Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn chưa đầy đủ bởi thiếu quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây cũng là một tồn đọng của Luật Đất đai 2003 khi chủ yếu chỉ có quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản73. Hơn nữa, pháp luật đất đai giai đoạn này dường như xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư74 là khác với chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất do hai hoạt động này được điều chỉnh bởi những quy định khác nhau. Theo đó, càng cho thấy chưa có quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Thậm chí, nếu cho rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án là cách gọi khác của chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thì quy định của cả pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản đều thiếu thủ tục chuyển nhượng một phần dự án.
Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, vấn đề chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản cũng được quy định cụ thể về điều kiện, thủ tục thực hiện…v.v75, nhưng đối với thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích đất trong dự án bất động sản lại quy định thực hiện theo pháp luật về đất đai76.
Như vậy, theo tác giả, pháp luật đất đai cần có quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Thủ tục này có thể được điều chỉnh bởi văn bản hướng dẫn thi hành luật, cụ thể là trong một thông tư do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền là vấn đề có liên quan pháp luật nhà ở, có thể do văn bản hướng
73 Phần V Thông tư liên tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008; Điều 6 đến Điều 9 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007; và Phần II Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008. 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007; và Phần II Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008.
74 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, được điều chỉnh bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006. 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006.