- Thụng tin so sỏnh 2:
3.Kiến nghị với chớnh phủ và cơ quan nhà nước cú thẩm quyền
3.1. Đẩy mạnh và nõng cao hiệu quả cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở dụng đất và sở hữu nhà ở
Hồ sơ địa chớnh là cơ sở xỏc định tớnh phỏp lý của đất đai, trong đú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở là chứng thư phỏp lý xỏc lập cỏc quyền mà người được giao đất, thuờ đất được thực hiện, trong đú cú quyền thế chấp BĐS. Căn cứ vào tớnh phỏp lý của BĐS mà cỏc ngõn hàng quyết định cho thế chấp hay khụng và định giỏ trị thế chấp. Nhiều trường hợp cú nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng BĐS chưa cú đủ giấy tờ phỏp lý nờn khụng đủ điều kiện thế chấp để vay vốn. Điều này cũng gúp phần hạn chế quy mụ tớn dụng của ngõn hàng. Mặt khỏc, cần phải minh bạch cỏc nghĩa vụ tài chớnh về đất đai
và BĐS của chủ sử dụng trong hồ sơ địa chớnh để nhõn viờn định giỏ cú đầy đủ thụng tin về BĐS, xỏc định giỏ trị của nú chớnh xỏc hơn.
3.2. Ban hành văn bản phỏp luật hướng dẫn phương phỏp, trỡnh tự, thủ tục định giỏ BĐS thế chấp định giỏ BĐS thế chấp
Quyền được cầm cố, thế chấp BĐS mới được xỏc lập ở nước ta và phỏt triển hơn trong những năm gần đõy, vỡ vậy cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp cũn hạn chế và gặp nhiều khú khăn cả về lý luận và thực tiễn. Do đú cần cú sự định hướng, hướng dẫn của chớnh phủ về phương phỏp, trỡnh tự , định giỏ bằng văn bản phỏp luật để thụng nhất phương phỏp và đạt hiệu quả của định giỏ.
3.3. Quản lý chặt chẽ và thỳc đẩy thị trường BĐS hoạt động
Thị trường BĐS là nơi cung cấp thụng tin giỏ cả BĐS cho định giỏ BĐS. Thị trường này hoạt động mạnh và cú hiệu quả gúp phần quan trọng hạn chế những khú khăn về thụng tin cho cỏc nhõn viờn định giỏ. Thị trường quỏ “núng” giỏ cả BĐS biến động mạnh, cú thể gõy nờn những cơn sốt giỏ làm cho cụng tỏc định giỏ khú xỏc định phương hướng dễ gõy rủi do cho cỏc ngõn hàng khi cho vay thế chấp. Thị trường quỏ “lạnh” cỏc giao dịch ớt làm hạn chế nguồn thụng tin thị trường cho định giỏ cú thể gõy đỡnh trệ việc định giỏ thế chấp cũng như cho vay thế chấp. Vỡ vậy nhà nước cần cú những biện phỏp tăng cường quản lý thị trường BĐS, minh bạch húa cỏc thụng tin, đặc biệt là cụng tỏc quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đụ thị, xõy dựng, sửa chữa cơ sở hạ tầng cần được cụng khai. Giỳp thị trương BĐS hoạt động lành mạnh hơn và cỏc thụng tin cung cấp cho định giỏ thế chấp được chớnh xỏc hơn, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn của cỏc ngõn hàng. Đồng thời cú những biện phỏp thỳc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phỏt triển, tạo lập hàng húa cho thị trường BĐS bằng cỏc cụng tỏc quy hoạch nhất là quy hoạch đụ thị.
3.4. Ban hành khung giỏ đất và giỏ tối thiểu xõy dựng nhà ở mới sỏt với giỏ thị trường giỏ thị trường
Cú một thực tế là khi định giỏ thế chấp BĐS, cỏc tổ chức định giỏ thường ỏp dụng tớnh theo khung giỏ quy định của UBND tỉnh/thành phố để quyết định mức cho vay. Trong khi đú giỏ mà UBND tinh/thành phố quy định thường thấp hơn nhiều so với giỏ thị trường của BĐS. Với BĐS thế chấp, nếu xỏc định theo khung giỏ nhà nước thỡ giỏ trị này thấp hơn rất nhiều so với giỏ thị trường, từ đú khụng đỏp ứng được nhu cầu vay vốn của khỏch hàng. Do vậy rất cần xõy dưng một khung giỏ mới cho BĐS sỏt với giỏ thị trường của nhà nước dựa trờn cỏc yếu của BĐS như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiờn của cơ sở hạ tầng…và cú hướng dẫn quy định về định tớnh và định lượng cho từng trường hợp, cho phộp đia phương linh động điều chỉnh giỏ, khụng bị ràng buộc một cỏch quỏ cứng nhắc vào quy định, phõn loại của nhà nước
KẾT LUẬN
Trong những năm gần đõy, thị trường BĐS ở Việt Nam đang phỏt triển nhanh và mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sụi động, nhu cầu về vốn để phỏt triển BĐS, sản xuất kinh doanh cần thiết và cấp bỏch, mà nguồn vốn quan trọng là từ cỏc ngõn hàng. Nhưng hoạt động cho vay của ngõn hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do đú cỏc ngõn hàng khi cho vay phải đũi hỏi khỏch hàng vay phải cú tài sản thế chấp, một trong những tài sản thế chấp cú giỏ trị cao và đảm bảo nhất là quyền về BĐS. Vỡ vậy để cú thể phục vụ tốt nhu cầu của khỏch hàng vay gắn với nõng cao chất lượng, uy tớn thỡ việc nõng cao hiệu quả định giỏ là việc làm quan trọng và cần thiết. Để làm được điều đú cần phải xỏc định rừ cỏc phương phỏp định giỏ, vận dụng định giỏ BĐS thế chấp, nội dung định giỏ, quy trỡnh định giỏ một cỏch logic, khoa học cú hiệu quả và cú sự hỗ trợ của nhà nước, chớnh phủ bằng cỏc văn bản phỏp luật, minh bạch húa cỏc thụng tin cung cấp cho định giỏ BĐS.
Sau khi nghiờn cứu hoạt động định giỏ BĐS thế chấp tại cụng ty thẩm định giỏ địa ốc Á Chõu, em mạnh dạn đưa ra một số giả phỏp và kiến nghị nhằm nõng cao chất lượng của cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp. Do hạn chế về kiến thức cũng như thời gian và năng lực thực tế, em khụng trỏnh khỏi những thiếu sút, em rất mong được sự gúp ý từ thầy cụ và bạn đọc để chuyờn đề được hoàn thiện hơn.
Cuối cựng em xin chõn thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo và lónh đạo AREV đó giỳp đỡ em hoàn thành chuyờn đề này!.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Luật dõn sự 2005, Nhà xuất bản chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
2. Chớnh phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất, khung giỏ cỏc loại đất
3. Bộ Tài Chớnh, Thụng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chớnh phủ về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ đất cỏc loại.
4. Chớnh phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188 về phương phỏp xỏc định giỏ đất, khung giỏ cỏc loại đất.
5. Chớnh phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tớn dụng.
6. Chớnh phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 của Chớnh phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tớn dụng.
7. Luật đất đai 2003, Nhà xuất bản chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
8. Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất bản chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
9. Cụng văn số 45 – NVCV.TĐTS.08 ngày 25/01/2008 của hội đồng thẩm định tài sản Ngõn Hàng Á Chõu về việc xỏc định đơn giỏ thị trường trong trường hợp BĐS ở đường nội bộ, trong hẻm, đất cú hỡnh dạng khụng cõn đối và cỏc trường hợp khỏc.
10.Cụng văn số 1374 – NĐCV. TĐTS.08 ngày 03/12/2008 của Hội đồng thẩm định tài sản ngõn hàng ACB về việc ban hành đơn giỏ cụng trỡnh xõy dựng.
11. GS. TSKH. Lờ Đỡnh Thắng (2000), Giỏo trỡnh nguyờn lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chớnh trị quốc gia, Hà nội.
12. Thụng tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 của Thống đốc Ngõn hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tớn dụng.