2.2. Các văn bản luật điều chỉnh đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
2.2.2. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và nghị định 76/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
*Luật Kinh doanh BĐS 2014 (Số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) là một trong những văn bản pháp quy quan trọng mà các nhà đầu tư phải tham khảo khi quyết định đầu tư vào kinh doanh BĐS hay kinh doanh dịch vụ BĐS tại Việt Nam.
Luật Kinh doanh BĐS 2014 ra đời để thay thế Luật Kinh doanh BĐS 2006 có hiệu lực trong vòng 8 năm từ ngày 1/1/2007 đến 30/06/2015. Trong đó có một số đặc điểm và thay đổi quan trọng mà các nhà đầu tư phải chú ý.
Nói chung, Luật Kinh doanh BĐS tại 2014 đã giải thích rõ được khái niệm kinh doanh BĐS. Theo đó, hoạt động kinh doanh BĐS “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.”
(Luật Kinh doanh BĐS 2014, khoản 1, điều 3)
Luật cũng đã quy định rõ về vốn pháp định bắt buộc để một tổ chức, cá nhân có thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS. Theo đó, Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Luật cũng chỉ ra rõ phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tác giả chỉ tập trung đề cập đến trường hợp nhà đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau đây:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Cũng theo quy định của luật này, tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các
dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS. Có thể thấy rằng, luật kinh doanh BĐS của Việt Nam có phân chia rõ ràng phạm vi kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS giữa tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài.
Ngoài ra, trong bối cảnh các dự án chung cư được cấp phép hàng loạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của xã hội khi mà quỹ đất thì hạn hẹp, Nhà nước ta cũng đã kịp thời bổ sung các quy định cụ thể về việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
* Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS
2014
Nghị định 76/2015/NĐ-CP ra đời nhằm đưa ra một số hướng dẫn chi tiết để thi hành Luật Kinh doanh BĐS 2014. Trong nghị định này có một số điểm đáng chú ý như sau:
Mức vốn pháp định quy định để một tổ chức, cá nhân có thể thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS trong luật kinh doanh BĐS 2015 được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã.
Nghị định này cũng có hướng dẫn chi tiết về các trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, các loại hợp đồng mẫu cũng được giới thiệu để các nhà đầu tư có thể tham khảo trong quá trình ký kết giao dịch liên quan.