Truyền kỳ là một thể loại có vị trí quan trọng trong quá trình phát triển của văn xuôi tự sự Việt Nam thời trung đại nói riêng cũng như văn học Việt Nam nói chung. Theo nhà nghiên cứu Nguyễn Đăng Na trong Đặc điểm văn học Việt Nam trung đại
những vấn đề văn xuôi tự sự, quá trình vận động, phát triển của truyền kỳ có thể
chia làm ba giai đoạn chính sau: Giai đoạn 1: Từ thế kỉ X đến cuối thế kỉ XIV. Đây được xem là giai đoạn manh nha, giai đoạn này truyền kỳ lấy văn học dân gian và văn học chức năng làm cơ sở. Giai đoạn 2: Từ thế kỉ XV đến hết thế kỉ XVI. Đây là giai đoạn phát triển đỉnh cao của thể loại truyền kỳ. Giai đoạn cuối cùng: Từ thế kỉ XVIII đến hết thế kỉ XIX. Giai đoạn chuyển hóa và đòi hỏi sự thích nghi với thời đại. Từ nghiên cứu của Nguyễn Đăng Na, có thể thấy quá trình hình thành và phát triển của truyền kỳ Việt Nam cũng trải qua nhiều giai đoạn khác nhau từ phát sinh, khởi nguồn đến giai đoạn cực thịnh và cuối cùng rơi vào chuyển hóa, suy thoái.
Giai đoạn thứ nhất (thế kỉ X đến hết thế kỉ XIV): Giai đoạn manh nha của truyền kỳ Việt Nam. Một số tác phẩm tiêu biểu có sự xuất hiện của yếu tố kì ảo có thể kể đến như Việt điện u linh tập, Lĩnh nam chích quái lục, Thiền uyển tập anh
ngữ lục,…Đây là những tác phẩm ghi chép lại sự tích dân gian, công trạng của các
vị sư tăng và có sử dụng yếu tố kì ảo, hoang đường dù chỉ là ghi chép và sưu tầm. Tuy nhiên, ở các tác phẩm này vẫn chưa có sự gia công sáng tạo rõ rệt. Dẫu vậy, các tác phẩm ở giai đoạn này đã đóng góp một ý nghĩa tiền đề quan trọng trong việc
phát triển của truyền kỳ ở những giai đoạn sau.
Về phương diện nội dung, các tác phẩm giai đoạn này chủ yếu tập trung vào
việc khẳng định Việt quốc là một quốc gia độc lập tự cường trên mọi phương diện. Các tác phẩm tập trung ca ngợi các nhân vật anh hùng, hào kiệt đất Việt và khí thế, tinh thần dân tộc. Về phương diện nghệ thuật, các tác giả sáng tạo ra truyền kỳ dựa vào truyện dân gian, mượn cốt truyện dân gian để làm cơ sở xây dựng tác phẩm hoặc phát triển, cải biến các motif. Nhìn chung, các tác phẩm trên, dù là ghi chép lịch sử nhưng đều có sử dụng yếu tố kì ảo hoang đường, làm nên sức hấp dẫn riêng. Dẫu chưa thoát khỏi văn học dân gian và văn học chức năng, nhưng cũng phần nào cho chúng ta thấy được diện mạo mới trong sự phát triển của văn xuôi tự sự trung đại, hơn nữa đây được xem là cơ sở tiền đề cho giai đoạn phát triển sau của truyền kỳ.
Giai đoạn thứ hai (thế kỉ XV đến hết thế kỉ XVI): Giai đoạn phát triển đỉnh cao. Đây là giai đoạn mà nội dung văn học mang âm hưởng yêu nước, ngợi ca ở giai đoạn trước có phần mờ nhạt nhường chỗ cho những trang phản ánh hiện thực cuộc sống tàn bạo. Bức hiện thực về cuộc sống, về xã hội đảo điên bấy giờ được thể hiện trong các tác phẩm văn xuôi tự sự và trong đó có truyền kỳ.
Bước sang giai đoạn này, các tác giả đã bắt đầu xác định đối tượng trung tâm của văn học là hiện thực cuộc sống và con người như thế nào trong bức hiện thực ấy. Các tác phẩm truyền kỳ không còn là sưu tầm, ghi chép mà thay vào đó là số phận con người trong một xã hội rối ren. Trong đó, có thể loại truyền kỳ đã chuyển mình thay đổi để phát triển mạnh mẽ hơn. Đây được xem là giai đoạn mà truyện truyền kỳ bắt đầu hoàn thiện và phát triển mạnh mẽ. Các tác giả bắt đầu ý thức hơn về chữ truyền kỳ. Minh chứng là sự ra đời của hai tác phẩm xuất sắc nhất của văn xuôi tự sự trung đại Việt Nam: Thánh Tông di thảo của Lê Thánh Tông và Truyền
kỳ mạn lục của Nguyễn Dữ. Nói như nhà nghiên cứu Nguyễn Đăng Na: “chính Lê
Thánh Tông và Nguyễn Dữ đã phóng thành công con tàu văn xuôi tự sự vào quỹ đạo nghệ thuật: văn học lấy con người làm đối tượng và trung tâm phản ánh” (Nguyễn Đăng Na, 2003). Đặc điểm của truyện truyền kỳ giai đoạn này là các tác giả lấy văn học dân gian làm chất liệu để sáng tạo, ít bị lệ thuộc vào tích truyện cổ.
Yếu tố kì ảo được sử dụng một cách có mục đích, trở thành phương tiện hữu dụng để truyền tải nội dung. Đây được xem là giai đoạn phát triển mạnh mẽ của truyện truyền kỳ, gặt hái được nhiều thành tựu to lớn.
Giai đoạn cuối cùng (thế kỉ XVIII đến hết thế kỉ XIX): Giai đoạn chuyển hóa, suy thoái. Ở giai đoạn này, truyền kỳ có bước tiến mới trong việc khai thác nội dung, tập trung phản ánh những điều trước mắt, phản ánh trực tiếp và kịp thời về hiện thực cuộc sống và số phận con người. Truyền kỳ giai đoạn này không còn tuân theo lối viết truyền thống nữa mà sẵn sàng thay đổi để phù hợp và hòa nhập với đời sống của chính bản thân nó và hiện thực xã hội đương thời. Chính vì thế, truyền kỳ giai đoạn này đã bước sang quá trình chuyển hóa để thích nghi với hiện thực của thời đại.
Như vậy, xuyên suốt quá trình phát triển, truyền kỳ Việt Nam đã trải qua những biến chuyển thăng trầm, bên cạnh những mặt hạn chế về nghệ thuật cũng đã để lại nhiều giá trị tích cực, nhiều tác phẩm được xem là thành tựu, là đỉnh cao của văn xuôi tự sự trung đại, điển hình là Truyền kỳ mạn lục của Nguyễn Dữ.