Thứ hai, yêu cầu “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” là không rõ ràng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải gắn liền với chuyển nhượng tài sản trên đất hay không, nghĩa là tổ chức kinh tế không thể chuyển nhượng chỉ riêng quyền sử dụng đất? Nếu bắt buộc, thì tài sản này là tài sản đã được xây dựng hoàn thành, hay chỉ cần là cơ sở hạ tầng chung xây dựng trên đất?
Vì vậy, tác giả kiến nghị điều chỉnh quy định về điều kiện có quyền của tổ chức kinh tế trong Luật Đất đai 2013.
Một là, không cần thiết phải liệt kê từng trường hợp có quyền rồi lặp đi lặp lại sự dẫn chiếu đến điều luật khác. Chỉ cần thống nhất quy định tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như có các quyền giao dịch khác, khi sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc hình thức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Ngược lại, nếu vẫn phải liệt kê, thì cần bổ sung thêm trường hợp tổ chức kinh tế nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai là, luật cần quy định rõ: tổ chức kinh tế “chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”, nghĩa là không được phép chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản gắn liền. Bởi lẽ, việc tổ chức kinh tế sử dụng đất là nhằm mục đích thực hiện một dự án đầu tư cụ thể mà tổ chức kinh tế đã xin và được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư. Theo đó, tổ chức kinh tế phải có trách nhiệm hoàn thành việc đầu tư xây dựng dự án, không thể vì lý do đã trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước là có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sang nhượng dự án, nhằm tránh tình trạng đầu cơ kiếm lời, làm lũng đoạn thị trường bất động sản, trừ trường hợp gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện dự án theo quy định pháp luật.
2.2. Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thựchiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là dự án có đối tượng kinh doanh đặc thù - nhà ở - đáp ứng một trong những nhu cầu cơ bản của con
người – nhu cầu ở. Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở và đưa nhà ở vào kinh doanh. Khi bán nhà, chủ đầu tư phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nhà ở gắn liền để người mua sử dụng. Tuy nhiên, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở đáp ứng nhu cầu xã hội và tạo điều kiện cho họ có thể huy động vốn xây dựng nhà ở từ người mua, pháp luật đất đai cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, trong đó có tổ chức kinh tế trong nước, vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể dưới hình thức phân lô bán nền hoặc gắn với chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở70.
Lẽ tất nhiên, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở, tổ chức kinh tế trong nước nói riêng và chủ đầu tư dự án nhà ở nói chung phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, các điều kiện bao gồm71:
- Dự án phải thuộc các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo đã kết nối với hệ