3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu
a. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện:
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi kê khai đăng ký đất đai thì được ghi vào Sổ địa chính và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được đăng ký biến động đất đai và được chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận của người sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai, đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
b. Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:
* Trình tự thực hiện: - Đối với người nộp hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
- Đối với cơ quan tiếp nhận và giải quyết TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
+ Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận nhận hồ sơ và cung cấp phiếu trả hẹn kết quả cho người nộp hồ sơ.
+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo tới người nộp hồ sơ bằng văn bản hoặc bằng điện thoại để người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cập nhật thông tin thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có). Chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất để cấp giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất.
* Tổ chức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
* Thành phần, số lượng hồ sơ - Thành phần hồ sơ:
Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 19 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
+ Đơn Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
Trường hợp 1: Giấy tờ mang tên mình
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 khi làm Sổ đỏ mà hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ sau thì không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Theo Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, gồm:
- Bằng khoán điền thổ.
- Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận phân chia di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
- Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
- Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
Theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) giấy tờ khác về quyền sử dụng đất gồm:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có Biên bản xét duyệt và Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991 mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp 2: Giấy tờ mang tên người khác
Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ (theo quy định tại trường hợp 1) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì sẽ được cấp Sổ đỏ kèm theo điều kiện:
- Phải có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan kèm theo như: Giấy tờ mua bán, tặng cho…
- Đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Thửa đất được ghi nhận quyền không có tranh chấp.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
* Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
* Trình tự giải quyết: Đối với UBND cấp xã:
Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận vào Đơn đăng ký về: Nội dung kê khai so với hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nội dung khác có liên quan.
Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính). Đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp hồ sơ chưa có trích đo bản đồ thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBND cấp xã
thông báo cho NSDĐ liên hệ với Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất để thực hiện trích đo bản đồ địa chính thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do NSDĐ nộp (nếu có)
Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị đăng ký đất đai biết.
Chi nhánh VPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Trường hợp NSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐ thì trong thời hạn 1 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các công việc xác minh như trên.
Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc: Không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai. Vào sổ đăng ký đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho NSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã nếu NSDĐ nộp tại UBND cấp xã. Đồng thời gửi Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho UBND cấp xã, Phòng tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế nơi có đất để quản lý, thực hiện thu thuế sử dụng đât theo quy định.