Luật ựất ựai ựược ban hành và trực tiếp ựiều chỉnh vấn ựề ựất ựai với hoạt ựộng kinh doanh của doanh nghiệp từ năm 1993.
Một vấn ựề nổi lên hàng ựầu hiện nay là nếu mỗi doanh nghiệp có một giấy chứng nhận về quyền sử dụng ựất thì sẽ giảm bớt ựược tắnh mập mờ về tắnh hợp pháp của ựất và cho phép ựược sự dụng ựất ựể thế chấp vaỵTuy vậy, hiện nay chỉ có một số ắt các DNN&V có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Trong các khu vực ựô thị phát triển thì quyền sử dụng ựất dài hạn lại chủ yếu ựược cấp cho các doanh nghiệp Nhà nước. Các DNN&V hiện nay chủ yếu vẫn phải ựi thuê ựất.
Về quy ựịnh thời hạn cho thuê ựất còn chưa rõ ràng, cơ quan Nhà nước thì cho rằng thời ựiểm cho thuê ựất tắnh từ khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết ựịnh cho thuê ựất, còn doanh nghiệp thì lại cho rằng thời ựiểm xác ựịnh hạn thuê ựất tắnh từ thời ựiểm thực tế doanh nghiệp nhận ựược ựất thuê. Thực tế thì nền quy ựịnh tắnh từ thời ựiểm nhận ựược ựất thuê là hợp lý trong việc khuyến khắch, tạo ựiều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp
trong hoạt ựộng sản xuất kinh doanh.
Các văn bản pháp quy liên quan ựến quyền sử dụng ựất, thế chấp ựất còn nhiều bất cập, phức tạp và không rõ ràng, có sự phân biệt ựối xử giữa những doanh nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Quyền sử dụng phần lớn ựất ựai chưa ựược xác ựịnh vì phải cung cấp một số lượng rất lớn các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng ựất, việc có ựược những giấy tờ ựó hoàn toàn không dễ dàng. Hiện vẫn chưa có hệ thống công khai về các quyền hạn cho thuê và thế chấp. Giá trị của quyền sử dụng ựất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố xác ựịnh chứ không phải theo giá thị trường và ựược mỗi tỉnh áp dụng theo các cách khác nhaụ
Về vấn ựề thời hạn cho thuê ựất hiện hành áp dụng cho các DNN&V ngoài quốc doanh là 30 năm tạo một thiệt thòi cho các DNN&V trong nước và ựẩy giá thành sản phẩm của các DNN&V này lên cao hơn so với giá sản phẩm của các doanh nghiệp có vốn FDI- loại hình có thể thuê ựất ựến 50 năm.
Bên cạnh ựó, việc quy ựịnh giá trả tiền thuê hàng năm vào khoảng 0,5- 0,7% giá trị quyền sử dụng ựất như hiện nay rõ ràng là tác ựộng hỗ trợ của Chắnh phủ trong việc giảm mức ựầu tư ban ựầu cho doanh nghiệp, Tuy nhiên lại tồn tại một nghịch lý là nhiều doanh nghiệp chỉ muốn nộp tiền thuê ựất luôn một lần cho xong ựể yên tâm ựầu tư (cho dù có phải ựi vay) vì e ngại chắnh sách giá cho thuê ựất hiện nay không ổn ựịnh. Cho vắ dụ các doanh nghiệp sẽ phải trả một khoản tiền là A ựể ựược thuê ựất trong 30 năm và mỗi năm nộp 0,5%A, nhưng rất có thể do biến ựộng mà các doanh nghiệp có thể phải nộp thêm một khoản B > A, lúc ựó giá thành sản phẩm của doanh nghiệp sẽ phải tắnh thế nào cho hợp lý? Do ựó, cần quy ựịnh một giá thuê ựất ổn ựịnh hoặc dao ựộng trong một phạm vi cho phép trong suốt thời gian thuê. đồng thời cũng cần hạ giá cho thuê ựất tại các KCN, KCX ựể lấp ựầy
các khu này vì theo con số thống kê hiện nay thì các doanh nghiệp chỉ mới chiếm 19% tổng diện tắch.
Nhìn chung, những vấn ựề về ựất ựai cũng là một trong những thách thức lớn nhất ựối với các DNN&V. Thách thức thể hiện ở việc rất khó có ựược ựất dùng cho mục ựắch ựầu tư, trong khi ựó hệ thống xét duyệt của chắnh phủ ựối với việc thực thi các quyền sử dụng ựất là rất phức tạp và rắc rốị Các DNN&V gặp nhiều khó khăn trong quá trình phát triển khi mà cá quyền sử dụng ựất ựối với các mục ựắch thương mại và công nghiệp không ựược quy ựịnh rõ ràng và các thủ tục dụng ựất ựể thế chấp không ựược nới lỏng.