phù hợp với yêu cầu thị trường
Các phương pháp định giá thường sử dụng hiện nay bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư. Nhưng trên thực tế CBĐG tại Ngân hàng thường sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu. Sở dĩ các CBĐG thường sử dụng các phương pháp này vì theo quy định hướng dẫn định giá của Ngân hàng các phương pháp này thường dễ áp dụng, dễ kiểm tra, dễ so sánh đối chiếu và kiểm chứng trong điều kiện các số liệu và thông tin thu thập được cung cấp bởi khách hàng cũng hạn chế. Chính vì vậy các phương pháp định giá phải được vận dụng và thực hiện một cách linh hoạt chủ động. Để nâng cao hiệu quả cũng như độ tin cậy của kết quả định giá các loại tài sản Ngân hàng cần chú ý những khía cạnh sau trong quá trình thẩm định giá:
Đối với từng loại tài sản định giá khác nhau CBĐG áp dụng các phương pháp định giá phù hợp nhất với tài sản đó. Tùy từng đặc điểm, đặc tính của tài sản mà CBĐG sử dụng phương pháp định giá phù hợp. Đối với tài sản thông dụng thông tin so sánh dễ thu thập và tìm kiếm cũng như kiểm chứng độ tin cậy chắc chắn thì nên áp dụng phương pháp so sánh để kết quả định giá ban hành được phù hợp sát với thị trường phản ánh đúng hiện trạng và thuộc tính của tài sản. Đối với những tài sản không thông dụng, thông tin tài sản hạn chế, các nhà cung cấp tại thị trường là độc quyền và không thể kiểm chứng, CBĐG nên áp dụng phương pháp chi phí hoặc thu nhập để tính toán giá trị tài sản và kiểm chứng lại bằng phương pháp khấu hao
92
theo đường thẳng để xác định giá trị còn lại của tài sản, đánh giá tính phù hợp và độ tin cậy của phương pháp mà mình áp dụng.
Ngân hàng cần xây dựng dữ liệu giá cho từng địa bàn mà có Chi nhánh để thuận tiện cho công tác định giá, kiểm tra kiểm soát. Định kì hàng năm cập nhật biến động và đánh giá xu thế tăng giảm giá tài san tại từng địa bàn để dữ liệu giá được phản ánh không bị lỗi thời và mang tính quá khứ, giảm tính cạnh tranh của Ngân hàng với các đối thủ khác.
Hiện tại Ngân hàng đang sử dụng 02 thông tin so sánh về tài sản tham chiếu để tiến hành điều chỉnh và chỉ dẫn mức giá so sánh khi định giá bất động sản, động sản,... để phân tích và đưa ra kết quả định giá. Để nâng cao độ tin cậy và tăng thêm tính đối chiếu, hợp lý và khả năng thuyết phục của kết quả định giá Ngân hàng cần tăng số lượng thông tin tài sản so sánh lên 03 thông tin so sánh về tài sản tham chiếu theo đúng tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh.
Để nâng cao tính khách quan trong quá trình định giá, ngân hàng cần ban hành bộ tiêu chuẩn điều chỉnh các yếu tố so sánh, giới hạn và biên độ điều chỉnh tối thiểu và tối đa khi đưa vào bảng điều chỉnh tương ứng với từng tiêu chí phù hợp với địa bàn nơi tài sản định giá tọa lạc. Điều này hạn chế yếu tố chủ quan của CBĐG cũng như tránh được sự thông đồng giữa CBĐG và khách hàng khi CBĐG áp dụng phương pháp so sánh trong quá trình tác nghiệp.
Việc sử dụng phương pháp chi phí trong quá trình định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thường áp dụng đối với các tài sản đặc thù không thể sử dụng phương pháp so sánh. Trong khi việc sử dụng phương pháp chi phí đòi hỏi CBĐG phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực (ví dụ đối với lĩnh vực xây dựng CBĐG phải có kiến thức về kỹ thuật xây dựng, khả năng đọc bản vẽ, bóc tách dự toán, tổng hợp dự toán và chi phí hoàn công, khả năng vận dụng các kiến thức về kinh tế xây dựng vv...) Trong khi đối với tài sản ở lĩnh vực khác, như máy móc thiết bị công tác thẩm định và định giá tài sản theo phương pháp chi phí đòi hỏi CBĐG am hiểu về chi tiết máy, về cấu tạo các loại máy, hiểu nguyên lý hoạt động và khả năng tổng hợp đánh giá các loại chi phí gia công, lắp đặt, hoàn thiện, chạy thử vv.Trong khi đại đa số các CBĐG hiện nay chỉ được đào tạo tại các trường kinh tế. Do vậy
93
phương pháp chi phí thường được CBĐG ước tính theo tỷ lệ khấu hao theo thời gian mà chưa tính hết các nguyên nhân có thể gây ra giảm giá như lỗi thời chức năng, sự tiến bộ của khoa học công nghệ, sự ra đời thay thế của các tài sản thay thế. Hao mòn vô hình chưa được đề cấp và phản ánh trong các kết quả định giá hiện nay khi CBĐG ban hành kết quả định giá. Chính vì thế phương pháp thẩm định giá theo phương pháp chi phí này bên cạnh việc tính khấu hao theo thời gian cần phải tính toán thêm các yếu tố giảm giá do thị trường và hao mòn vô hình của tài sản.
Việc sử dụng phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư gọi chung là phương pháp chiết khấu thường được áp dụng đối với tài sản phát sinh thu nhập hoặc có khả năng phát sinh thu nhập trong tương lai. Nhưng hạn chế của phương pháp chiết khấu này là việc xác định tính chính xác các khoản thu nhập và các chi phí phát sinh. Thêm nữa việc sử dụng tỷ lệ chiết khấu bao nhiêu là phù hợp khi tính toán giá trị và độ tin cậy của phương pháp dựa vào đâu để đánh giá là một khó khăn rất lớn cho các cấp phê duyệt và giới chuyên môn. Đối với tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán thành công chỉ dùng để kiểm chứng kết quả định giá của phương pháp khi đưa vào tính toán theo phương pháp định giá được áp dụng. Vì lý do này mà phương pháp thu nhập thường được áp dụng để kiểm chứng các phương pháp khác. Hoặc được sử dụng khi các phương pháp khác có độ tin cậy thấp. Ngân hàng cần xây dựng một hệ thống các chỉ tiêu về thu nhập,chi phí, cũng như tỷ lệ chiết khấu phù hợp đối với từng loại tài sản trong các lĩnh vực hiện nay đang phát triển như dự án bất động sản, sân golf, khách sạn, resort, các khu nghỉ dưỡng, cảng biển vv....Để phục vụ có hiệu quả trong điều kiện áp dụng phương pháp trên phương pháp thu nhập thường áp dụng đối với các tài sản đặc thù số lượng không nhiều và mang tính đơn chiếc.
CBĐG cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản. Mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược điểm nhất định. Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến phản ánh cách tiếp cận từ thị trường cho kết quả định giá đáng tin cậy. Tuy nhiên hạn chế của phương pháp này không tính đến các khoản thu nhập trong tương lai mang lại, khó tìm kiếm tài sản tương tự
94
để làm căn cứ so sánh, các yếu tố điều chỉnh còn chua có cơ sở khoa học rõ ràng, vì đều dựa trên uớc luợng tính toán chủ quan của CBĐG. Do vậy CBĐG nên dùng thêm một phuơng pháp nữa để kiểm chứng và tham khảo, bổ sung cho phuơng pháp chính.