tại các khu chung cư cũ
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ xây dựng từ năm 1990 trở về trước với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó Hà Nội chiếm một số lượng khá lớn với khoảng 1 triệu m2 nhà chung cư cũ, có trên 30.000 hộ dân, TP.HCM còn khoảng 500.000m2 nhà chung cư với 10.000 hộ dân.
Phần lớn các khu chung cư cũ nay đã xuống cấp, hư hỏng, cần được cải tạo, xây dựng lại để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị.
Tháng 7/2006, Sở Tài nguyên - Môi trường và nhà đất Hà Nội đã báo cáo Bộ Xây dựng: Thủ đô hiện có 77 nhà chung cư nguy hiểm cần kiểm định. Một năm sau, tháng 7/2007, Sở này vẫn "đề nghị bố trí đủ vốn ngân sách để tổ chức kiểm định chất lượng 77 chung cư nguy hiểm trên địa bàn". Gần đây nhất (hội thảo ngày 17/11/2007), con số 77 chung cư nguy hiểm này lại vừa được Trưởng Phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở TN-MT&NĐ) Vũ Ngọc Đạ cho hay: vẫn đang trong tình trạng "đề xuất các biện pháp xử lý".
Có thể kể ra hàng loạt khu chung cư cũ nát được xây dựng từ những năm 50, 60 của thế kỷ trước như: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Vừ, Khương Thượng, Nghĩa Đô, Ngọc Khánh, Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Lôi, Mai Dịch...
Theo khảo sát của Cục quản lý nhà (Bộ XD), hiện tổng diện tích sàn nhà ở chung cư cũ của TP Hà Nội là 1.256.000m2, trong đó 54,76% được xếp loại chất lượng kém, 45,24% chất lượng trung bình. Những khu chung cư cũ nát xuống cấp nghiêm trọng đang ở trong tình trạng nguy hiểm gồm có khu Nguyễn Công Trứ, Khu P3 Phương Liệt, khu B6, Khu A Giảng Võ, khu chung cư Văn Chương...
Có thể phân tích hiện trạng xuống cấp của các khu chung cư cũ dưới hai mặt:
a. Hao mòn hữu hình
Về mặt kết cấu công trình:
Các khu nhà đều được xây dựng từ hàng chục năm về trước, với trình độ thiết kế, công nghệ, trình độ thi công thấp, vốn đầu tư thấp, vật liệu xây dựng không đảm bảo, đồng thời giải pháp thường sử dụng là móng nông trên nền đất yếu qua nhiều năm sử dụng đã giảm khả năng chịu lực của kết cấu công trình, gây lún nghiêm trọng và các hiện tượng nghiêng, nứt, dột, ăn mòn cốt thép... đe doạ sự an toàn của người dân sống bên trong.
Theo nghiên cứu khảo sát và thống kê của Sở Địa chính - Hà Nội như sau:
thể sử dụng, cần phải phỏ dỡ và xõy mới. Kết quả khảo sỏt mới nhất của ngành TN- MT&NĐ cho thấy: Hầu hết các nhà chung cư cũ này đều nằm trên nền đất yếu, phân bố phức tạp, có nhiều lớp bùn ở dưới (nhiều nơi bùn sâu 37 m). Kết quả khảo sát cũng cho thấy, các khu nhà này đều dùng móng nông, độ sâu từ 1,5 m đến 2,5 m so với mặt đất. Do đó, khi có lực tác động lớn (như địa chấn, tải trọng khung nhà...), các căn nhà loại này dễ bị biến dạng...
- Hiện tượng lún: Có 91% số công trình (trong tổng số được khảo sát) có độ nghiêng và độ chênh cốt nền vượt mức cho phép (lần lượt là 35mm và 50mm). Nhà A6 Giảng Võ có độ nghiêng 310mm và nhà E6-Qùnh Mai có độ chênh cốt nền 589mm làm cho sàn nhà bị nghiêng, ảnh hưởng tới việc sử dụng. Kết quả quan trắc lún cho thấy tốc độ lún của các công trình xây dựng trên nền đất yếu như Ngọc Khánh, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương và Quỳnh Mai còn ở mức trên 1mm/tháng, mặc dù các công trình này đã đưa vào sử dụng từ nhiều năm nay. Độ lún tuyệt đối của nhiều công trình từ 20cm đến trên 1m (Nhà A6-Giảng Võ, E7-Quỳnh Mai) làm cho nền nhà tầng 1 bị biến dạng (lồi lõm, nứt nẻ), chiều cao tầng bị giảm xuống. Nhà E6-Thành Công có tốc độ lún trung bình toàn nhà lớn nhất với 2,11mm/tháng. Độ nghiêng lún lớn đã làm cho kết cấu chính của nhiều chung cư bị xuống cấp và hư hỏng nghiêm trọng. Theo thống kê của Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội, phần lớn các công trình lắp ghép tấm lớn bị hư hại nặng (các vết nứt tách dọc theo mối nối giữa các tấm panel, tấm tường và tấm sàn; ở mối nối giữa bản cầu thang và tường làm ảnh hưởng đến độ an toàn của công trình do bị suy giảm khả năng chịu lực, gây thấm dột ở mái và các khu vệ sinh).
- Hiện tượng thấm dột: Thấm dột là tình trạng phổ biến nhất của 100% nhà ở chung cư. Có tới 50-80% diện tích mái bị thấm dột, không kể là mái dốc hay mái bằng. 80% khu phụ, 30-40% phòng ở (của những căn hộ được khảo sát) bị thấm, dột. Nặng nhất là các nhà lắp ghép tấm lớn.
- Hiện tượng nứt tách các cấu kiện, ăn mòn cốt thép: Hiện tượng nứt tách giữa các cấu kiện lắp ghép xảy ra phổ biến tại mọi nhà với tỷ lệ là 20-40% số căn hộ. Các công trình bê tông cốt thép đổ tại chỗ và xây gạch cũng bị xuống cấp ở các mức độ khác nhau (nứt chéo ở tường gạch, nứt tách ở panel sàn). Bên cạnh đó là hiện tượng ăn mòn cốt thép, có tỷ lê 20-40% trong số căn hộ được khảo sát. Tại các nhà xây dựng đã
khá lâu (B5, B6 - Kim Liên, B5-Tân Mai) hiện tượng ăn mòn cốt thép rõ nét hơn. Tại các khu như Thành Công, Thanh Xuân..., mức độ ăn mũn sắt thộp liờn kết mối nối tại vị trớ tường ngoài tới 22,5%, vị trí bê tông mối nối bị phá vỡ, lớp gỉ thép dày 3-3,5 mm.
- Một trong những “tác nhân” gây hư hại nghiêm trọng các khu nhà chung cư chính là người sử dụng. 100% các khu chung cư đều bị cơi nới, sửa chữa, đục phá; thay đổi kết cấu, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật công trỡnh... Tại cỏc khu nhà như C, D Kim Liên; B7b, C Thành Công; G4, G5 Thanh Xuân... diện tích cơi nới tại nhiều hộ ngang bằng, thậm chí có trường hợp nhiều hơn diện tích được cấp phép sử dụng.
Có thể nhận định một cách tổng quát mức độ xuống cấp kết cấu nhà các khu chung cư Hà Nội như sau:
Các nhà bị hư hỏng nặng nhất, lún mạnh (ở mức nguy hiểm) là nhà lắp ghép tấm lớn 5 tầng, do xây dựng trên nền đất yếu (khu Giảng Võ, Thành Công, Quỳnh Mai, Ngọc Khánh);
Các nhà bị hư hỏng nặng ở mức tiếp theo là các nhà xây dựng lâu năm, bị ăn mòn toàn diện như khu Kim Liên, Thượng Thanh, Văn Chương và Tân Mai. Phần lớn các nhà này đều đã sử dụng trên 30 năm;
Các nhà còn lại là bị hư hỏng nhẹ, mới được xây dựng trên dưới 20 năm, có thể tiếp tục sử dụng 15-20 năm nữa mới tới thời kỳ ăn mòn đồng loạt.
Sự xuống cấp về hạ tầng kỹ thuật:
- Tình trạng chiếu sáng trong các căn hộ nói chung là kém không đảm bảo cho sinh hoạt thông thường. Nguyên nhân chủ yếu là mật độ cửa sổ vốn đã rất ít, lại bị che chắn bởi các kết cấu cơi nới thêm.
- Hệ thống cấp thoát nước của các khu chung cư cũng bị xuống cấp nghiêm trọng. Các tuyến đường ống cấp nước cũ bị hư hỏng nhiều (rò rỉ, hở mối nối, tắc nghẽn...), quá tải do cải tạo lại khu phụ với nhiều thiết bị vệ sinh như vòi hoa sen, bình nóng lạnh, máy giặt... Gần 100% số hộ xây bể tích trữ nước riêng ở trên mái trong khu phụ hoặc trên phần cơi nới. Trong khi đó, 100% đường ống thoát nước sinh hoạt trong nhà bằng sảnh nay bị nứt vỡ và rò rỉ qua các mối nối.
- Hệ thống cống ngầm thường xuyên bị tắc, trên 70% lượng nước thải được xả trực tiếp trên nền đất gây ô nhiễm môi trường. Đặc biệt, nhiều hộ cơi nới đè lên hệ thống cống ngầm, nên việc thông tắc trở nên khó khăn và ít khi được thực hiện, làm cho bùn cặn đọng lại trong đường ống, giảm tới 60-70% tiết diện thoát nước. Hệ thống các bể tự hoại sử dụng lâu ngày không được nạo vét định kỳ, làm giảm hoặc mất khả năng tự phân huỷ. ở một số khu chung cư, do bể tự hoại bị hỏng không được sửa chữa, người dân ở tầng 1 đã xây quây tầng hầm thành bể chứa phân và xả trực tiếp phân hoặc nước thải qua lỗ đục thông sàn của tầng 1 (B3-Nghĩa Tân...).
- Về hệ thống điện, qua điều tra thấy rằng, hệ thống được thiết kế trước đây chỉ mới tính đến mức độ sử dụng tối thiểu như thắp sáng và sử dụng tối thiểu như thắp sáng và sử dụng thiết bị đơn giản. Nay do nhu cầu sử dụng ngày càng cao, thiết bị hiện đại công suất lớn, các tuyến đường dây trở nên quá tải, nhiều đoạn bị cháy và lớp vỏ bọc không còn khả năng cách điện, gây nguy hiểm cho người sử dụng.
- Hệ thống thoát nước, bể tự hoại và giao thông bị biến dạng:
Do hạ tầng tại nhiều khu chung cư cũ như Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai... đó quỏ cũ nỏt, nhiều chỗ hỏng toàn bộ nên hệ thống thoát nước xuống cấp nghiêm trọng. Phần lớn các đường ống thoát nước lâu ngày bị rũ rỉ, vỡ nứt gõy ụ nhiễm cục bộ trong khu vực.
Đó vậy, nhiều hộ dõn cũn cơi nới và xây công trỡnh nằm đè lên hệ thống cống ngầm nên việc nạo vét thường xuyên là không thể thực hiện. Kết quả là hệ thống thoát nước có hàm lượng bùn lắng cao đó làm giảm hoặc mất khả năng tự phân hủy khiến diện tích thoát nước của đường ống vốn hẹp lại càng hẹp hơn.
Tương tự, hệ thống bể tự hoại tại các khu chung cư lâu ngày không được nạo vét cũng gây ô nhiễm không kém... Bà Nguyễn Thị Lý, khu tập thể Văn Chương, cho biết: "Chỉ cần một cơn mưa nhỏ, các hộ ở tầng 1 đó bị nước bẩn tràn vào nhà...".
Được thiết kế từ 40-50 năm trước cộng thêm diện tích đất sử dụng chung bị lấn chiếm, tại hầu hết các khu chung cư cũ hệ thống đường giao thông giờ đó quỏ chật chội trong khi dõn số ngày càng đông.
Ngoài ra, một số khu đó bị “biến tướng”, không chỉ là khu nhà ở mà cũn là khu kinh doanh, dịch vụ, xen lẫn nhà thấp tầng, trụ sở cơ quan... Do vậy, hiện tượng giao
thông xung quanh các khu nhà bị tắc nghẽn là khá phổ biến. Tại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, sau hơn 40 năm vận hành, đến nay lượng người tập trung trong ngày đó tăng gấp nhiều lần so với thiết kế trước đây, lên tới khoảng 10.000 người/ngày.
Về môi trường sống: Vệ sinh môi trường ở mức đáng báo động và nguy cơ các bệnh truyền nhiễm gia tăng:
- Các thông số về nhiệt độ, độ ẩm, và vận tốc gió không thoả mãn các điều kiện của TCVN 5687:1992. Trong mùa hè, nhiệt độ bên ngoài và bên trong căn hộ thường xuyên trên 30oC, kết hợp với lưu thông không khí thấp sẽ tạo ra cảm giác oi bức, khó chịu. Trong khi đó về mùa đông, nhiệt độ bên trong và bên ngoài thường xuyên thấp hơn 20oC, gây cảm giác lạnh.
- Nguồn không khí trong các khu chung cư cũng bị ô nhiễm nặng do xuất hiện các tạp khí CO, SO2, H2S và NO2 làm ảnh hưởng tới sức khoẻ của cộng đồng bởi thói quen đun nấu tuỳ tiện (sử dụng bếp than gây ô nhiễm môi trường) cũng như điều kiện sinh hoạt, vệ sinh không đảm bảo.
- Tình trạng chiếu sáng trong các căn hộ nói chung là kém không đảm bảo cho sinh hoạt thông thường. Nguyên nhân chủ yếu là mật độ cửa sổ vốn đã rất ít, lại bị che chắn bởi các kết cấu cơi nới thêm.
Theo thống kê có đến gần 10% dân số Hà Nội đang cư trú dài hạn trong môi trường sống thiếu vệ sinh tại những khu chung cư cũ. Trong khi đó chính sách cải tạo chung cư vẫn chưa có.
- Tại các khu này, nguồn rác thải phát sinh đa dạng và tồn tại khắp mọi nơi trong mặt bằng khu chung cư. Tỡnh trạng đổ rác bừa bói thành đống không được thu gom kịp thời khụng chỉ gõy mựi khú chịu, mà cũn làm ụ nhiễm khụng khớ và là mụi trường thuận tiện cho các bệnh truyền nhiễm phát triển.
Khảo sát tại các khu chung cư cũ như Trại Găng, Khương Thượng, Trung Tự... cho thấy nhiều loại côn trùng có khả năng truyền bệnh được phát hiện với tỉ lệ rất cao. Trong đó, ruồi chiếm 74%, muỗi gần 95%, chuột hơn 90%...
Theo đoàn khảo sát, tất cả những loài này đều có khả năng gây bệnh, lan truyền bệnh dịch thông qua điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo. Do vậy, người dân
sống tại các khu chung cư cũ luôn bị đe dọa bởi các căn bệnh đường hô hấp, nhiễm trùng, đường ruột và ngộ độc thực phẩm...
- Tại các khu này dân số tăng quỏ nhanh cũng tỉ lệ thuận với sự xuống cấp của cỏc tũa nhà. Hiện nay tỡnh trạng tường nhà ẩm thấp, nứt rạn rất phổ biến, cộng thêm bức xạ nhiệt lớn làm cho mùa hè thường nóng và oi bức nhưng mùa đông rất lạnh. Căn phũng bị che chắn nhiều cũng làm giảm lượng ánh sáng cần thiết. Việc sử dụng bếp than, bếp gas, bếp dầu, bếp củi trong nhà và ngoài hành lang không được kiểm soát đó gõy ụ nhiễm khụng khớ và tỏc động xấu đến sức khỏe của người dân.
b. Hao mòn vô hình
Hao mòn này là những hao mòn xuất hiện do cơ cấu và công năng sử dụng của nhà chung cư cũ với thiết kế cũ chỉ phù hợp với điều kiện và nhu cầu sống của những năm 60 - 75, đến bây giờ không còn phù hợp khi điều kiện sống, mức sống và các nhu cầu sinh hoạt thay đổi hoàn toàn. Sự hao mòn này thể hiện trên nhiều mặt như thẩm mỹ, công năng, hệ thống cấp thoát nước, giao thông (không có thang máy đối với nhà cao tầng), hệ thống thu gom rác, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm... đều có chất lượng không đáp ứng yêu cầu. Một số chung cư còn không có điều kiện thoát nạn khi có cháy nổ, nhà để xe thì không đủ chỗ.
Hao mòn này và hao mòn hữu hình có thể được tìm hiểu chi tiết hơn qua một số khảo sát tình hình thực tế ở phần dưới đây.