NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (Phụ lục 03)
2.2.3 Quy trình hướng dẫn định giá các loại tài sản bảo đảm tại NHTMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank)
2.2.3.1 Quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản Bước 1: Thu thập hồ sơ pháp lý tài sản
❖Hồ sơ thẩm định tài sản
V Chủ sở hữu là cá nhân
- Chứng minh nhân dân/hộ chiếu/ giấy tờ chứng minh nhân thân khác của chủ sở hữu (CSH) bất động sản (BĐS) (bao gồm của vợ/chồng và/hoặc người đồng sở hữu).
43
- Hộ khẩu thường trú của CSH bất động sản.
- Giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không ghi đầy đủ tên hai vợ chồng hoặc hai vợ chồng không cùng sổ hộ khẩu).
- Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực và/hoặc văn bản khác chứng minh là taì sản riêng (nếu là tài sản riêng của cá nhận)(nếu cần).
- Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến CSH bất động sản (nếu cần).
S Chủ sở hữu là tổ chức
- Giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp/ Giấy chứng nhận hoạt động/ Giấy chứng nhận đầu tư ( tùy từng loại hình doanh nghiệp).
- Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Giấy tờ tương đương của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp (nếu cần).
- Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến CSH bất động sản (nếu cần).
❖Hồ sơ của bất động sản
S Tài sản là quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc toàn bộ hoặc một phần dự án.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc các giấy tờ khác tương đương.
- Quyết định thu hồi và và giao đất để thực hiện dự án của cơ quan nhà nước - Quyết định phê duyệt dự án của của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Phê duyệt chi tiết quy hoạch tổng thể 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án do cơ quan nhà nước phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng hoặc văn bản tương đương. - Báo cáo đầu tư dự án.
- Hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng.
- Thiết kế bản vẽ thi công và tiến động xây dựng công trình xây dựng đã được phê duyệt của dự án.
- Hồ sơ, chứng từ chi tiết đền bù giải phòng mặt bằng, phân bổ chi phí sử dụng đất. - Báo cáo chi tiết tiến độ xây dựng dự kiến các hạng mục cần định giá.
44
- Các văn bản thỏa thuận về điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thoát nước của dự án.
- Văn bản bảo lãnh của các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng( đôi với BĐS hình thành trong tương lai).
- Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến BĐS(nếu có).
V Bất động sản khác.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ khác tương đương.
- Các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thừa kế và các văn bản khác chứng minh nguồn gốc tài sản.
- Hợp đồng mua bán, chứng từ nộp tiền, văn bản bảo lãnh cảu các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở (đối với BĐS hình thành trong tương lai).
- Giấy phép xây dựng hoặc thiết kế bản ẽ thi công đã được phê duyệt.
- Bản đồ tổng thể vị trí các lô đất trong dự án đối với những tài sản trong khu vực đất giãn dân, đất phân lô...
- Các giấy tờ tài liệu khác liên quan đến BĐS (nếu có).
Bước 2: Nội dung và quá trình thẩm định
❖ Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Người chủ sở hữu, sử dụng, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng.
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản với người được bảo lãnh
trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng bất động sản bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức vay vốn tại VPBank.
- Trên cơ sở hồ sơ về chủ sở hữu, tài sản, CBĐG thực hiện thẩm định thực tế nơi tài sản tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu với các quy định của pháp luật, quy định của VPBank để làm rõ các nội dung cần thẩm định.
45
- Cách xác định dựa trên các cơ sở như trên GCNQSDĐ có ghi “ một phần thửa đất nằm trong quy hoạch”,” Đất thuộc quy hoạch theo quyết định số....” hoặc các nội dung tương tự.
- Trên giấy phép xây dựng (nếu có) có ghi nội dung cho phép xây dựng nhà tạm/ công trình tạm.
- Khảo sát thực địa trong bán kính 50m tính từ tài sản, thấy có cắm mốc giới chỉ giới đường đỏ hoặc có bảng treo công bố quy hoạch tại tuyến đường phố/khu vực (CBĐG chụp ảnh và đưa ảnh vào nội dung báo cáo định giá).
- Với các bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 mà bộ phẩn thẩm định giá có được, thu thập được có thể xác định rõ ràng BĐS nằm trong chỉ giới dường đỏ hoặc nằm trong khu chức năng không phải là khu dân cư ổn định.
- CBĐG phỏng vấn trực tiếp CSH tài sản, chính quyền địa phương (Phường/xã/thị trấn/huyện/quận - ghi rõ tên và số điện thoại của người được phỏng vấn trong báo cáo) và được cho biết tài sản định giá thuộc phạm vi quy hoạch.
- Nếu CBĐG không xác định được một trong các dấu hiệu nêu trên thì bất động sản được tiến hành thẩm định theo quy định hiện hành của VPBank.
- Trường hợp có một trong các dấu hiệu nêu trên đơn vị thẩm định giá cần đề nghị khách hàng thực hiện xác minh quy hoạch tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện thẩm định.
❖Khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
- Việc thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản cần xác định được khả năng chuyển nhượng của bất động sản là bình thường hay khó chuyển nhượng.
- Căn cứ thẩm định dựa trên tình trạng thực tế của bất động sản và các nguồn thông tin khác.
- Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực bất động sản tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của bất động sản, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
46
• Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản.
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản(sau đây gọi chung là chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản).
- Diện tích thực tế, diện tích đuợc ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.
- Bất động sản có đuợc thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện để đuợc thế chấp hay chua.
- Bất động sản có tranh chấp hay không.
- Bất động sản có đang thế chấp, chuyển nhuợng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không.
- Bất động sản có đang bị kê biên thi hành án, ngăn chặn chuyển nhuợng quyền sở hữu, sử dụng hay không.,
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản đang cho thuê, cho muợn hay không.
• Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của bất động sản, chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản và các nguồn thông tin khác.
• Phuơng pháp thẩm định: đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản với các quy định của pháp luật, của VPBank để xác định.
- Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức cá nhân khác để có thểm thông tin nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý của bất động sản.
> Thẩm định tình trạng thực tế của bất động sản
- Thẩm định huớng, vị trí, hình dáng thực tế của thửa đất so với trích lục bản đồ kèm theo GCNQSDĐ.
- Tại vị trí thửa đất, CBĐG dùng la bàn xác định huớng Bắc, sau đó đối chiếu với huớng Bắc đuợc ghi trên trích lục bản đồ của thửa đất với huớng Bắc trên la bàn và quan sát xác định huớng thửa đất, hình dáng thửa đất.
- Thẩm định diện tích của bất động sản: Căn cứ vào chiều dài các cạnh của bất động sản ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, CBĐG tiến hành đo đạc chiều dài các cạnh thực tế của tài sản.
47
- Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin xác định chính xác diện tích của bất đ ộng sản định giá.
- Chụp ảnh tài sản: CBĐG chụp ảnh vị trí của tài sản: Mặt trước, bên trong, tiếp giáp mặt đường, mặt ngõ trước mặt tài sản, tổng thể tài sản, người hướng dẫn thẩm định tài sản, các yếu tố có thể gây ảnh hưởng đến giá trị tài sản như ( đình chùa, mồ mả, miếu, nghĩa trang....) bên trái, bên phải, phía sau tài sản, trên ảnh phải thể hiện giờ, ngày, tháng, năm chụp ảnh.
❖Định giá bất động sản.
- Nội dung định giá: Xác định giá trị của bất động sản - Căn cứ định giá bất động sản bao gồm:
-I- Diện tích bất động sản: Bao gồm diện tích quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
> Đối với quyền sử dụng đất:
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính theo diện tích thực tế.
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏ
hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính theo diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng của bất động sản.
> Đối với diện tích tài sản gắn liền với đất
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất ở chỉ dùng cho mục đích để ở: diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với diện tích đất ghi nhận trên GCN QSDĐ hoặc giấy tờ tương đương khác.
- Trường hợp tài sản gắn liền trên đất khác: diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng. Nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản thì diện tích được tính giá trị được xác định tương tự đối với quyền sử dụng đất.
-I- Đơn giá bất động sản: Bao gồm đơn giá đất(PĐ) và đơn giá công trình gắn liền với đất (PT).
> Giá trị quyền sử dụng đất được xác định như sau:
STT Loại nhà cửa, vật kiến trúc Thời gian khấu hao (năm)
48
Trong đó:
- V: Giá trị quyền sử dụng đất
- P0 : Đơn giá đất, đơn giá đất xác định theo phương pháp so sánh tiêu chuẩn thẩm định giá.
- SĐ : Diện tích đất.
- Riêng trường hợp bất động sản nằm trong quy hoạch đơn giá đất được tính như sau:
S Tại thành phố Hồ Chí Minh(HCM): Đơn giá đất được tính theo giá thị trường nhưng không vượt quá 2.5 lần so với bảng giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố HCM ban hành tại thời điểm điểm định giá.
S Tại TP Hà Nội: Đơn giá đất được tính theo giá thị trường nhưng không vượt quá 1.5 lần so với bảng giá đất do UBND thành phố Hà Nội ban hành tại thời điểm định giá.
S Tại các tỉnh/TP khác: Đơn giá đất được tính theo giá thị trường nhưng không vượt quá bảng giá đất do UBND Tỉnh/TP ban hành tại thời điểm định giá.
> Giá trị tài sản gắn liền với đất xác định như sau:
VT = Pτo x ST x CLCL
CLCL = ( 1-Thời gian đã sử dụng/Thời gian khấu hao)x100%. Trong đó:
- VT : Giá trị tài sản gắn liền với đất
- PTo: Đơn giá xây dựng CBĐG xác định theo chi phí xây dựng thực tế tại địa phương(theo đơn giá do UBND tỉnh/TP nơi có tài sản ban hành tại thời điểm định giá) nhưng tối đa bằng đơn giá do VPBank ban hành.
- Trường hợp đơn giá xây dựng của loại tài sản trên đất chưa có trong bảng giá do VPBank ban hành . CBĐG căn cứ vào chi phí xây dựng thực tế tại địa phương nhưng tối đa bằng suất vốn đầut tư xây dựng công trình do Bộ Xây Dựng ban hành tại thời điểm gần nhất để xác định.
• Trường hợp có Giấy phép xây dựng(GPXD) hoặc văn bản tương đương: phần diện tích được cấp phép tính là 100% chi phí đầu tư thực tế. Phần vượt diện tích trong GPXD hoặc văn bản tương đương được tính 80% chi phí nêu trên.
49
• Trường hợp không có GPXD hoặc văn bản tương đương: diện tích xây dựng được tính tối đa 80% chi phí đầu tư thực tế.
- ST : diện tích xây dựng của tài sản gắn liền với đất. - CLCL: Chất lượng còn lại của tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp CLCL <= 30%: CBĐG không tính giá trị tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã được cải tạo mới toàn bộ thì thời gian sử dụng của tài sản tính từ thời điểm hoàn thiện việc cải tạo đến thời điểm định giá. Trường hợp tài sản chỉ cải tạo một phần thì thời gian sử dụng của tài sản được tính từ thời điểm xây dựng lần đầu.
• Trường hợp CBĐG không có căn cứ xác định thời gian sử dụng của tài sản gắn liền với đất, CBĐG căn cứ vào hiện trạng thực tế để xác định CLCL.
• Trường hợp CBĐG đi thẩm định thực tế tài sản, nếu nhận thấy hiện trạng tài sản đã xuống cấp, có dấu hiệu hư hỏng... dẫn đến CLCL thực tế của tài sản thấp hơn quy định của VPBank, CBĐG cần ghi rõ CLCL theo thực tế trong báo cáo và tính giá trị tài sản gắn liền với đất theo CLCL thực tế.
- Thời gian khấu hao của tài sản được xác định theo bảng sau:
F- Nhà cấp 4 25
2 Nhà mái bằng/ nhà ống khung bê tông cốt thép 50
3 Nhà biệt thự 50
4 Tòa nhà cao tầng 50
5 Nhà cửa khác, nhà xưởng sản xuất 2Õ
6 Nhà nghỉ giữa ca, nhà ăn giữa ca, nhà thay quần áo, nhà để xe
15
(Căn cứ theo thông tư hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao TSCĐ số 45/2013/TT-BTC ban hành ngày 25/04/2013)
50
❖ Đối với căn hộ chung cư/ Nhà tập thể đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCN QSDĐ)
- Công thức:
Giá trị căn hộ chung cư = Đơn giá x Tổng diện tích căn hộ
Trong đó:
- Tổng diện tích: được xác định trên GCN QSDĐ và phù hợp với hiện trạng Căn hộ chung cư(CHCC)/ nhà tập thể.
- Đơn giá được xác định theo phương pháp so sánh (cách tiếp cận từ thị trường).
- Trường hợp nhà tập thể thỏa mãn điều kiện khách hàng đã sở hữu tất cả các căn hộ để trở thành chủ sở hữu duy nhất, khi đó sẽ không áp dụng quy định trên để thẩm định mà áp dụng định giá bất động sản như trường hợp là nhà ở, đất ở riêng lẻ.
❖ Đối với QSDĐ SXKD phi nông nghiệp có mục đích sử dụng là cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn và các công trình tương đương
khác
S Nguyên tắc xác định giá trị tài sản:
+ Trường hợp khách hàng cung cấp đầy đủ dữ liệu để có thể thẩm định dự án theo phương pháp so sánh và phương pháp chiết khấu dòng tiền(đầu tư) thì giá trị