2.4. Đánh giá tình hình thu hút đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất
2.4.2.1. Nhóm khó khăn về chính sách pháp luật
* Thủ tục hành chính phức tạp, thiếu tính chuyên nghiệp
Mặc dù Luật Đầu tư 2014 ra đời đã có những cải tiến không nhỏ trong việc rút ngắn thời gian của các thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nhưng thực tế, muốn để dự án thực chất đi vào hoạt động thì các chủ đầu tư phải thực hiện hoàn tất các thủ tục hành chính, xin giấy phép của bộ kế hoạch đầu tư, bộ xây dựng, bộ tài nguyên môi trường và các cơ quan chức năng khác có liên quan mà quy trình thực này thì không có nhiều sự thay đổi. Do vậy, công tác chuẩn bị đầu tư
một dự án BĐS ở Việt Nam vẫn còn tương đối dài. Theo ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch Hội BĐS Du lịch Việt Nam cho biết, tại thời điểm năm 2015, một dự án đầu tư liên quan ít nhất 12 cơ quan ban ngành ở địa phương, có đến 22/44 nhóm công việc lớn phải làm gắn trực tiếp với sự quản lý và phê duyệt của chính quyền. Theo đó, trước khi có thể khởi công công trình phải tiến hành đăng ký đầu tư; tiếp nhận thông tin và chỉ tiêu quy hoạch; thủ tục công nhận chủ đầu tư; lập quy hoạch 1/500; thủ tục chấp thuận đầu tư; thẩm định và phê duyệt dự án; nhận quyết định giao, cho thuê đất... Với quy trình này, thời gian làm thủ tục hành chính theo quy định sẽ mất khoảng từ 1 đến 2 năm.
Trong khi đó thủ tục hành chính ở các nước láng giềng trong khối Asean như Thái Lan, Malaysia được tinh giảm tối đa để tiết kiệm thời gian cho nhà đầu tư. Thời gian chính là tiền bạc, tiết kiệm thời gian các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh địa ốc sẽ tiết kiệm được tiền, tăng khả năng quay vòng vốn nhanh, giúp doanh nghiệp thêm cạnh trạnh và tăng lợi nhuận. Còn ngược lại, nếu mất thời gian quá lâu cho các thủ tục hành chính để một dự án chính thức hoạt động thì doanh nghiệp sẽ mất tiền, giảm lợi nhuận, giảm nghiêm trọng tính cạnh tranh để thu hút so vói các nước khác.
* Nhiều vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở cấp địa phương
Một trong những nội dung của luật đầu tư mới, có hiệu lực từ 1/7/2006, là từ ngày luật đầu tư có hiệu lực bộ kế hoạch và đầu tư sẽ không cấp một giấy phép đầu tư nào như trước đây mà hoàn toàn phân cấp cho các điạ phương. Việc phân cấp này, nếu thực hiện đúng và hiệu quả thì sẽ rút ngắn thời gian cấp giấy phép, tuy nhiên, thực tế thì việc thực hiện không phải lúc nào cũng phát huy được tác dụng tích cực. Năng lực quản lý và phân cấp tại các địa phương đều đang gặp nhiều vướng mắc.
Mặc dù đã có những quy định rất rõ ràng về việc thẩm tra năng lực nhà đầu tư đối với những dự án đầu tư thuộc diện thẩm tra, song trên thực tế, ở không ít địa phương, việc vận dụng lại không thực sự rõ ràng, thậm chí là sai luật. Việc phát sinh thêm thủ tục ngoài quy định thực sự đang là nỗi lo ngại của các nhà đầu tư,
nhất là khi các địa phương lại đưa ra những yêu cầu khác nhau, thậm chí có trường hợp không nhất quán với cả quy định của luật đầu tư và các nghị định hướng dẫn thi hành. Đó là chưa kể một số dự án còn phải chờ lấy ý kiến các bộ, ngành liên quan về sự phù hợp với quy hoạch, xem xét các lĩnh vực đầu tư có điều kiện, dẫn đến thời gian cấp chứng nhận đầu tư kéo dài, ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư cũng như việc tiếp nhận đầu tư của các địa phương.
* Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn
Việc gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài không còn là vấn đề mới đối với các nhà đầu tư trong nước và quốc tế khi đầu tư vào các dự án BĐS ở Việt Nam, và các nhà đầu tư Hàn Quốc cũng không phải là ngoại lệ. Ông Lê Hoàng Châu - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, phần lớn các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựng công trình công cộng cũng như các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS từ trước đến nay vẫn không thể khởi công thực hiện công trình theo đúng tiến độ hợp đồng. Nhiều công trình đã phải kéo dài thời gian khởi công chỉ vì vướng giải phóng mặt bằng.
Theo báo Quân đội Nhân dân online, tại Kỳ họp thứ 5, Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội khóa XV, nhiệm kỳ 2016-2021, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Mạnh Quyền cho biết, trong 52 công trình trọng điểm giai đoạn 2016- 2020 được thông qua tại Nghị quyết số 18/NQ-HĐND với tổng mức đầu tư dự kiến 503.374 tỷ đồng, chỉ 2 dự án hoàn thành đúng tiến độ, 28 dự án cơ bản đáp ứng tiến độ và 22 dự án chậm tiến độ so với kế hoạch đề ra mà nguyên nhân chính là do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Bà Phạm Thị Thanh Mai-Trưởng ban Kinh tế Ngân sách của Hội đồng Nhân dân Thành phố Hà Nội cũng cho biết, việc triển khai chậm các thủ tục đầu tư và chậm giải phóng mặt bằng là những khâu vướng mắc nhất trong triển khai các công trình, dự án của thành phố từ nhiều năm nay. Ngay cả các công trình phục vụ công ích, các công trình trọng điểm do Nhà nước quản lý còn gặp khó khăn trong việc đền bù thì việc đền bù do các doanh nghiệp thực hiện phải tăng lên gấp nhiều lần. Đơn cử là dự án Khu đô thị Tây hồ Tây có vốn đầu tư 314.125.000 USD, tổng diện tích là 186,3 ha do Công ty Daewoo
Engineer & Construction Co., Ltd (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư, đã được cấp phép đầu tư năm 2006 cũng mất hơn 10 năm mới giải phóng xong mặt bằng.
Hơn nữa, với Luật Đất đai 2013, các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn trước trong việc tạo lập quỹ đất. Nhà nước không đứng ra thực hiện giải tỏa đền bù với các dự án phát triển bất động sản trừ khi là những dự án quy mô khu đô thị và được phê duyệt. Trách nhiệm giải phóng mặt bằng được đẩy về phía doanh nghiệp và thường thì trong phần lớn các trường hợp, việc thương lượng và đền bù sẽ đi vào ngõ cụt vì nhiều lý do khác nhau. Việc Chính phủ tạm dừng các hoạt động chuyển đổi đất có nguồn gốc nhà nước sang mục đích thương mại từ đầu năm 2017 càng làm cho nguồn cung đất sạch cho phát triển dự án trở nên khan hiếm. Nếu như các thủ tục pháp lý liên quan đến tạo lập hay tiếp cận quỹ đất là rất khó với các chủ đầu tư trong nước thì trên thực tế, có khi còn không khả thi với các nhà đầu tư nước ngoài.
Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì còn liên qua đến lợi ích của nhiều người. Phải giải quyết ổn thoả mối quan hệ lợi ích giữa các bên liên quan là một việc không hề dễ. Công tác này diễn ra chậm khiến cho tiến độ thực hiện dự án bị chậm theo, gây nên những tổn thất lớn cho doanh nghiệp, như giao nhà không đúng hạn định, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thời gian phải trả lãi ngân hàng càng dài gây nên gánh nặng không chỉ về tài chính cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến danh tiếng của doanh nghiệp với các đối tác và khách hàng.