng dẫn thi hành các luật và thông tu huớng dẫn thuờng xuyên thay đổi gây khó khăn cho công tác thẩm định giá.
Trong lĩnh vực đất đai và quản lý xây dựng nhà nuớc ban hành khung giá đất hàng năm và định mức xây dựng công trình chua sát với giá trị thực tế tạo sự chênh lệch lớn về hai loại giá, giá thị truờng và giá nhà nuớc. Đối với ngân hàng quy định về định giá trên quan điểm quản trị rủi ro cao khi không có thông tin thị truờng thì áp dụng định giá khung giá nhà nuớc. Đối với ngân hàng quy định về định giá trên quan điểm có khẩu vị rủi ro rõ ràng thì định giá theo giá thị truờng. Trong khi đó thẩm định giá cần các thông tin tham chiếu so sánh là thông tin thị truờng có độ tin cậy cao. Chính vì vậy mà kết quả định giá phần nào chua đáp ứng đuợc yêu cầu của khách hàng và đơn vị kinh doanh. Hoặc đối với một số địa bàn đặc thù làng nghề, làng thủ công, có giá trị đất ở rất cao, nhung không có giao dịch mua bán hoặc giao dịch mua bán hạn chế, không có thông tin rao mua hoặc rao bán thì việc thu thập thông tin so sánh tham chiếu làm cơ sở căn cứ đua ra kết quả định giá gặp khó khăn.
81
Đối với lĩnh vực hàng hóa động sản nói chung, quy định về niêm yết giá và công khai giá nhập khẩu, giá xuất khẩu đối với hàng hóa nói chung tại Việt Nam chua có cơ quan quản lý nào đứng ra giám sát và quản lý và công khai trên các phuơng tiện thông tin đại chúng để công chúng có thể tham chiếu cũng nhu đánh giá mức giá mà họ bỏ ra có hợp lý hay không hợp lý. Các hàng hóa nhập khẩu cơ quan hải quan chỉ đánh giá và định giá trên cơ sở tờ khai hải quan và hợp đồng mua bán ngoại, chứng nhận xuất xứ, chất luợng trên cơ sở đó xác định giá trị hợp lý để tính thuế áp thuế trong khi giá trị thực của hàng hóa nhập khẩu có khi cao hơn nhiều giá trị hợp đồng để trốn thuế hoặc có khi giá trị hợp đồng cao hơn nhiều giá trị thực tế khi họ tiến hành đầu tu góp vốn vào các đơn vị trong nuớc nhằm đẩy giá trị TSCĐ lên cao vv...
Thị truờng giao dịch các loại tài sản tại Việt Nam chua có, các giao dịch không minh bạch và công khai. Đối với các hoạt động mua bán chuyển nhuợng các loại tài sản ở Việt Nam, hiện nay chua có thị truờng rõ rệt, ví nhu thị truờng bất động sản chua có thị truờng rõ ràng, chủ yếu mua bán qua các trung tâm môi giới tự phát, không có sự quản lý của cơ quan nhà nuớc. Thị truờng hàng hóa, chua có thị truờng giao dịch hàng hóa đuợc chuyên môn hóa và cơ chế quản lý bằng các công cụ quản lý giám sát và thống kê, kiểm định của cơ quan nhà nuớc. Chính vì vậy, các