tin trong hoạt động thẩm định giá
> Thu thập thông tin
Một cuộc thẩm định giá đuợc đánh giá là có hiệu quả khi mà các thông tin thu thập đuợc có độ tin cậy cao và là cơ sở đáng tin cậy để đua ra mức giá chỉ dẫn cho tài sản định giá. Mỗi tài sản định giá khác nhau lại yêu cầu các thông tin thu thập khác nhau. Đối với bất động sản đặc tính về địa lý vùng miền lại chi phối rất nhiều tới giá trị tài sản. Bất động sản khác các tài sản khác là giao dịch trên thị truờng phi chính thức do đó công tác thu thập thông tin gặp rất nhiều khó khăn. Việc lấy số liệu, thông tin về kết quả các giao dịch trong quá khứ ở đâu tại cơ quan nào và số luợng bao nhiêu là phù hợp phải đuợc đánh giá lựa chọn một cách thận trọng truớc khi tiến hành phân tích và đánh giá. Thêm nữa tính thị truờng của các giao dịch bất động sản cũng khác nhau. Đối với các tài sản ở nông thôn thị truờng mang tính khu vực địa phuơng việc thu thập và đánh giá thông tin rất khó khăn. Đối với thị truờng ở khu vực nội thành, thành phố thị truờng sôi động và giao dịch nhiều hơn việc đánh giá và lựa chọn các thông tin tham chiếu dễ dàng hơn nhiều so với các thông tin tại nông thôn. Nhung độ tin cậy của các thông tin thu thập cần đuợc đánh giá một cách thận trọng do các công ty môi giới bất động sản, các cá nhân, các văn phòng môi giới bất động sản thuờng đẩy giá trị tài sản lên cao làm sai lệch thông tin thị truờng để trục lợi và kiếm lời. Chính vì lý do trên khi thu thập các nguồn thông tin khác nhau tại các địa bàn và khu vực khác nhau CBĐG phải tổ chức công tác kiểm tra lại thông tin, đánh giá một cách thận trọng độ tin cậy của các thông tin. Thông tin phải đuợc thu thập và kiểm chứng nhiều chiều, từ phía khách hàng, nhà cung cấp, nhà chào bán, nhà chào mua nhằm xác định mức giá phù hợp đáng tin cậy truớc khi ban hành kết quả định giá.
95
> Xử lý thông tin
Công tác xử lý, phân tích và đánh giá thông tin có vai trò quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định giá. Công việc phân tích thông tin phải tiến hành khoa học và chi tiết, cụ thể:
- Khi phân tích tài sản định giá CBĐG cần nhận biết đặc điểm công năng công dụng của tài sản các yếu tố tác động đến giá trị tài sản. Từ đó tìm ra những thông tin quan trọng, loại bỏ các thông tin không cần thiết, tập trung đánh giá các yếu tố cơ bản.
- Khi phân tích so sánh, CBĐG cần xem xét đánh giá nguồn gốc bản chất của các chứng cứ thị truờng, xem xét giao dịch có phải là giao dịch thị truờng không, có dựa trên cơ sở nguời mua và nguời bán có tự nguyện hay không, giao dịch có tiến hành khách quan không?
- Truớc khi đua ra kết quả cuối cùng CBĐG cần xem xét các yếu tố thị truờng có ảnh huởng tới giá trị tài sản có ảnh huởng tới gía trị TSBĐ hay không, từ đó có những kết luận phù hợp với bản chất của thị truờng.
- Ngân hàng nên sử dụng ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu để việc phân tích, đánh giá trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn.
> Lưu trữ thông tin
Ngân hàng nên xây dựng kho giá lữu trữ thông tin duới dạng số hóa. Đây là nơi luu trữ các dữ liệu về kết quả định giá các loại TSBĐ, các thông tin về tài sản so sánh tham chiếu, nguồn thông tin thu thập từ đâu, các văn bản pháp luật và huớng dẫn định giá của Ngân hàng trong từng thời kỳ. Trong nghiệp vụ định giá hoạt động thống kê luu trữ thông tin là cực kỳ quan trọng. Việc thu thập nguồn thông tin dữ liệu giá là cơ sở để đánh giá hiệu quả của công tác định giá, chất luợng kết quả định giá. Thông tin càng rõ ràng và có độ chính xác càng cao càng tốt bấy nhiêu. Dữ liệu này khi đủ lớn là cơ sở quan trọng cho các hoạt động phân tích đánh giá dự đoán xu thế biến động giá trong tuơng lai dựa vào các hàm hồi quy vv.. ..Đối với bất động sản thì các thông tin so sánh tham chiếu giao dịch thành công, hay đối với các động sản các thông tin rao bán, mua, giao dịch đã thực hiện thành công góp phần làm đa dạng các nguồn thông tin trong dữ liệu giá. Là cơ sở căn cứ quan trọng để các CBĐG tham khảo và tiến hành so sánh đánh giá điều chỉnh qua từng thời kỳ
96
để khi gặp các tài sản tương tự có thể đưa ra mức giá nhanh chóng kịp thời đáp ứng thời gian và tiến độ trong hoạt động cấp tín dụng đối khách hàng.
Ngoài thông tin về tài sản, giá trị tài sản, thông tin về khách hàng và các bên liên quan cũng là dữ liệu rất quan trọng đối với khách hàng. Các khách hàng, hoặc bên bảo đảm tiền vay có lịch sử giao dịch không tốt, nợ xấu nằm trong danh sách blacklist của các Ngân hàng hoặc danh sách đen trong hệ thống Ngân hàng sẽ bị cảnh báo và loại trừ ngay ở khâu kiểm tra rà soát đánh giá khi kiểm tra thông tin trên hệ thống lưu trữ thông tin của hệ thống, loại trừ ngay trước khi tiến hành làm các thủ tục tiếp theo, từ đó tiết kiệm nguồn lực và thời gian chi phí, tránh lãng phí nguồn lực không cần thiết cho các đối tượng khách hàng không đủ tiêu chuẩn cấp tín dụng.
> Tăng cường mối quan hệ giữa Ngân hàng và các bên có liên quan
Hoạt động định giá liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề, nhiều đối tượng của nền kinh tế. Việc tăng cường mối quan hệ liên kết giữa Ngân hàng và các đối tượng này sẽ giúp Ngân hàng mở rộng các khách hàng mới mà còn góp phần củng cố mối quan hệ tương hỗ giữa Ngân hàng và các khách hàng khác. Ngân hàng luôn cần khách hàng và mở rộng các đối tượng khách hàng. Nhu cầu về vốn của các khách hàng là vô cùng lớn và ngày càng gia tăng. Trong khi đó các thông tin về các lĩnh vực các sản phẩm, về các ngành khác nhau trong nền kinh tế để đánh giá chọn lọc và tham chiếu các thông tin về các hàng hóa, các tài sản, mà các khách hàng cung cấp chào bán, chào mua trên thị trường là các thông tin dữ liệu rất cần thiết cho hoạt động thẩm định giá, thẩm định tài sản bảo đảm nói chung. Bởi các các công ty, doanh nghiệp trên thị trường rất đa dạng họ hoạt động trong nhiều lĩnh vực nhiều ngành nghề nhiều sản phẩm hàng hóa được cung cấp và chào bán đây là nguồn thông tin thu thập rất tin cậy và chi phí rất thấp trong quá trình thu thập thông tin.