Mặc dù Luật đất đai đã bổ sung việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống giá- là giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Tất nhiên, ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng điều quan trọng là khoảng cách giữa hai hệ thống giá là không quá xa và nó phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Điều này thể hiện sự thiết lập chính xác khung giá đất của cơ quan quản lý đất đai và phản ánh chân thực khả năng sinh lợi từ đất. Hiện tại, sự chênh lệch giữa hệ thống ven đô quá cao so với khả năg sinh lời từ việc sử dụng đất. Hiện tại, sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời
từ việc sử dụng đất. Giai đoạn 1993- 2003, tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất với mức giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 200/0 đến 400/0 giá đất trên thị trường và giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần trong giai đoạn này. Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết quản lý đất đai.
Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Tại sao khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hằng năm trong khi giá đất có thể thay đổi hàng tháng. Mặc dù Luật đất đai 2013 trên cơ sở xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mới chỉ đạt từ 500/0 tới 70 0/0 giá thị trường.
Sự thiếu phù hợp và nhất quán giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và thời hạn giao đất cho người sử dụng dẫn tới những mâu thuẫn phát sinh và gây ra những khó khăn cho các doanh nghiệp. Theo như quy định tại điều 39 Luật đất đai 2013 thì quy hoạch tổng thể là 10 năm và có thể được xem xét sửa đổi 5 năm 1 lần, trong khi thời hạn giao đất cho các dự án đầu tư của doanh nghiệp là 50 năm. Với thời giant hay đổi quy hoạch như vậy thì đã có rất nhiều doanh nghiệp phải cho di dời thay đổi quy hoạch. Điều này thường gây ra các thiệt hại và rủi ro cho các doanh nghiệp do BTHT không đủ bù đắp chi phí doanh nghiệp phải gánh chịu. Quan trọng hơn, nó làm mất cơ hội kinh doanh vì doanh nghiệp sẽ phải mất một thời gian dài để xây dựng cũng như ổn định sản xuất kinh doanh. Những thay đổi như vậy sẽ làm cho các doanh nghiệp có tâm lý lo ngại và sẽ phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn, dẫn tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu quả trên địa bàn quận.
Mâu thuẫn giữa Luật đất đai với những luật, chính sách phát triển kinh tế khác cộng với những điểm còn chưa rõ rang của Luật này đã tạo nhiều bất ổn trong phát triển kinh tế tổng thể và gây ra những lãng phí và tranh chấp không đáng có. Chính sách pháp luật về GPMB chưa đồng bộ, bất cập, chồng chéo và thường xuyên thay đổi trong thời gian ngắn, nhất là trong lĩnh vực đất đai, BTHT&TĐC khiến các cơ quan thực thi “trở tay không kịp”. Việc sửa đổi thường xuyên các văn
bản pháp luật chưa bao quát hết mọi vấn đề của nền kinh tế thị trường, trong đó đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt nên đã tạo ra nhiều khoảng trống, thậm chí bất hợp lý trong việc điều tiết các quan hệ (từ năm 1987 đến nay, Luật đất đai đã thay đổi 7 lần, trong đó 3 lần thay thế. 4 lần sửa đổi,bổ sung. Riêng quy định về BTHT&TĐC, Chính phủ cũng đã 6 lần bổ sung sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn). Bên cạnh sự thay đổi chính sách của Nhà nước kéo theo sự thay đổi về chính sách ở địa phương. Mỗi lần thay đổi, chính sách sau thông thoáng và có lợi hơn so với chính sách trước làm ảnh hưởng đến các đối tượng chịu điều chỉnh của chính sách, tạo tâm lý trông chờ, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB các dự án, đặc biệt các dự án chuyển tiếp qua nhiều năm.
Do thiếu minh bạch trong việc BTHT& TĐC, thu hồi đất và giao đất, những rào cản và những điều khoản mập mờ trong việc tiếp cận với quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp và cá nhân đã tạo ra một khoảng cách lớn giữa giá thị trường và đơn giá BTHT của Nhà nước đã tạo cơ hội cho những ai nắm quyền hạn, chức vụ của mình để chiếm ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai của nhiều cán bộ, giao đất trái thẩm quyền không đúng đối tượng, không đúng với quy hoạch phát triển.
Trong công tác thực hiện chính sách GPMB là do đội ngũ một số cán bộ của một số đơn vị, cơ sở chưa nắm rõ những quy định của Nghị định nên lúng túng trong triển khai một số dự án còn chậm. Quỹ đất tái định cư chưa đáp ứng kịp thời cho người dân, một số đơn vị chưa cụ thể hóa vai trò, trách nhiệm trong việc tham gia; đặc biệt cán bộ trực tiếp làm công tác giái phóng mặt bằng ở cơ sở còn nhiều tiêu cực, thiếu tích cực, vi phạm pháp luật. Sự phối hợp của chủ đầu tư với quận chưa thật chặt chẽ, một số chủ đầu tư chậm triển khai, chưa kịp chi trả tiền BTHT gây bức xúc cho người dân. Công tác quản lý còn chồng chéo không giải quyết được, vì khó xác định tính chất sử dụng đất của dự án này nên chưa thể xây dựng phương án đền bù thỏa đáng cho người dân cũng như cho các tổ chức.
Có thể nói, hệ thống chính sách Pháp luật về GPMB trên địa bàn quận đã có nhiều thay đổi và tích cực thu được những thành công trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do những kẻ hở và sự thực
thi chính sách GPMB yếu của các ban nghành có liên quan nên mặc dù đã liên tục có những bổ sung sửa đổi nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề như: (sự thiếu thống nhất giữa Luật đất đai và các Luật khác cũng như thiếu phù hợp với quy hoạch kinh tế tổng thể, có sự khác biệt lớn giữa giá đất của Nhà nước và thị trường…). Hơn nữa, sự thiếu trách nhiệm và yếu kém của cán bộ thực hiện công tác GPMB đã dẫn tới sự thiếu minh bạch và khó khăn trong việc BTHT&TĐC và tạo điều kiện tham nhũng… dẫn tới số vụ kiện tụng, khiếu nại ngày càng tăng về phương án BTHT, gây lãng phí và thiệt hại lớn cho Nhà nước cả trong ngắn hạn và dài hạn.
Tiểu kết chương 2
Chương 2 tác giả đã giới thiệu sơ bộ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Nam Từ Liêm, đã tóm tắt được kết quả công tác thực hiện công tác giải phóng mặt bằng kể từ ngày thành lập quận đến hết năm 2016. Đã nêu được thực trạng bộ máy quản lý và tổ chức thực hiện chính sách GPMB bao gồm chức năng bộ máy quản lý thực hiện, cơ cấu tổ chức ban bồi thường giải phóng mặt bằng, đội ngũ nhân lực thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Thực trạng thực hiện chính sách, thực trạng về những yêu cầu cơ bản đối với tổ chức thực hiện chính sách, hệ thống tuyên truyền phổ biến chính sách, sự phân công phối hợp giữa các ban ngành trong UBND quận, thực trạng quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xây dựng. Phần cuối chương 2 tác giả tổng kết đánh giá công tác thực hiện chính sách giải phóng mặt bằng, kết quả đạt được những hạn chế và nguyên nhân việc đánh giá công tác thực hiện chính sách trên địa bàn quận. Từ các nội dung nêu trên, tác giả đã tổng hợp, có những đề xuất, kiến nghị tại chương 3 nhằm đưa ra giải pháp đảm bảo việc thực hiện chính sách GPMB trên địa bàn quận.
Chương 3
GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI