3.3.2.1. Bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở
Về chính sách này, những năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng các khu tái định cư của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn trung ương, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cư không được đầu tư theo quy định hoặc đầu tư nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho người được bố trí tái định cư. Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất phương án đền bù, tái định cư do chủ dự án lập, hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tư cách tư vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cư ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Nguồn đất xây dựng các khu tái định cư ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hưởng đến tập quán sinh hoạt của người dân, đất giao mới có quy mô diện tích như hiện nay
không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của người dân như: nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, đi lại thuận tiện… Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cư và quy trình thẩm định kế hoạch tái định cư cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi giải toả.
Đối với các khoản chi phí (hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phương trong việc đưa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đưa ra các quy định quá chi tiết về số lượng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ.
Nhà nước cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống.
Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tư khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cư cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tương đương theo hướng đô thị hoá.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chưa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân tái định cư nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cư tại chỗ. Nhà nước chưa có chính sách chiến lược nhằm triển khai các dự án tái định cư cũng như chưa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu tư đối với dự án xây dựng khu tái định cư.
Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời cần phải chủ động đi trước một bước. Về xây dựng đồng bộ khu tái định cư: Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử
dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với người dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vườn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt như giao thông, điện nướ, trường học… Do đó cần thiết phải tạo lập cho những người dân phải di chuyển tới khu tái định cư những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trước. Phải xây dựng đồng bộ về đường đi, cấp thoát nước, cơ sở khám bệnh, trường học… có như vậy mới khuyến khích người dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng để nhà nước sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của người dân vì lợi ích chung của cả xã hội, của đất nước. Tiêu chí đặt ra là người được bồi thường có thể mua một thửa đất cùng diện tích tại một vị trí tương tự. "Khi được hỏi, 80% số người bị thu hồi đất trả lời không hài lòng hoặc rất không hài lòng về giá áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư bởi họ luôn thấy mình được bồi thường thấp hơn giá thị trường; 67% không hài lòng đối với giá bồi thường cho tài sản gắn liền với đất; 57% không hài lòng về nơi tái định cư". Đó là nội dung đáng chú ý tại Báo cáo nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam của Ngân hàng thế giới (WB) được đưa ra tại hội thảo về quản trị tốt trong lĩnh vực đất đai. Không xây dựng các khu tái định cư tập trung mà nghiên cứu các khu đất liền kề hoặc gần với nơi bị thu hồi đất, đó là những nơi có điều kiện ăn ở, sinh hoạt tương đồng với nơi ở cũ. Đồng thời phải tiện lợi cho việc canh tác cho những thửa đất nông nghiệp còn lại. Đối với những hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở mà có từ hai cặp vợ chồng sinh sống hoặc có từ 2 con trai trở lên thì ưu tiên đăng ký 2 suất tái định cư tương ứng. Diện tích tái định cư cũng là vấn đề nan giải, phải tính toán sao cho hợp lý với từng khu vực. Đặc biệt là nông thôn, khi mà nhu cầu về diện tích thường vượt quá so với hạn mức giao đất của địa phương. Vì vậy, ngoài phần diện tích đất ở theo quy định hiện có cần bổ sung thêm phần diện tích vườn liền kề.
Đối với các khu tái định cư ở nông thôn không nhất thiết phải xây dựng hạ tầng cao mà dành phần diện tích trồng cây xanh, vỉa hè để bổ sung cho các hộ gia đình, như vậy vừa giảm được chi phí đầu tư, giảm giá đất tái định cư vừa đáp ứng
được nhu cầu về diện tích. UBND cấp huyện phải có vai trò trong việc thẩm định, ban hành giá đất tái định cư, sao cho không quá cao, sát với giá đền bù của dự án.
3.3.2.2. Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm đối với người lao động trên địa bàn quận bị thu hồi đất
Theo quy định thì những nhân khẩu trong độ tuổi lao động khi gia đình bị thu hồi đất nếu đăng ký thì được cấp thẻ học nghề trị giá 6 triệu đồng (không bằng tiền mặt). Tuy nhiên việc học nghề và tìm việc làm sau khi học nghề cũng gặp không ít khó khăn khi mà thị trường luôn đòi hỏi lao động có trình độ cao hoặc ít nhất cũng qua đào tạo nghề từ 2-3 năm. Những trường hợp học nghề theo kiểu chính sách thì chỉ được cấp chứng chỉ ít có "giá trị", chủ yếu sau khi học xong sẽ tự mở cơ sở tại nhà và không tìm được việc làm. Khi nhà nước thu hồi đất ngoài việc bồi thường về đất theo đơn giá quy định thì còn hỗ trợ bằng 5 lần hoặc 3,5 lần giá đất nông nghiệp. Ví dụ đất nông nghiệp tại các phường phía Tây Sông Nhuệ là 201.600 đồng/m2, thì hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp việc làm là 1.008.000đ/m2 . Đang từ gia đình nghèo, có mức sống thấp mà được bồi thường, hỗ trợ hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng, nhiều gia đình đổi đời đã xây nhà, mua xe và các vật dụng mà trước đây chỉ dám mơ ước. Chỉ trong một thời gian ngắn số tiền không cánh mà bay, ruộng mất, tiền hết dẫn đến tình trạng thất nghiệp. Nhiều gia đình mâu thuẫn trong việc chia tiền đã đánh, chửi, kiện cáo nhau; gia đình mất đoàn kết gây mất trật tự thôn xóm. Nổi cộm hơn cả là tệ nạn cờ bạc, rượu chè phát sinh khi có nhiều tiền trong tay, xuất hiện trường hợp nghiện hút. Vậy vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm bằng tiền cũng có nhiều nhược điểm. Do đó, cần căn cứ tình hình thực tế từng địa phương mà có cách vận dụng thích hợp. Hội đồng bồi thường, UBND cấp quận yêu cầu chủ đầu tư cam kết nhận những người lao động ở địa phương vào làm việc hoặc có chính sách đào tạo trực tiếp trước khi nhận vào làm việc tại doanh nghiệp; đồng thời phải thường xuyên kiểm tra việc thực hiện vì có trường hợp doanh nghiệp đối phó bằng cách vẫn nhận lao động địa phương vào làm việc nhưng chỉ sau vài tháng lại sa thải họ. Phòng Lao động thương binh xã hội quận phải phát huy vai trò là cầu nối giữa người lao động tại khu vực bị thu hồi đất với những doanh nghiệp, khu công nghiệp có nhu cầu sử
dụng lao động phổ thông, hoặc tổng hợp nhu cầu về ngành nghề còn thiếu lao động mà có hướng đào tạo cho phù hợp. Tránh tình trạng đào tạo tràn lan mà không hiệu quả như hiện nay (đào tạo nghề lương thực, thực phẩm, kế toán, kinh tế…) tại cơ sở nghề của quận, vì không thể cạnh tranh được với các trường chính quy. Cần tập trung vào các ngành nghề cơ khí, lắp ráp… theo nhu cầu sử dụng của khu công nghiệp, khu chế xuất.
3.3.2.3. Giải pháp trong việc ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ
Quyết định thu hồi đất của nhà nước là mệnh lệnh đối với người có đất bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Thực tế công tác giải phóng mặt bằng bị gián đoạn là do người dân chưa chịu giao mặt bằng cho chủ dự án vì những vướng mắc trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng. Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc định giá để bồi thường là hết sức cần thiết khi dự án cần giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hay đầu tư của doanh nghiệp. Thị trường bất động sản ở nước ta lại chưa thực sự phát triển. Sự hình thành thị trường không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lí so sánh giá đất trên thị trường với giá đất được nhận đền bù. Mức giá bồi thường nếu thấp hơn mức giá thị trường sẽ khiến cho các đối tượng bị ảnh hưởng tới quyền lợi. Từ đó hiện tượng khiếu nại diễn ra tràn lan làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Mặt khác một số hộ cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất sang mục đích sử dụng khác có lợi hơn cho mình khi được đền bù mặc dù đất đó đã được công bố nằm trong quy hoạch; hoặc tạo tài sản giả trên đất nhằm trục lợi. Khi không được đền bù những "mánh" đó thì khiếu kiện, không chịu thực hiện việc di dời. Như vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trường nhất. Ngoài ra cần quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch, giải tỏa.
Hình thức bồi thường thiệt hại được nhà nước áp dụng theo hai hình thức chủ yếu là bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng đất. Với nhà ở thì các hộ gia đình được thuê, mua nhà ở theo giá ưu đãi, hoặc có hỗ trợ về di chuyển, nơi ăn chốn ở, đào tạo nghề… Hiện nay các hình thức bồi thường đã mềm dẻo hơn trước rất nhiều
(cho người bồi thường tự lựa chọn hình thức được đền bù trong một số trường hợp, ưu tiên cho những người chấp hành việc giải toả ngay những vị trí nhà thuận lợi; điều chỉnh một cách hợp lý về giá bồi thường cho tình hình cụ thể ở địa phương…) và tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có môi trường sống tốt hơn. nguyên tắc xác định giá trị đất phù hợp, đồng bộ khi bồi thường.
Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp giá đất khung giá các loại đất, để trên cơ sở đó, thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thường cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải quyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất và nhà nước; đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập bằng đất ở, đất nông nghiệp có giá trị tương đương, tư liệu sản xuất khác hoặc tiền vốn thay thế. Giá đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cần được xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do UBND thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá phải căn cứ trên cơ sở giá đất chuyển nhượng thực tế và phải được điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.
Phương pháp tính giá trị đất đai khi bồi thường: Trong phương hướng điều chỉnh mức giá đền bù thời gian tới, không quy định thống nhất mức giá đền bù theo địa giới hành chính, mà quy định mức giá đền bù phân vùng theo vành đai và các khu vực có mức độ đô thị hoá khác nhau. Việc phân vùng càng chi tiết càng đảm bảo chính xác, nhất là khi xử lý đối với các dự án có diện tích chiếm đất lớn. Đối với đất nông nghiệp, căn cứ định giá sẽ là năng suất thu hoạch chứ không phải là giáp với địa chính phường, thị trấn. Đất ở thì căn cứ vào khả năng thuận lợi, sinh lời để áp dụng khung giá phù hợp, vậy tại sao đất nông nghiệp ở nông thôn và giáp thành thị cho năng suất bằng nhau lại bồi thường giá khác nhau? Có dự án lớn (như đường cao tốc, đường quốc lộ) đi qua nhiều địa bàn dẫn đến tình trạng so sánh giá đất, không nhất trí phương án bồi thường và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Cần thống nhất một khung giá đất nông nghiệp trên toàn thành phố.
Đơn giá bồi thường các loại cây cối, hoa màu phải được cập nhật, áp dụng linh hoạt. Đặc biệt là hỗ trợ diện tích trồng xen hoặc phần trồng vượt quá mật độ quy định (nên xem xét hỗ trợ từ 30% đến 50%).