II Nhà chung cư xây mới 7.278 65
3.2.2.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế Xã hội:
a. Nhóm giải pháp liên quan đến đẩy nhanh tiến bộ giải phóng mặt bằng
Vấn đề giải phóng mặt bằng phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố:
- Yếu tố khách quan là các văn bản quy định của Nhà nước đối với vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng và nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại nơi thực hiện dự án.
- Yếu tố chủ quan là cơ chế giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư đề xuất để đảm bảo được sự đồng thuận của các hộ dân nhanh nhất, từ đó tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng được đảm bảo.
Vì vậy để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cần kết hợp hai yếu tố trên một cách hài hoà và hợp lý nhất, dựa trên cơ sở chính là nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại khu vực giải phóng mặt bằng và sự minh bạch rõ ràng của cơ chế của Nhà nước. Một số giải pháp đề xuất:
Đối với tác động khách quan
Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, UBND tỉnh, thành phố phải ban hành cơ chế, chính sách cụ thể về việc xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn; đưa ra lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo các chung cư cũ.
Nhưng hơn nửa năm kể từ khi Chính phủ có chỉ đạo, vẫn chưa có kế hoạch cụ thể nào được đưa ra. Hà Nội vốn là địa phương có nhiều việc để làm trong cải tạo chung cư cũ và cũng có không ít kinh nghiệm trong việc triển khai từ nhiều năm qua. Sau một quóng thời gian rất dài và gần 20 lần dự thảo, quy chế, chớnh sỏch khung về cải tạo, xõy dựng lại cỏc khu chung cư cũ trên địa bàn vẫn hóy cũn là... dự thảo.
Một vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện triển khai dự án cải tạo chung cư cũ chính là Quy chế cải tạo chung cư cũ, sau 20 lần dự thảo vẫn chưa được chính thức hoàn thiện và ban hành. Hà Nội xây dựng quy chế thí điểm mà lâu hơn và dự thảo nhiều lần hơn xây dựng cả một bộ lụât. Điều đó là bằng chứng về "sức ì lớn' và sự lúng túng trong quản lý (trong khi đã có rất nhiều hướng dẫn, cơ sở để triển khai 0 vẫn không thể tự định ra phương hướng cụ thể cho mình). Phát biểu tại hội thảo ngày 17/11/2007, chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết: "Thành phố đang xây dựng một cơ chế để vận hành cả bộ máy của chúng ta khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nhưng tôi chưa được tham gia vào quy chế này một lần nào! Tôi nghĩ rằng quy chế này không phải chỉ dành cho nhà nước mà dành cho xã hội, đặc biệt là dành cho những người dân sống tại các chung cư - quyền và trách nhiệm ra sao... Quy chế này cần đưa ra lấy thêm ý kiến các hội, các cơ quan ban ngành nữa - thực sự khi nào chín muồi mới ban hành". Và thế là từ đó đến nay, lại một quý nữa trôi qua, "Quy
chế thí điểm cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nát, nguy hiểm của Hà Nội" vẫn còn "xanh"... Tình trạng "Không cơ chế" gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư muốn tham gia cải tạo cũng không biết bắt đầu từ đâu, đồng thời gặp nhiều kẻ phá bĩnh, gây rối, khiến cho việc thực hiện không tiếp tục triển khai được.
Điểm vướng nhất dẫn đến chưa thể thông qua được bản quy chế là giải pháp về quy hoạch - kiến trúc. Lúc đầu cũng đó cú dự định là cho nâng cao mật độ xây dựng tại các khu này, mặc dù không bảo đảm quy chuẩn xây dựng nhưng sẽ cân đối được lợi ích của các bên.
Tuy nhiên, định hướng của quy hoạch chung Thủ đô mà giới chuyên môn vẫn quen gọi là “108” lại quy định phải giảm mật độ xây dựng và gión dõn ra khỏi cỏc khu trung tõm, cỏc khu chung cư cũ. Mâu thuẫn giữa quy định và những đũi hỏi của thực tế đang khiến cho các chủ đầu tư thực sự “mệt mỏi”, cũn cỏc cơ quan quản lý lõm vào tỡnh trạng lỳng tỳng. Một điều hiển nhiên là các doanh nghiệp không khi nào làm dự án để chịu lỗ.
Phương án của Công ty CP đầu tư phát triển nhà số 7 cải tạo khu Nguyễn Công Trứ dù đó phải điều chỉnh hệ số sử dụng đất quá “chuẩn”, nhưng cũng chưa bù đắp được cho doanh nghiệp, nên biện pháp thực hiện dự án theo kiểu “bia kèm lạc” vẫn đang là giải pháp khả thi nhất. Theo yêu cầu của TP, Công ty CP Hacinco - Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà HN - đang chuẩn bị phương án quy hoạch để trỡnh vào thỏng 5/2008, với đầy đủ những vướng mắc, khó khăn như các dự án cải tạo chung cư cũ có quy mô lớn khác trên địa bàn. Chắc chắn đồ án quy hoạch được xác lập sẽ không thể tuân thủ theo những quy chuẩn hiện hành.
Tại dự án cải tạo khu Văn Chương, cũng khá giống với dự án cải tạo khu Nguyễn Công Trứ. Để cải tạo hạ tầng khu vực, chủ đầu tư phải tính đến việc mở rộng hai tuyến đường, một tuyến thông ra phố Khâm Thiên, một tuyến thông ra phố Tôn Đức Thắng. Nhiều chuyên gia trong giới xây dựng và quy hoạch cho rằng, các cơ quan chức năng của TP cần mạnh dạn đề đạt về những vướng mắc trong việc cải tạo chung cư cũ lên cơ quan quản lý là Bộ Xây dựng để có những giải pháp tháo gỡ trỡnh Chớnh phủ xem xột. Với một TP xếp loại “đặc biệt” như thủ đô HN mà áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn như tất cả các tỉnh, thành khác là điều phi thực tế.
Không gặp vấn đề lớn về quy hoạch, nhưng Công ty CP xây dựng Sông Hồng (Incomex) cũng đang đứng trước những khó khăn, phức tạp trong GPMB, đặc biệt đối với những trường hợp lấn chiếm đất lưu không, dựng nhà trái phép. Chỉ có một hộ dân duy nhất cố thủ, “án ngữ” mặt tiền để kinh doanh nên dự án bị chậm hàng tháng trời.
Đại diện Incomex cho rằng, Nghị quyết 34/CP của Chính phủ quy định các trường hợp tự cơi nới, xây dựng công trỡnh trờn đất lấn chiếm tại khu vực dự án buộc phải bàn giao mặt bằng mà không được bồi thường về đất, nhưng được ưu tiên mua căn hộ trong dự án theo giá kinh doanh và chủ đầu tư buộc phải tuân thủ quy định này. Trên thực tế, việc để các hộ dân lấn chiếm và sinh sống trên đất lấn chiếm quá lâu (trước những năm 90) một phần do khâu quản lý. Một cơ chế linh hoạt nhằm hỗ trợ GPMB cho các đối tượng này để đẩy nhanh tiến độ dự án là điều cần thiết.
Đối với tác động chủ quan từ phía doanh nghiệp:
+ Công khai minh bạch toàn bộ nội dung và quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư, đảm bảo lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng.
+ Đảm bảo cuộc sống của người dân trong thời gian thực hiện xây dựng bằng các cơ chế hợp lý, trong đó gồm có: nhà tạm cư, hỗ trợ di chuyển đồ đạc, hỗ trợ chi phí điện nước nơi ở tạm, hỗ trợ chi phí kinh doanh hoặc nơi kinh doanh đối với những hộ có cửa hàng đang kinh doanh (nếu có)... Để làm tốt điều này cần làm tốt công tác điều tra xã hội học tại khu vực thực hiện dự án.
+ Về cơ chế bồi thường khi cải tạo chung cư cũ cũng được kết hợp hài hoà từ lợi ích của người dân, các quy định của chính phủ và chủ trương của nhà đầu tư, như sau:
Theo Nghị quyết số 34/NQ- CP ngày 3/7 của Chính phủ về một số giải pháp thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp quy định:
Chủ đầu tư dự án phải lập phương án bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp pháp nhà ở tại chung cư cũ trỡnh cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ.
Việc bồi thường, bố trí tạm cư, tái định cư được thực hiện thông qua hỡnh thức thanh toỏn bằng tiền hoặc bằng nhà ở trong phạm vi dự án (sau khi cải tạo, xây dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại các địa điểm khác.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ sau khi dự án hoàn thành thỡ được phép bán căn hộ của mỡnh cho chủ đầu tư theo giá thỏa thuận trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ.
Người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ), nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới, thỡ được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do UBND cấp tỉnh quy định; nếu có nhu cầu tiếp tục thuê thỡ được thuê căn hộ mới theo giá thuê nhà ở xó hội do UBND cấp tỉnh ban hành.
Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng công trỡnh trờn đất lấn chiếm tại khu vực dự án không được bồi thường về đất (trừ trường hợp đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật), chỉ được ưu tiên mua căn hộ trong phạm vi dự án theo giá kinh doanh (nếu có nhu cầu) và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá xây dựng mới công trỡnh đó để thực hiện việc phá dỡ, di chuyển.
Cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội hiện cú (nhà trẻ, trường học, trạm y tế...) trong khu chung cư cũ, nếu phải phá dỡ thỡ chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu bằng tiền hoặc công trỡnh mới với diện tích tương đương diện tích cũ đó thu hồi trước khi phá dỡ.
Chính phủ cho phép chủ đầu tư dự án áp dụng một số cơ chế sau đây:
- Hỗ trợ thêm diện tích hoặc bù thêm bằng tiền cho các tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuộc diện tỏi định cư (kể cả các trường hợp đó cú sở hữu hoặc đang thuê nhà ở) để thực hiện mục tiêu giải phóng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án trên cơ sở bảo đảm hiệu quả đầu tư.
- Các trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lên tầng cao được xem xét, hỗ trợ thêm diện tích (hoặc bù bằng tiền) tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án.
- Ngoài phần diện tích đó bồi thường, kể cả phần diện tích hỗ trợ tăng thêm (nếu có), phần diện tích dôi dư của căn hộ tái định cư (nếu có) được thanh toán theo giá kinh doanh.
- Trường hợp tái định cư là hộ gia đỡnh đông người, có nhu cầu tách hộ, thỡ người có nhu cầu cần đăng ký sớm với chủ đầu tư dự án để chủ đầu tư dự án biết và có trách nhiệm ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê thêm căn hộ khác trong cùng dự án đó theo giá kinh doanh.
- Các hộ có sở hữu diện tích ở tầng một (tầng trệt) tại chung cư cũ phải chuyển lên tầng cao hơn sau khi dự án hoàn thành thỡ được ưu tiên thuê một đơn vị diện tích nhà, công trỡnh kinh doanh trong phạm vi dự ỏn (nếu cú) với thời hạn và giỏ thuờ theo thỏa thuận.
Như vậy nhà đầu tư cần vận dụng linh hoạt để có cơ chế giải phóng mặt bằng hợp lý nhất, đảm bảo lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân.
Nhà đầu tư INCOMEX qua rất nhiều lần xây dựng và lấy ý kiến đã được sự đồng thuận cao của người dân khu vực nhà chung cư B4, B14 (cũ) Kim Liên về cơ chế giải phóng mặt bằng, tạm cư và tái định cư. Trên cơ sở đó xây dựng tiếp những cơ chế với nhiều ưu đãi hơn cho người dân, để đảm bảo việc triển khai phá dỡ và xây dựng lại khu B Kim Liên giai đoạn 2 được thuận lợi và đạt tiến độ đề ra. Đồng thời nhà đầu tư cũng đề xuất UBND Thành phố và các nhà đầu tư khác tham khảo cơ chế giải phóng mặt bằng của dự án B4, B14 Kim Liên như là một cơ chế thí điểm và đạt thành công bước đầu cho công cuộc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.
b. Nhóm giải pháp liên quan đến chất lượng nhà tái định cư và các dịch vụ nhà chung cư
Đảm bảo chất lượng nhà tái định cư:
- Chất lượng của nhà tái định cư cần được cam kết đảm bảo không chỉ sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành công trình, mà còn phải có cơ chế duy tu bảo dưỡng định kỳ hàng tháng, hàng năm trong suốt thời gian tồn tại của công trình.
mái dễ chịu cho người dân khi sử dụng. Tầng 1 bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Có quy chế quản lý nhà chung cư tại các khu tái định cư hợp lý, minh bạch.
Để quản lý các khu chung cư mới hỡnh thành, UBND Thành phố cũng đó ban hành cỏc chớnh sỏch về quản lý sử dụng khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố như: Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 07/5/2004 quy định về tổ chức dịch vụ, quản lý, khai thác khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng trên địa Thành phố; Quyết định số 140/2005/QĐ-UB ngày 20/9/2004 về Quy chế bàn giao, tiếp nhận công trỡnh nhà ở phục vụ di dõn giải phúng mặt bằng trờn địa bàn Thành phố. Các văn bản trên bước đầu tạo điều kiện cho các cơ quan của Thành phố và các chủ đầu tư và tổ chức được giao quản lý, vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng đó được xây dựng trên địa bàn Thành phố.
Do việc nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng tại các khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng dưới nhiều hỡnh thức khỏc nhau về: nguồn vốn, đối tượng sử dụng, chất lượng và tiện nghi sử dụng, môi hỡnh quản lý vận hành khai thỏc, mức thu phớ dịch vụ….; nờn cần thiết phải điều chỉnh, bổ sung lại Quyết định số 65/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố để hạn chế những khiếm khuyết trong việc quản lý; vận hành và sử dụng nhà chung cư trong khu đô thị mới.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang soạn thảo Quy chế về quản lý sử dịng nhà chung cư theo hướng sửa đổi, bổ sung Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD cho phù hợp với quy định của Luật Xây dựng năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. UBND Thành phố, đang dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và đang lấy ý kiến cỏc cơ quan Trung ương có liên quan để ban hành (dự kiến trong quý I/2008).
- Tổ chức quản lý nhà chung cư theo đúng các quy định đề ra trong Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể là thành lập Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Chủ trì hội nghị nhà chung cư ; Báo cáo hội nghị nhà chung cư kết quả công tác quản lý sử dụng nhà chung cư trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; Tạo điều
kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng; đồng thời quan tâm tới những ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành và các cơ