1.3.1.1 Quản lý nhà nước về đất đai tại Hàn Quốc
Bộ máy QLĐĐ ở Hàn Quốc được chia làm 3 cấp: cấp Trung ương, cấp tỉnh, cấp huyện. Cơ quan QLĐĐ ở Hàn Quốc là Bộ Nội vụ (ở Trung ương), Cục Địa chính (cấp tỉnh), phòng thuế địa phương (cấp huyện). Ở Hàn Quốc, người ta nghiên cứu đặc điểm của từng thửa đất như kiểm tra vị trí, số thửa, tiêu chuẩn đất, đường bao và chủ sở hữu của thửa đất có thể trở thành một đối tượng có các quyền pháp lý. Nghiên cứu về giá đất, nghiên cứu về lịch sử của thửa đất và sau đó sản lượng, giá đất cho từng thửa sẽ được xác định. Hồ sơ địa chính bao gồm các bản đồ và sổ sách. Thông tin mô tả về một thửa đất được đăng ký và quản lý trong sổ, vị trí và các đường bao được ghi trên các bản đồ. Nhiều dự án phát triển đất đai và quy hoạch sử dụng đất được lên kế hoạch, quyết định và tiến hành dùng thông tin đăng ký trong các hồ sơ địa chính. Đất đai Hàn Quốc được phân thành 24 loại. Việc chia ra nhiều loại đất rất dễ xác định được một mảnh đất thuộc loại đất nào trong số 24 loại đất trên nên việc quản lý cũng dễ dàng, việc xác định giá đất cũng chính xác hơn. Để phát triển thị trường bất động sản, Chính phủ Hàn Quốc đã thực hiện các biện pháp: chống đầu cơ đất, điều tiết lại nguồn cung và giá đất nhằm tạo ra tác động tích cực cho thị trường [4].
1.3.1.2 Quản lý nhà nước về đất đai tại Trung Quốc
Bộ máy QLĐĐ của Trung Quốc thống nhất từ Trung ương đến địa phương, bao gồm: Bộ Đất đai và Tài nguyên (Chính phủ), Sở Đất đai và Tài nguyên (cấp tỉnh), Văn phòng Đất đai và Tài nguyên (cấp huyện), phòng Đất đai và Tài nguyên (cấp xã) Luật QLĐĐ của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, năm 1975, năm 1978, năm 1982. Trong đó Luật Quản lý Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982, Luật Quản lý Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, năm 1993, năm 1999 và năm 2004). Luật Quản lý Đất đai của Trung Quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc; trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính mở và giao
Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể [5].
Trong Luật và quy định của Chính phủ về QLĐĐ có quy đinh rõ và tách bạch nội dung giám sát QLĐĐ và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về QLĐĐ trong các cơ quan Nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật. Một số nét chính của chính sách đất đai hiện hành Trung Quốc như sau:
- Chính sách ổn định ruộng đất: Điều chỉnh thửa ruộng nhằm khắc phục tình trạng manh mún; điều chỉnh phương pháp phân chia ruộng đất; điều chỉnh ruộng đất do dân số, lao động thay đổi.
- Chính sách biến động ruộng đất: Đề xướng chuyển nhượng ruộng đất, khuyến khích tập trung ruộng đất.
- Luật quy định kéo dài thời hạn sử dụng đất từ 15 năm trở lên, mục đích để nông dân yên tâm đầu tư. Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận để họ yên tâm đầu tư. Trong nhiều văn kiện của Trung Quốc về ruộng đất đã đề cập đến tất cả nội dung cụ thể hóa để hoàn thành chiến lược và chính sách đất đai trong giai đoạn phát triển mới [6].
1.3.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai tại Thụy Điển
QLĐĐ tại Thụy Điển đặt trọng tâm vào việc bảo vệ quyền sử dụng đất và kiểm soát đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện những giao dịch hợp pháp luôn được người dân Thụy Điển coi trọng. Ở Thụy Điển, quyền sở hữu đất được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970, theo đó, đất đai tại Thụy Điển được chia thành những đơn vị bất động sản và được ghi trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền của người chủ sở hữu đất được quy định là quyền chiếm hữu và sử dụng đối với từng thửa đất theo không gian ba chiều bao gồm mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không, dưới lòng đất. Đất đai có thể thuộc sở hữu của nhiều chủ thể khác nhau như đất thuộc sở hữu Nhà nước Trung ương, của chính quyền tự trị địa phương hoặc của cá nhân. Thụy Điển áp dụng hệ thống đăng ký bằng khoán, có nghĩa là cơ quan đăng ký sẽ cấp cho chủ sở hữu một tờ giấy chứng thực họ là chủ sở hữu hợp pháp của
một lô đất. Ở Thụy Điển, công chứng viên không có vai trò gì trong các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất. Xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai ở Thụy Điển thuộc về trách nhiệm của chính quyền địa phương (chính quyền tự trị), nơi có trách nhiệm phát triển các kế hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và các kế hoạch phát triển chi tiết khác. Hệ thống thông tin đất đai của Thụy Điển đã được số hóa trên phạm vị toàn quốc từ khoảng năm 1995. Hệ thống thông tin đất đai của Thụy Điển là nền tảng của cơ sở hạ tầng dữ liệu không gian quốc gia và có trách nhiệm cung cấp thông tin phục vụ QLĐĐ, sở hữu đất và các hoạt động kinh doanh trong xã hội [7].
1.3.1.4 Quản lý nhà nước đất đai tại Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hòa Pháp được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai.
Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng là không gian công cộng và không gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được như: Không gian công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng ….
Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điểm cơ bản sau:
- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác.
- Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm trồng. - Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn.
- Việc thực hiện mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán và người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán đất. Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho nhưng người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy định của cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quản lý đô thị, quy hoạch vùng lãnh thổ và đầu tư pháp triển.
1.3.2 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đai của Việt Nam
1.3.2.1 Quản lý đất đai tại Việt Nam qua các thời kì
Thời kỳ đầu lập nước: Khi người Việt cổ cùng sống chung trong một công xã nguyên thuỷ thì đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng đất công, mọi người cùng làm, cùng hưởng và cùng chung sức bảo vệ.
Từ thời vua Hùng, toàn bộ ruộng đất trong cả nước là của chung và cũng là của vua Hùng. Khi đất đai bị xâm phạm thì các vua Hùng tổ chức chống cự để bảo vệ và người dân phải thực hiện mệnh lệnh của vua. Những khái niệm sơ khai về sở hữu nhà vua được hình thành. Người dân có câu “Đất của vua, chùa của làng”.
Thời kỳ phong kiến: Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao của chế độ phong kiến về ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Hán thực hiện chính sách đồn điền, đưa tù phạm, dân nghèo người Hán đến ở lẫn với người Việt, xâm lấn, khai phá ruộng đất để lập đồn điền. Thời nhà Đường đã tiến hành lập sổ hộ khẩu và áp dụng các chính sách “tô, dung, điệu” để thu thuế, sau này được thay thế bằng phép “lưỡng thuế”. Ngay từ khi mới giành được độc lập tự chủ, các Nhà nước phong kiến Việt Nam đã xác lập quyền sở hữu tối cao về đất đai thuộc Nhà vua. Từ thời Đinh đến Tiền Lê bắt đầu thực hiện một số chính sách về đất đai, hình thành “ruộng tịch điền”. Một số quan lại có công với triều đình được vua cấp cho một vùng đất gọi là “thực ấp”. Dưới thời Lý, Trần, Nhà nước đặt quyền sở hữu tối cao lên tất cả các loại ruộng đất [8]. Nhà vua chấp nhận 3 hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu của nhà vua, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Quản lý đất đai thời Pháp thuộc: Thời kỳ Pháp thuộc, nước ta bị chia làm 3 kỳ (Bắc, Trung, Nam). Mỗi kỳ thực dân Pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau: Chế độ quản thủ địa bộ ở Nam Kỳ, chế độ quản thủ địa chính ở Trung Kỳ và Bắc Kỳ. Mỗi làng xã có một trưởng bạ phụ trách điền địa. Pháp cũng tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa và phác họa giải thửa. Các loại bản đồ thời kỳ này được lập với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10000 [10].
- Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ: Pháp bắt đầu thành lập sở Địa chính Sài Gòn vào năm 1867. Đến năm 1930, đã đo đạc và lập xong bản đồ giải thửa cho hầu hết các tỉnh phía tây và phía nam của Nam kỳ.
- Chế độ quản thủ địa chính ở Trung kỳ: Năm 1930, Khâm sứ Trung kỳ đã ban hành Nghị định số 1358 lập sở Bảo tồn điền trạch, đến năm 1939 đổi thành Sở lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu [8].
- Chế độ quản thủ địa chính ở Bắc kỳ: Theo Nguyễn Đức Khả (2003), việc quản thủ địa chính do Trưởng ty Địa chính trực tiếp phụ trách.
1.3.2.2 Công tác quản lý đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay
Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trong của cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân do Đảng ta lãnh đạo: Đánh đuổi thực dân đế quốc, giải phóng đất nước và đánh đổ giai cấp địa chủ phong kiến đem lại ruộng đất cho dân cày. Sau khi Cánh mạng Tháng tám thành công, Chính phủ ta đã sử dụng nhiều chính sách sử dụng đất hoang, đất vắng chủ, đất dồn điền tịch thu từ bọn thực dân và Việt Nam phản động. Từ năm 1950, người cày được giảm tô khi canh tác trên ruộng đất của địa chủ phong kiến. Ngày 14/12/1953, Quốc hội đã thông qua Luật cải cách ruộng đất đánh đổ hoàn toàn chế độ phong kiến, thực hiện triệt để khẩu hiệu “Người cày có ruộng”.
Từ năm 1960 - 1980, Đảng và Nhà nước ta chủ trương xây dựng hình thức kinh tế tập thể, 90 đất đai thuộc sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể do thành phần kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã sử dụng.
Giai đoạn 1980 đến nay, hàng loạt các văn bản mang tính pháp luật của Nhà nước về đất đai ra đời. Mở đầu giai đoạn bằng Hiến pháp 1980, trong đó quy định toàn bộ đất
đai và tài nguyên thiên nhiên thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý bằng pháp luật và quy hoạch. Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước; Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai. Chỉ thị 100/CT-TW ngày 31/1/1981 của Ban bí thư Trung ương Đảng về việc mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp.
Luật Đất đai 1987 ra đời với 57 điều, chia thành 6 chương, là dấu mốc lịch sử đầu tiên trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Luật khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được nêu tại chương 2 của luật gồm có 7 nội dung quản lý. Tiếp theo là hàng loạt các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật, nhằm đưa công tác quản lý ruộng đất đi vào nề nếp và đúng pháp luật. Có ý nghĩa đặc biệt quan trong đối với sự phát triển kinh tế nông nghiệp là Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đây là việc làm cụ thể có tính then chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc, tự cấp sản xuất hàng hóa. Năm 1992, Hiến pháp 1992 ra đời, xác định điểm khởi đầu công cuộc đổi mới hệ thống chính trị. Trong đó có quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở nhưng thay đổi trong Hiến pháp và tình hình thực tiễn, Luật Đất đai 1993 được ban hành với những thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai 1987. Luật Đất đai 1993 gồm 89 điều, chia thành 7 chương đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai của nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được bổ sung thêm nội dung về thu hồi đất.
Để đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế và tạo điều kiện để hội nhập, Luật Đất đai 1993 đã có thêm 2 lần sửa đổi bổ sung vào năm 1998 và 2001.
Luật Đất đai 1993 là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, ổn định chính trị-xã hội. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế phát triển nhanh chóng, Luật Đất đai 1993 đã bộc lộ nhiều hạn chế. Để khắc phục những thiếu sót, Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã có nhiều hoạt động nhằm tăng cường quản lý đất đai theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế. Về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong Luật Đất đai 2003 nêu ra 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Ngoài ra Chính phủ cũng ban