1.2.2.1. Tỡnh hỡnh chung trong cả nước
Hiện nay, dân số nước ta khoảng trên 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người. Theo Quyết định Phê duyệt éịnh hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bỡnh quõn đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010 (vốn đầu tư phát triển nhà ở tính bỡnh quõn cả nước trong giai đoạn 2004-2010 khoảng 400.000 tỷ đồng) và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở trong căn hộ độc lập. Trong đó tập trung chỉ đạo thực hiện phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai tốt các chính sách ưu đói trong xõy dựng nhà ở, phục vụ nhu cầu của cỏn bộ, cụng chức, viờn chức và người thu nhập thấp.
éặc biệt chỳ trong nhà ở cho thuờ, bỏn trả gúp. Phỏt triển đô thị theo dự án để đảm bảo có các công trỡnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội đồng bộ. Hạn chế và tiến tới chấm dứt tỡnh trạng xõy dựng nhà ở tự phỏt trỏi quy định của pháp luật. Khuyến khích phát triển nhà ở căn hộ chung cư cao tầng một cách hợp lý phự hợp với điều kiện cụ thể của từng đô thị để góp phần tăng nhanh quỹ nhà ơ tiết kiệm đất đai, tạo diện mạo và cuộc sống văn minh đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nhà ở đô thị phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định về quản lý đầu tư và xây dựng nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; hỡnh thành cỏc tiểu khu nhà ở, khu dõn cư tập trung vừa và nhỏ, phân bố hợp lý;
khụng tập trung dõn cư quá đông vào các thành phố lớn. Mở rộng hoạt động thu hút đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài để phát triển nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm.
Với khu vực nụng thụn, phỏt triển nhà ở nụng thụn gắn với việc phỏt triển và nõng cấp hệ thống cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội. Sử dụng cú hiệu quả quỹ đất ở sẵn có và khuyến khích phát triển nhà nhiều tầng để tiết kiệm đất, hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Cần có biện pháp quản lý kiến trúc và môi trường thông qua việc cấp giấy phép xây dựng và quản lý việc xõy dựng nhà ở theo giấy phộp. Hoàn thành việc xoỏ bỏ nhà ở tạm (tranh, tre, nứa, lỏ) tại khu vực nụng thụn vào năm 2020; diện tích nhà ở bỡnh quõn tớnh theo đầu người đạt 14 m2 sàn/người; nhà ở nông thôn có công trỡnh phục vụ sinh hoạt và sản xuất dịch vụ phự hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, đạt tiêu chuẩn vệ sinh, môi trường.
Một số biểu đồ sau đây sẽ cho thấy sự cụ thể hoá bằng số liệu về xu hướng tăng dân số và nhu cầu nhà ở đô thị ở - thể hiện xu thế tất yếu của việc phát triển nhà ở cao tầng tại đô thị:
Xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Bảng 1.2: Bảng thống kê tỷ trọng GDP các ngành trong nền Kinh tế quốc dân ( %)
Ngành 1995 2000 2010
Công nghiệp 22 26,2 28,5
Xây dựng 7,6 9,3 11,5
Dịch vụ 42,7 45,5 51,5
Tổng phi nông nghiệp 72,3 81,0 91,5
Nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản Phi nông nghiệp
2000 2010
Xu hướng chuyển dịch phân bố lao động
Bảng 1.3: Bảng thống kê tỷ trọng lao động các ngành trong nền Kinh tế quốc dân (%)
Ngành 1995 2000 2010
Công nghiệp, Xây dựng 12,9 15,5 17,3
Dịch vụ 18,7 19,9 22,5
Tổng LĐ phi nông nghiệp 31,6 35,4 39,8
Nông nghiệp, Lâm nghiệp, thuỷ sản 68,4 64,6 60,2
Nông nghiệ p, lâm nghiệ p, thuỷ s ản Phi nông nghiệ p
2000 2010
Biểu đồ 1.2: Biểu đồ tỷ trọng lao động các ngành trong nền Kinh tế quốc dân ( %)
Xu hướng tăng dân số đô thị
Bảng 1.4: Bảng thống kê tỷ trọng tăng dân số đô thị
Chỉ tiêu 1979 1989 1995 2000 2010
Số lượng (triệu người) 10 12,9 15 19 30,4
Tỷ trọng (%) 19,2 19,9 20 24 33
Dân số đô thị tăng hàng năm 1,1 triệu
Dân số đô thị
2000 2010
Biểu đồ 1.3: Biểu đồ tỷ trọng tăng dân số đô thị
0 5 10 15 20 25 30 35 1979 1989 1995 2000 2005 Dân số đô thị (triệu người)
Biểu đồ 1.3: Biểu đồ tỷ trọng tăng dân số đô thị
Bảng 1.4: Nhu cầu nhà ở đô thị
Chỉ tiêu Số lượng
Diện tích nhà ở đô thị (m2/người) 11,6
Chỉ tiêu diện tích phấn đấu đến năm 2020 (m2/người) 20 Diện tích nhà ở đô thị yêu cầu hàng năm (triệu m2/năm) 30
Khả năng đáp ứng hiện tại hàng năm (triệu m2/năm) 17-18
[Nguồn: Thị trường bất động sản – Cơ hội đầu tư và những thách thức - Cục Quản lý nhà - Bộ Xõy dựng]
1.2.2.2. Phân tích đặc điểm của vấn đề tổ chức xây dựng nhà cao tầng
Việc xây dựng nhà cao tầng đang được phát triển rất mạnh ở Thủ đô Hà Nội, và TP.HCM. Việc phát triển ấy đó phản ỏnh đúng nhu cầu xó hội và đi đúng hướng quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoá đô thị. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bước đầu cho thấy những mặt cũn hạn chế của công việc tổ chức xây dựng nhà cao tầng ở
nước ta hiện nay.
a. Vấn đề thiết kế nhà cao tầng
So với nhiều nước trong khu vực Châu á, thỡ Việt Nam đi chậm hơn khoảng 20 - 30 năm. Ví dụ như Nhật Bản bắt đầu từ những năm 60, Singapore từ những năm 70, Trung Quốc từ những năm 80. Việc phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam được nở rộ trong vũng 10 năm nay, bắt đầu từ một số dự án xây dựng khách sạn cao cấp, như Hanoi Daewoo, Melia Hanoi, Hilton Hanoi Opera… ở Hà Nội; New World, Sheraton Saigon, Sofitel Plaza Saigon… ở TP.HCM và một số dự án phát triển nhà chung cư cao cấp, như khu nhà ở cao cấp Phú Mỹ Hưng - Nam Sài Gũn ở TP.HCM và KĐT mới Linh Đàm của HUD, KĐT mới Trung Hoà - Nhân Chính của VINACONEX ở Hà Nội… đó tạo ra bộ mặt kiến trỳc hiện đại cho các đô thị Việt Nam, với những không gian nhà ở, không gian nhà làm việc mới lạ, văn minh so với trước đây. Ở mức độ nào đó, kiến trúc công trỡnh nhà cao tầng (nhà ở, văn phũng, khỏch sạn) xõy dựng tại Việt Nam đó tiếp thu được những thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến của thế giới về nghệ thuật kiến trúc và kỹ thuật xây dựng, nói lên sự lớn mạnh về kinh tế và chính trị của đất nước trong thời kỳ đổi mới, góp phần thay đổi cách nhỡn của thế giới về Việt Nam; làm tăng cường uy tín Nhà nước Việt Nam với cộng đồng thế giới. Tuy vậy, phần lớn nhà chung cư cao tầng xây dựng đại trà tại các KĐT mới, do các kiến trúc sư trong nước thiết kế thỡ chất lượng nghệ thuật kiến trúc chưa cao, chưa thể hiện được motif kiến trúc dân tộc. Riêng đối với loại nhà cao tầng cải tạo xây dựng lại, tại các khu chung cư cũ, giao cho DN địa phương làm chủ đầu tư, do năng lực tài chính yếu và kinh nghiệm kinh doanh nhà ở cũn bị hạn chế, nờn cỏc dự ỏn do họ thực hiện, đều có tiêu chuẩn thiết kế thấp hơn tiêu chuẩn thiết kế do Nhà nước quy định (về kết cấu kiến trỳc cụng trỡnh; tổ chức vệ sinh an toàn; phũng chỏy, chữa chỏy, giao thụng, thoỏt hiểm…). Nhỡn chung, cỏc chủ đầu tư đó chủ động tạo ra căn hộ tái định cư có tiêu chuẩn thấp hơn tiêu chuẩn căn hộ kinh doanh để thu lợi nhuận, điều đó vừa không đúng chính sách Nhà nước, vừa làm xấu hỡnh khối và mặt đứng kiến trúc công trỡnh nhà cao tầng. Mặt khỏc, hầu hết cỏc dự ỏn cụng trỡnh nhà cao tầng xõy dựng lại do DN địa phương làm chủ đầu tư, đều lựa chọn vị trí mặt tiền các đường phố lớn, nên ít
nhiều có ảnh hưởng tới bộ mặt kiến trúc đô thị. Để bảo đảm chất lượng công trỡnh kiến trỳc và tiờu chuẩn ở của người dân đô thị không bị hạ thấp, cần tăng cường công tác quản lý và giỏm sỏt Nhà nước đối với các sản phẩm thiết kế tại các dự án do DN địa phương làm chủ đầu tư (từ tổ chức thiết kế, thẩm định thiết kế, đến áp dụng bản thiết kế tại hiện trường), nhằm bảo đảm các nhà chung cư cao tầng được xây dựng đều đạt tiêu chuẩn Nhà nước, chất lượng cao, môi trường cư trú văn minh, hiện đại.
b. Vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng
Đây là vấn đề rất bức xức. Đồ án quy hoạch đô thị được duyệt là sản phẩm pháp lý quan trọng, có giá trị chỉ đạo xây dựng rất cao. Nó vừa là bộ khung luật pháp về sử dụng đất xây dựng, vừa là kim chỉ nam tổ chức thực hiện các kế hoạch đầu tư xây dựng. Trong thời kỳ đất nước đổi mới, khi thể chế kinh tế Nhà nước đổi mới thỡ đáng lẽ hệ thống luật pháp bảo vệ thể chế phải đổi mới kịp thời; nhưng, trên thực tế có nhiều văn bản pháp luật đổi mới chậm (trong đó có khung luật pháp về sử dụng đất xây dựng đô thị), khiến nhiều dự án xây dựng nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch một bước. Hậu quả để lại, có nhiều công trỡnh nhà cao tầng tại cỏc KĐT mới nằm chưa phù hợp vị trí quy hoạch, không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hoà; chưa ăn khớp vị trí khu vực quy hoạch nhà cao tầng trên mặt đất với khu vực xây dựng công trỡnh ngầm dưới lũng đất. Một vấn đề nữa cũng làm các nhà chuyên môn rất bức xức; đó là, việc xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực nội thành. Nhiều người cho rằng, việc đầu tư xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực nội thành đó chạy theo tham vọng của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Trên thực tế tại một số TP lớn, có nhiều công trỡnh nhà cao tầng xõy dựng nằm quỏ sỏt chỉ giới đường đỏ, không cũn độ lùi công trỡnh, mất hẳn tầm nhỡn kiến trỳc. Một số dự ỏn xõy dựng lại nhà chung cư cũ, do chưa có “đồ án quy hoạch cải tạo khu nhà ở” được duyệt, nên chủ đầu tư đó đặt nền nhà mới chồng lên nền nhà cũ, theo kiểu “nhổ răng cũ, trồng răng mới”, rất có hại cho môi trường cư trú. Việc cho xúc tiến lập quy hoạch cải tạo lại khu vực nội thành các TP lớn là một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay.
Việc đầu tư phát triển nhà cao tầng ở nước ta hiện nay chưa làm rừ mục tiờu. Ở nước ngoài, hầu hết các công trỡnh nhà cao tầng (khỏch sạn, văn phũng, nhà ở) xõy dựng trong đô thị đều nhằm mục đích phục vụ những người có tiền (nhà giàu). Vỡ vậy, hệ thống nhà cao tầng thường tập trung vào khu vực có vị trí quy hoạch đắc địa (trung tâm giao dịch tài chính và thương mại, khu vực tập trung kỹ thuật cao, đầu mối giao thông, dọc trục đường phố chính, nơi có cảnh quan đẹp, khí hậu tốt, tầm nhỡn rộng…). Nhờ đó, bộ mặt giàu có của TP được phô trương. Ở một số quốc gia có ít dân, mà thu nhập GDP đầu người cao, như Singapore (GDP đạt 29.000 USD/người/năm) thỡ Nhà nước chủ động bỏ vốn đầu tư xây dựng các khu nhà ở cao tầng quy mô lớn tập trung, sau đó bán lại cho dân. Trên thực tế cho thấy, hầu hết các dự án nhà ở cao tầng Nhà nước đó đầu tư xây dựng đều được tiêu thụ hết, do người dân có thu nhập cao, có đủ tiền mua nhà ở chất lượng cao; tỷ lệ người dân đi thuê nhà chỉ chiếm khoảng 7%. Tại Singapore, chủ trương xây dựng nhà chung cư cao tầng vừa là biện pháp thực hiện quy hoạch chung và tạo bộ mặt đô thị hiện đại, lại vừa đáp ứng sức mua nhà ở ngày càng cao của người dân. Cũn ở nước ta, năng lực mua nhà chung cư của người Việt Nam thấp hơn nhiều so với người Singapore. Lấy TP.HCM làm ví dụ, TP.HCM có quy mô dân số xấp xỉ bằng dân số quốc gia Singapore, nhưng GDP bỡnh quõn đầu người thỡ TP.HCM mới đạt 1.000 USD, chỉ bằng 1/30 GDP của Singapore. Vậy, về chiến lược phát triển nhà cao tầng nước ta có nên đi theo con đường Singapore hay không? Đó là vấn đề đặt ra cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng. Khi đề ra chủ trương phát triển nhà chung cư cao tầng ở địa phương phải cần tính đến sức mua của người dân và điều kiện kỹ thuật của nước ta (nhất là vấn đề năng lượng).
d. Vấn đề tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng
Đây là vấn đề được các chuyên gia rất quan tâm và cho rằng nên có một cơ chế quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng phù hợp với thể chế quản lý Nhà nước. Không nên để các tổ chức DN trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng như hiện nay. Vỡ cụng tỏc quản lý chung cư cao tầng có liên quan trực tiếp đến vấn đề an sinh và bảo quản tài sản quốc gia; mà DN thỡ khụng cú chức năng quản lý tài sản nhà đất tại các khu chung cư.
1.2.2.3. Tình hình sử dụng chung cư cao tầng ở Hà Nội qua các thời kỳ
a. Thời kỳ bao cấp (giai đoạn 1954-1986)
Các khu nhà ở xây dựng trong giai đoạn 1954-1986 chỉ gồm các khu chung cư thấp tầng. Bên cạnh một số khu nhà ở tập thể nhỏ do các cơ quan xâ dựng ngay trong khuôn viên của mình, các khu chung cư nhìn chung được xây dựng theo mô hình tiểu khu nhà ở, phân tán rải rác trong thành phố. Quá trình xây dựng có thể được phân ra ba thời kỳ:
Thời kỳ 1955-1965 có các khu tập thể thấp tầng (1-2 tầng) như An Dương, Phúc Xá, Bờ Sông. Các khu 4-5 tầng như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ.
Thời kỳ 1965-1976 có các khu nhà ở lắp ghép tấm lớn như Yên Lãng, Trương Định (2 tầng); Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ (4-5 tầng).
Thời kỳ 1976-1986, các khu nhà ở được cải tiến hơn như Thanh Xuân, Nghĩa Đô (5 tầng).
Về mặt môi trường xây dựng và tổ chức không gian: Thời kỳ đầu của sự nghiệp xây dựng XHCN ở nước ta gắn liền với chế độ tập thể và cơ chế kinh tế tập trung bao cấp. Nhà ở được xây dựng và phân phối cho cán bộ công nhân viên nhà nước với một khoản tiền thuê nhà không đáng kể. Các khu ở xây dựng htời kỳ này dựa theo mô hình đô thị hiện đại: tiểu khu nhà ở, là sự kết hợp giữa mô hình đơn vị láng giềng của Clarence Perry và mô hình tiểu khu của Liên Xô và các nước XHCN Đông Âu cũ.
Các "tiểu khu nhà ở" hay "khu chung cư" ở Hà Nội chỉ chiếm 20% tổng số quỹ nhà ở đô thị, nhưng chúng đã đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết vấn đề ở, đặc biệt là cho cán bộ công nhân viên nhà nước. So với quỹ nhà ở của nội thành Hà Nội năm 1954 là 2,27 triệu mét vuông thì năm 1981 Hà Nội có 6,95 triệu mét vuông nhà ở, chưa kể đến số diện tích nhà ở bị chiến tranh tàn phá. Nhà ở trong các tiểu khu thường được áp dụng mẫu thiết kế điển hình, với những quy mô, tiêu chuẩn điển hình. Các sinh hoạt trong tiểu khu, thậm chí trong từng nhà ở đều theo hình thức tập thể.
Thời kỳ này, toàn bộ việc xây dựng là sử dụng vốn ngân quỹ Nhà nước cấp với