II Nhà chung cư xây mới 7.278 65
3.1.4. Phân tích tài chính của dự án
3.1.4.1. Cơ sở tính toán và đơn giá áp dụng
- Luật đất đai số 13/2003/QH11. - Luật xây dựng số 16/2003/QH11. - Luật nhà ở số 56/2005/QH11. - Luật đầu tư số 59/2005/QH11.
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11. - Luật thuế GTGT số 13/2008/QH12.
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12.
- Căn cứ Nghị định số 209/2005/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 49/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/4/2008 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2005/NĐ-CP.
- Căn cứ Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP.
- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP.
- Căn cứ Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Định mức dự toán XDCB số 1776/2007/BXD-VP ngày 16/8/2007, ĐM số 1777/2007/BXD-VP ngày 16/7/2007.
- Đơn giá xây dựng cơ bản thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 31/3/2008.
- Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư và tư vấn đầu tư xây dựng công trình ban hành kèm theo công văn số 1751/2007/VP-BXD ngày 14/8/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng.
- Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ trưởng Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư XD công trình và chuyển tiếp thực hiện Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ.
3.1.4.2. Tổng mức đầu tư
3.1.4.2.1. Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư: 4.420.856.380.000 đồng
(Bằng chữ: Bốn nghìn, bốn trăm hai mươi tỷ, tám trăm năm mươi sáu triệu, ba trăm tám mươi nghìn đồng chẵn)
Trong đó các chi phí dự kiến như bảng sau:
Bảng 3.4 Tổng mức đầu tư toàn dự án (Đơn vị tính: triệu đồng)
Stt Chi phí Trước thuế VAT Sau thuế
1 Chi phí xây dựng 1.659.425,52 165.942,55 1.825.368,07 2 Chi phí thiết bị 278.876,06 27.887,61 306.763,67
3 Chi phí sử dụng đất và GPMB 674.224,00 674.224,00
4
Chi phí quản lý dự án và chi
phí khác 391.878,84 39.187,88 431.066,72
Cộng 3.004.404,41 3.237.422,46
5 Dự phòng 450.660,66 34.952,71 485.613,37
Cộng 3.455.065,08 3.723.035,82
6
Lãi vay trong quá trình xây
dựng 697.820,55
Tổng mức đầu tư 4.420.856,38
Chi tiết tính toán các khoản mục chi phí xem bảng 17, 18, 19 - Phần phụ lục tính toán kinh tế.
3.1.4.2.2. Phân kỳ sử dụng vốn
Toàn dự án thực hiện trong 7 năm với tiến độ rải ngân như tính toán chi tiết tại bảng 21, 22 - Phần phục lục tính toán kinh tế.
Với phân kỳ này, tổng vốn đầu tư mỗi năm không vượt quá 1.000tỷ, trong khả năng huy động của chủ đầu tư.
3.1.4.3. Phân tích các dòng tiền và đánh giá tài chính dự án
3.1.4.3.1. Nguồn thu của dự án:
a. Căn cứ để dự kiến đơn giá của các nguồn thu của dự án dựa vào:
- Nhu cầu thị trường.
- Tình hình đơn giá khai thác các nội dung kinh doanh tương tự đối với các dự án tương tự.
- Khả năng khai thác doanh thu của chủ đầu tư.
- Suất đầu tư và giá thành thực tế chiết tính cụ thể từ tổng mức đầu tư của dự án (Xem bảng 29, 30 - Phụ lục tính toán hiệu quả kinh tế).
b. Các nguồn thu chủ yếu của dự án như sau:
một lần và được huy động một phần trong thời gian xây dựng theo tiến độ xây dựng:
- Thu tiền bán diện tích căn hộ dôi dư tái định cư và căn hộ chung cư cao cấp tương ứng.
- Thu tiền bán kiốt bán hàng tầng 1 và tầng hầm.
- Thu tiền bán chỗ để xe ô tô (sử dụng trong 50 năm - tương ứng với thời gian sử dụng đất của dự án).
- Thu tiền phí dịch vụ nhà chung cư (thu hàng năm).
*. Đối với khối nhà văn phòng CC3 - Doanh thu dự kiến là doanh thu vận hành hàng năm:
- Thu tiền cho thuê các diện tích văn phòng, kiốt bán hàng tầng 1, tầng hầm 1. - Thu tiền cho thuê chỗ để xe tại tầng hầm 2, 3.
Chi tiết tính toán về các khoản mục doanh thu xem bảng 24, 25, 26 - Phụ lục tính toán hiện quả kinh tế.
Tiến độ huy động doanh thu xem bảng 27, 28 - Phụ lục tính toán hiệu quả kinh tế.
3.1.4.3.2. Nguồn chi của dự án
Nguồn chi của dự án gồm có: - Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu.
- Chi phí hoạt động hàng năm của dự án (Xem bảng 32 - Phụ lục): + Khấu hao tài sản cố định
Với mức độ đầu tư xây dựng kiên cố và áp dụng các công nghệ hiện đại, tuổi thọ công trình dự kiến 100 năm.
Tài sản cố định dự án được khấu hao đều trong đó phần công trình xây dựng khấu hao trong 25 năm, phần thiết bị khấu hao trong 5 năm.
Khấu hao tài sản cố định chi tiết nêu trong bảng phân tích các dòng tiền. + Chí phí trả lương cho bộ máy quản lý vận hành
+ Chi phí sử dụng năng lượng (điện, nước, duy tu bảo dưỡng...) + Chi phí thuê đất cho khu vực văn phòng
+ Trả lãi vay trong thời gian vận hành.
Dự kiến cơ cấu vốn của chủ đầu tư là: Vốn tự có 30%, còn lại 70% là vốn huy động và vốn vay ngân hàng. Kế hoạch huy động vốn, vay và trả lãi vay trong vận hành xem các bảng tính Bảng 23, 24 - Phần phụ lục.
3.1.4.3.3. Phân tích các dòng tiền dự án
Do thời gian khấu hao tài sản cố định dự kiến là 25 năm, vòng đời dự án để phân tích chọn là 25 năm.
Trên cơ sở kế hoạch đầu tư, kế hoạch huy động và trả nợ, kế hoạch thu, chi, trích khấu hao tài sản cố định như đã nêu trên, các dòng tiền dự án được tập hợp trong bảng 33, 34 - Phụ lục tính toán kinh tế.
Như vậy, trong 25 năm đầu tư, dự án có các chỉ tiêu tài chính cơ bản như sau:
Bảng 3.5. Tổng hợp một số chỉ tiêu hiệu quả của dự án
STT Chỉ tiêu Giá trị
1 Số năm đánh giá 25 năm
2 Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu 10,89 năm 3 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao 12,97 năm
4 Thời hạn có khả năng trả nợ 2,96 năm
5 NPV 379.120 triệu đồng
6 IRR 16,5%