II Nhà chung cư xây mới 7.278 65
3.1.3. Giải pháp quy hoạch đề xuất điều chỉnh năm
3.1.3.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu
3.1.3.1.1. Căn cứ tính toán
- Căn cứ TCVN 4449:1987 quy hoạch xây dựng đô thị – tiêu chuẩn thiết kế. - Căn cứ - Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, ban hành theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 18/12/1996 của Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng.
- Tiêu chuẩn và quy phạm thiết kế QHXD đô thị 20TCN (82-81) của Bộ Xây Dựng.
3.1.3.1.2. Vị trí khu đất nghiên cứu
- Vị trí nghiên cứu dự án là khu nhà ở B thuôc địa phận hành chính phường Kim Liên quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Khu đất nghiên cứu có tổng diện tích đất 5.22ha trong đó phần sẽ điều chỉnh quy hoạch có tổng diện tích 4.20ha.
- Ranh giới khu đất được xác định như sau :
+ Phía Tây bắc giáp khu nhà B4, B7, B10, B14 + Phía Tây Nam giáp đường Lương Định Của + Phía Đông Nam giáp đường Hoàng Tích Trí + Phía Đông Bắc giáp đường Đào Duy Anh. +
3.1.3.1.3. Các yếu tố khống chế
Theo quy hoạch định hướng phát triển không gian đô thị Hà Nội được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 198/QĐ-TTg, quy hoạch chi tiết Quận Đống Đa – Hà Nội tỷ lệ 1 :2000 được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 32/2000/QĐ-UB ngày 03/4/2000, quy hoạch chi tiết và điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng phường Kim Liên – quận Đống Đa, Hà Nội, tỷ lệ 1 :500 được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 1862/QĐ-UB và 1863/QĐ-UB ngày 09/5/1998 ; các chỉ tiêu quy hoạch tính toán cho khu đất như sau :
- Tổng diện tích đất : 42.000 m2 - Mật độ xây dựng : 35 % - Hệ số sử dụng đất : 2.8 lần - Tầng cao trung bình : 8 tầng - Tổng diện tích xây dựng : 14.700 m2 - Tổng diện tích sàn : 117.600 m2
Chỉ giới đường đỏ khu vực cũng đã được xác định tại hồ sơ chỉ giới đường đỏ được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 13/2001/QĐ-UB ngày 28/3/2001.
e. Dự báo về quy mô dân số
Khu đất quy hoạch nằm trong khu vực hạn chế phát triển của thành phố, vì vậy biến động dân cư không lớn. Tuy nhiên do lợi thế về vị trí như đã phân tích ở các chương trên, việc tập trung đông người tại khu đất là khó tránh khỏi.
Phát triển cùng dân số Hà Nội và phường Kim Liên, tổng dân số dự kiến của khu đất quy hoạch là
+ Hiện tại dân số khu vực 3.600 người + Năm 2010 dân số khu vực dự kiến 4.200 người + Năm 2015 dân số khu vực dự kiến 4.800 người
+ Năm 2020 và các năm tiếp theo dân số khu vực dự kiến 5.700 người
b. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần nhà ở
- Quy mô dân số: 5.700 người
- Công suất thiết kế: 1.400 căn hộ
- Mật độ xây dựng chung tối đa: 45 % - Hệ số sử dụng đất tối đa: 9.0 lần - Cơ cấu các căn hộ theo tỷ lệ sau:
+ Căn hộ một phòng ngủ, diện tích 60m2: 20 % + Căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 85m2: 60 % + Căn hộ ba phòng ngủ, diện tích 100m2: 20 % +
c. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần hạ tầng kỹ thuật
- Đất dành cho giao thông: 25 %
Trong đó:
+ Giao thông tiểu khu: 15 %
+ Đường đi bộ: 10 %
- Đất hạ tầng kỹ thuật: 5 %
- Đất cây xanh: 5 %
- Công suất tiêu thụ điện:
+ Chiếu sáng đường: 2-4 Lux
- Công suất tiêu thụ nước:
+ Nước sinh hoạt: 300 lít/người/ngày đêm + Nước khu vực công cộng: 38,000 lít/ha/ngày đêm + Nước tưới cây, rửa đường: 10,000 lít/ha/ngày đêm + Nước cho các khu công nghiệp: 50,000 lít/khu/ngày đêm
- Nhu cầu đỗ xe được dự kiến không chỉ dành cho dân cư khu vực mà còn phục vụ đỗ xe cho các khu vực lân cận hiện đang có nhu cầu lớn.
3.1.3.1.5. Mục tiêu quy hoạch cần đạt được a. Mục tiêu chung
- Tham gia cụ thể hóa quy hoạch chi tiết phường Kim Liên tỷ lệ 1 :500 đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 1862/QĐ-UB ngày 09/5/1998 theo hướng nâng cao chất lượng không gian ở, phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay và đặc biệt là bảo đảm thu hồi vốn cho nhà đầu tư
- Xây dựng một khu ở mới, đẹp về cảnh quan, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và phù hợp với định hướng phát triển khu vực và của Thủ đô.
- Khai thác các ưu điểm và khắc phục các tồn tại đặc biệt do nguyên nhân thời gian và nguồn vốn của quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khai thác tốt quỹ đất đô thị.
- Thử nghiệm việc cải tạo nâng cấp các khu chung cư cũ đáp ứng theo tinh thần Thông báo số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 của UBND thành phố Hà Nội về kế hoạch triển khai thực hiện Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ về Về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.
- Tạo không gian quy hoạch kiến trúc đô thị hiện đại thay cho một khu vực đô thị cũ nát, tạo định hướng cho sự phát triển không gian khu vực.
- Quy hoạch xây dựng khu nhà ở với quy mô :
+ Dân số: 5.700 người
+ Tổng diện tích sàn khoảng: 250.000 m2 - Xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật với :
+ Hệ thống giao thông động và tĩnh hiện đại, có công suất phục vụ đáp ứng được cho dân cư khu vực trong 50 năm tới.
+ Hệ thống cấp điện an toàn và hiện đại.
+ Hệ thống cấp nước hiện đại đáp ứng được nhu cầu sử dụng của dân cư đô thị.
+ Hệ thống thoát nước mưa và nước thải tách rời.
+ Hệ thống thông tin liên lạc hiện đại và theo kịp yêu cầu của cuộc sống trong 50 năm tiếp theo.
- Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội gồm siêu thị, cửa hàng, trung tâm giải trí lớn và hiện đại đáp ứng các yêu cầu của dân cư trong và ngoài khu vực đồng thời bảo đảm thu hồi vốn đầu tư của chủ đầu tư.
3.1.3.2. Giải pháp quy hoạch kiến trúc
3.1.3.2.1. Phương án cơ cấu a. Phân khu chức năng
Từ những mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể của đồ án như đã trình bày ở các phần trên, cơ cấu quy hoạch chi tiết Khu nhà ở B Kim Liên sẽ hình thành những khu chức năng chính như sau:
- Khu xây dựng nhà ở chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ gồm 2 bộ phận cơ bản:
+ Nhà ở chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ.
+ Các công trình phụ trợ khu nhà ở: hành lang cầu, chỗ để xe, sân chơi và các dịch vụ đi kèm.
- Khu xây dựng nhà ở chung cư cao tầng để bán gồm 2 bộ phận cơ bản: + Nhà ở chung cư cao tầng để bán.
và các dịch vụ đi kèm.
- Khu xây dựng văn phòng cho thuê gồm 3 bộ phận cơ bản: + Văn phòng cao cấp để cho thuê
+ Văn phòng cao cấp chia thành các khu vực nhỏ phù hợp với các văn phòng quy mô nhỏ, ít người.
+ Các công trình phụ trợ khu nhà ở: hành lang cầu, chỗ để xe, sân chơi và các dịch vụ đi kèm.
- Đất cây xanh gồm 2 loại:
+ Cây xanh trong các nhóm nhà. + Cây xanh đường phố.
- Đất công trình văn hóa lịch sử cần chỉnh trang tôn tạo - Đất giao thông gồm 2 bộ phận:
+ Giao thông động trên mặt đất. + Giao thông tĩnh dưới tầng hầm
Hệ thống các công trình công cộng như chợ, siêu thị, trạm xá, trường học, mẫu giáo... đã được tính toán đầy đủ trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 phường Kim Liên đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 1862/QĐ-UB ngày 09/5/1998
Tuy nhiên, trong chủ trương xã hội hóa đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội hiện nay, với sự quá tải của các công trình hạ tầng văn hóa, giáo dục và y tế, có thể dành một phần diện tích tại tầng hầm 1 và 2 cho nhóm các công trình này.
Trên cơ sở nhiệm vụ thiết kế, các phân tích nêu trong các chương trên, phương án cơ cấu quy hoạch đề xuất như sau:
Đất xây dựng nhà ở cao tầng
Đất xây dựng nhà ở cao tầng có tổng diện tích 24.082m2 chiếm 59.31% tổng diện tích đất dự án, chia làm hai loại:
+ Đất nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư diện tích 9.896m2 chiếm 24.37%
+ Đất nhà ở cao tầng để bán diện tích 14.186m2 chiếm 34.94%
Đất xây dựng văn phòng cho thuê có diện tích 9.295m2 chiếm 22.89% tổng diện tích đất dự án.
Đất các công trình văn hóa lịch sử cần tôn tạo
Đất các công trình văn hóa lịch sử cần tôn tạo có tổng diện tích 1.250m2 chiếm 3.08% tổng diện tích đất dự án.
Đất giao thông
Đất giao thông bao gồm vỉa hè, lòng đường diện tích 5.975m2 chiếm 14.72%.
b. ý tưởng quy hoạch
Tổ chức phân khu chức năng và tổ chức không gian quy hoạch được thực hiện theo ý đồ:
- Xem xét khu B Kim Liên là một bộ phận trong tổng thể của toàn phường Kim Liên. Như vậy, phía trước khu vực quy hoạch là đường đô thị Phạm Ngọc Thạch, đường đô thị Đào Duy Anh, phía sau khu vực quy hoạch là khu vực các công trình giáo dục, rèn luyện thể dục thể thao và khu nhà ở C Kim Liên. Tổ chức quy hoạch kiến trúc phải hài hòa theo định hướng đó.
- Để cải thiện chất lượng hạ tầng giao thông khu vực, tất cả các tuyến đường giao thông bao quanh khu vực quy hoạch đều được mở rộng thành 19m (so với 12m như quy hoạch đã phê duyệt).
- Tận dụng nhà B7, B10 hiện có làm quỹ nhà tạm cư, hạn chế không phải chi phí cho việc tạm cư ngoại trừ hỗ trợ di chuyển.
- Khu vực đất có giá trị thương mại cao giáp đường Đào Duy Anh sẽ được sử dụng để xây dựng văn phòng. Các khu vực còn lại sẽ xây dựng các nhà ở cao tầng.
- Để tránh tâm lý nhà tái định cư là loại nhà có chất lượng thấp cả về xây dựng và vị trí, khu đất giáp đường Lương Định Của được xây dựng nhà tái định cư. Phần đất phía trong, kẹp giữa đất xây dựng nhà tái định cư và đất xây dựng văn phòng được xây dựng nhà ở cao tầng để bán.
- Khu vực nhà tưởng niệm Chủ tịch Hồ Chí Minh và khu vực tưởng niệm các anh hùng liệt sỹ được tôn tạo vừa nâng cao vị thế, vừa tham gia cải thiện môi trường khu vực.
- Nhằm đặc biệt an toàn cho dân cư trong khu vực, toàn bộ giao thông trong khu đất nghiên cứu là giao thông đi bộ, ngoại trừ các tuyến phố bao quanh dành cho xe cơ giới.
- Khoảng 80% diện tích đất trong phạm vi quy hoạch (sau khi đã trừ diện tích đường giao thông cơ giới ngoài chỉ giới đường đỏ) được xây dựng 3 tầng hầm. Trong đó tầng hầm thứ 1 danh cho thương mại, tầng hầm thứ 2 và 3 dành cho đỗ xe. Sức chứa của khu vực đỗ xe này đáp ứng được khoảng 300% nhu cầu đỗ xe tiêu chuẩn của dân cư khu vực tại thời điểm hiện tại và có thể đáp ứng được nhu cầu vào khoảng 50năm tới.
3.1.3.2.2. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất a. Nguyên tắc tổ chức
Quy hoạch sử dụng đất dự án khu nhà ở B Kim Liên được tính toán trên cơ sở các tiêu chuẩn hiện hành và các ý tưởng và nội dung bố trí cơ cấu như đã nêu trên. Đất trong phạm vi quy hoạch khu nhà ở B Kim Liên với tổng diện tích 40.602m2 được chia làm 4 bộ phận chính với các chỉ tiêu chủ yếu như sau:
Tổng diện tích khu đất 40,602.60 m2
Tổng diện tích đất xây dựng công trình 14,729.70 m2
Tổng diện tích sàn nổi 232,257.68 m2
Trong đó:
+ Tổng diện tích sàn NOCT 167,168.84 m2 + Tổng diện tích sàn văn phòng 64,926.84 m2 + Tổng diện tích sàn công trình văn hóa
lịch sử 162.00 m2
Tổng diện tích sàn tầng hầm 90,311.25 m2
Mật độ xây dựng chung 36.28 %
Tầng cao trung bình 15.77 tầng
Hệ số sử dụng đất 5.72 lần
b. Đất xây dựng nhà ở chung cư
Đất xây dựng nhà ở cao tầng có tổng diện tích 24.082m2 chiếm tỷ lệ 59.31% trong đó gồm :
Đất xây dựng nhà ở cao tầng tái định cư
Đất nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư diện tích 9.896m2 chiếm 24.37% gồm 2 khối nhà cao 31 tầng (khối A) và 35 tầng (khối B). Hai khối nhà này bố trí như sau:
- Các tầng từ 2 đến 35 sử dụng làm khu nhà ở căn hộ tái định cư tại chỗ cho dân cư trong phạm vi quy hoạch. Mỗi đơn nguyên có 16 căn hộ mỗi tầng với diện tích 54.78 đến 75.80m2 mỗi căn.
- Tầng 1 sử dụng các mục đích công cộng như sinh hoạt cộng đồng, để xe tạm, và một số ki ốt cho các dịch vụ thiết yếu.
- Tầng hầm 1 bố trí diện tích kinh doanh dịch vụ (siêu thị, cửa hàng), một phần trả lại tái định cư và phần còn lại kinh doanh.
- Tầng hầm 2,3 sử dụng làm gara đẻ xe ô tô.
- Phần đất còn lại xây dựng cây xanh, đường dạo, vườn hoa thảm cỏ với mục đích công ích.
Các chỉ tiêu quy hoạch chủ yếu
+ Diện tích đất 9,896.00 m2 + Diện tích xây dựng 4,464.95 m2 + Tổng diện tích sàn 87,801.91 m2 + Mật độ xây dựng 45.12% % + Hệ số sử dụng đất 8.87 lần + Tầng cao TB 19.66 tầng + Số căn hộ 945.00 căn + Dân số 3,780.00 người Đất xây dựng nhà ở cao tầng để bán
Đất nhà ở cao tầng để bán diện tích 14.186m2 chiếm 34.94% gồm 2 khối nhà cao 33 tầng (khối A,C) và 35 tầng (khối B). Ba khối nhà này bố trí như sau :
có 4 căn hộ mỗi tầng với diện tích 89.90 đến 229.26m2 mỗi căn.
- Tầng 1 sử dụng các mục đích công cộng như sinh hoạt cộng đồng, để xe tạm, và một số ki ốt cho các dịch vụ thiết yếu.
- Tầng hầm 1 bố trí diện tích kinh doanh dịch vụ (siêu thị, cửa hàng). - Tầng hầm 2,3 sử dụng làm gara đẻ xe ô tô.
- Phần đất còn lại xây dựng cây xanh, đường dạo, vườn hoa thảm cỏ với mục đích công ích.
Các chỉ tiêu quy hoạch chủ yếu
+ Diện tích đất 14,186.00 m2 + Diện tích xây dựng 6,083.25 m2 + Tổng diện tích sàn 79,366.93 m2 + Mật độ xây dựng 42.88% % + Hệ số sử dụng đất 5.59 lần + Tầng cao TB 13.05 tầng + Số căn hộ 454.00 căn + Dân số 1,816.00 Người
Đất xây dựng văn phòng cho thuê
Đất xây dựng văn phòng cho thuê có diện tích 9.295m2 chiếm 22.89% tổng diện