2.3. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt
2.3.2.3. Phân tích quá trình thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của Hàn
vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam qua dự án tiêu biểu
Khi nói đến các dự án đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam, không thể không nhắc đến dự án của tập đoàn Keangnam Enterprises với tòa nhà cao nhất Việt Nam là dự án Keangnam Hà Nội Landmark. Bên cạnh kỷ lục là tòa nhà cao nhất Việt Nam, dự án này còn tốn không ít giấy mực của giới báo chí truyền thông tại nước ta về những vấn đề xung quanh quá trình xây dựng cũng như vận hành.
Keangnam Landmark Tower do Keangnam Vina là chủ đầu tư, được khởi công vào tháng 8 năm 2007 với số 500 triệu USD và quy mô 578.957 m2 tổng diện tích xây dựng. Cho tới thời điểm này, tòa nhà Landmark 72 tầng trong tổ hợp Keangnam Hanoi Landmark Tower vẫn đang là tòa nhà cao nhất Việt Nam (349.7m) với 70 tầng nổi và 2 tầng hầm, trong đó có 11 tầng là khu bán lẻ, 35 tầng văn phòng cho thuê, 13 tầng căn hộ dịch vụ với 378 phòng cao cấp và 10 tầng khách sạn 5 sao với 359 phòng do Intercontinental quản lý được khánh thành vào tháng 9 năm 2017. Tổ hợp còn có 2 tháp chung cư cao 48 tầng với tổng 910 căn hộ cao cấp. Dự án này cũng là công trình trọng điểm kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội khi đó.
Năm 2008, bắt đúng đỉnh của cơn sốt bất động sản Việt Nam, giá căn hộ tại đây được rao bán ở mức cao kỷ lục khoảng 3.000 USD/m2, đẩy giá căn hộ lên tới 7- 8 tỷ đồng/căn. Mặc dù có giá bán thuộc dạng đắt đỏ vào thời điểm đó, các căn hộ vẫn được rất nhiều người quan tâm sẵn sàng mua, thể hiện ở việc tỷ lệ bán hàng đạt 70%-80% tổng số căn hộ trong khoảng thời gian rất ngắn. Tuy nhiên, năm 2014, một nhóm cư dân đã mua căn hộ tại khu phức hợp này đã kiện chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Keangnam Vina ra tòa do nội dung của hợp đồng mua bán không đầy đủ, rõ ràng liên quan đến đồng tiền của giá niêm yết và phương thức tính diện tích căn hộ. Theo đó, giá niêm yết trong hợp đồng mua bán là đồng tiền đô la Mỹ, việc này, theo các cư dân, việc này là vi phạm quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối. Về vấn đề này, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội đã có quyết định xử phạt Keangnam về hành vi định giá này, đồng thời yêu cầu Keangnam không được
định giá bán bằng ngoại tệ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Ngoài ra, việc tính diện tích căn hộ cũng được coi là có khúc mắc khi một số cư dân đã đâm đơn khởi kiện chủ đầu tư khi tính cả diện tích chung bao gồm hộp kỹ thuật, hộp phòng cháy chữa cháy…vào diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán. Một trong những lý do dẫn đến việc tranh chấp này là do quy định pháp luật liên quan tại thời điểm đó. Cụ thể, Luật Nhà ở 2005 quy định rõ khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình… không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào (Điều 70). Dưới Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16, hướng dẫn Nghị định 71, quy định hợp đồng phải ghi rõ: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…Tuy nhiên, đến tháng 12/2010, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ban hành Công văn 124/QLN trả lời đề nghị hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư của doanh nghiệp. Công văn này khẳng định, nếu đo theo phương pháp thông thủy, thì diện tích sàn căn hộ (phần sở hữu riêng) phải được trừ đi diện tích chung nằm bên trong phạm vi căn hộ. Với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường, thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên. Chính từ công văn hướng dẫn này, tranh chấp đã nảy sinh.
Hơn nữa, khu phức hợp Keangnam còn gặp vướng mắc vớ cư dân trong việc thu phí quản lý. Năm 2011, sau khi Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn. Theo đó, các dịch vụ của chung cư bao gồm: quét dọn, vệ sinh diện tích công cộng của tòa nhà, quản lý vận hành các phương tiện kỹ thuật của tòa nhà theo quy định của nhà sản xuất và chuyên ngành, thay rửa bể nước đảm bảo vệ sinh, bảo vệ an ninh, trật tự trong tòa nhà...Với các dịch vụ trên, mức phí tối đa là 2.400 đồng/m2/tháng áp dụng đối với nhà chung cư không có thang máy. Đối với nhà chung cư có thang máy, giá áp dụng tối thiểu là 3.100 đồng và tối đa là 4.000
đồng/m2/tháng. Theo hướng dẫn của UBND thành phố, việc xác định giá dịch vụ chung cư của tòa nhà cụ thể phải căn cứ theo đặc thù từ nguồn thu kinh doanh thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà, từ thỏa thuận của các bên liên quan hoặc từ điều kiện hạ tầng, môi trường để xác định cho phù hợp. Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Tại thời điểm đề án được phê duyệt, mức phí quản lý của hai tòa thuộc khu phức hợp Keangnam đang ở mức 21.000đ/ m2, cao gấp 5 lần mức phí trần được quy định trong đề án. Việc này đã dấn đến mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Theo chủ đầu tư, mức phí trần chỉ áp dụng cho những khu chung cư bình thường, không thể áp dụng cho khu chung cư cao cấp bao gồm các tiện ích như Keangnam, chủ đầu tư cũng đã có công văn gửi tới các cơ quan có chức năng giải trình về khó khăn nếu chỉ được thu mức phí trần được quy định, đỉnh điểm, Keangnam còn gửi công văn xin trả khu chung cư cao cấp này cho Hà Nội quản lý. (VnEconomy, 2012)
Ngoài ra, Keangnam còn gặp vướng mắc về 2% phí bảo trì chung cư. Theo quy định, phí bảo trì chung cư là thuộc sở hữu của cư dân, dùng để chi trả cho các công tác bảo trì bảo dưỡng các diện tích chung của khu chung cư. Tuy nhiên, tại dự án này, 4 năm sau khi ban quản trị cư dân được thành lập, chủ đầu tư vẫn chưa thể bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị cư dân. (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2015)
Bên cạnh những vướng mắc nêu trên, theo đánh giá thì tình hình kinh doanh của chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn. Cụ thể là phần lớn là diện tích văn phòng (tầng 12 - 46) với tổng diện tích mặt sàn lên tới 95.000m2. Để có thể thu hút được khách thuê, Keangnam đã phải hạ giá thuê vào giai đoạn khủng hoảng chỉ còn khoảng 15-20 USD/m2/tháng (chưa có phí dịch vụ), một số nguồn tin cho rằng một số tập đoàn thuê diện tích lớn còn có giá thuê thấp hơn. Năm 2015, do hoạt động kinh doanh không đạt doanh thu như kế hoạch đề ra, toàn bộ 6 tầng mà Parkson thuê lại đã chính thức đóng cửa. Ngoài ra, với phần khách sạn (từ tầng 62 đến tầng 70) có tổng số 359 phòng cũng mới khai trương từ tháng 9 năm 2017, 6 năm sau khi tòa nhà được đưa vào hoạt động. Điều này có nghĩa là toàn bộ khu vực được phê
duyệt làm khách sạn, chiếm 9/72 tầng không có doanh thu trong suốt 6 năm. Kết quả là, đầu năm 2016, tòa nhà Landmark 72 đã được bán cho chủ đầu tư mới là tập đoàn AON Holdings – một tập đoàn tài chính của Hàn Quốc. Chủ đầu tư mới này sẽ tiếp quản các hoạt động kinh doanh liên quan đến tòa nhà Landmark 72, thuộc dự án Keangnam Hà Nội Landmark Tower, cũng là tòa nhà cao nhất Việt Nam.
Như vậy, qua việc phân tích một dự án tiêu biểu, ta có thể thấy rằng, việc thực hiện các dự án FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam còn nhiều vấn đề và chưa đạt được hiệu quả như mong muốn.