- Thụng tin so sỏnh 2:
3.2. Những tồn tại và nguyờn nhõn
Bờn cạnh những thành tựu AREV đạt được thỡ vẫn cũn những tồn tại cần phải khắc phục.
Về phương phỏp thẩm định.
AREV Hà Nội chủ yếu định giỏ cho mục đớch xột cấp tớn dụng cho ngõn hàng Á Chõu, phương phỏp định giỏ chủ yếu là phương phỏp so sỏnh. Vỡ định giỏ cho mục đớch thế chấp cho nờn nhõn viờn thẩm định thường lấy giỏ trị của BĐS đưa ra so sỏnh thấp hơn để làm đơn giỏ cho BĐS thẩm định. Mặc dự phương phỏp so sỏnh cú vẻ dễ ỏp dụng nhưng cũng rất nhiều cạm bẫy. Cú một điều nguy hiểm lớn trong bằng chứng sử dụng so sỏnh đú là nhõn viờn thẩm định đặt quỏ nhiều tin tưởng vào cỏc bằng chứng thị trường mà quờn mất rằng những bằng chứng như vậy đó phản ỏnh điều gỡ xảy ra trong quỏ khứ khi đang xỏc định giỏ trị hiện tại của BĐS. Đối với BĐS tạo thu nhập thỡ người mua quan tõm đến những đặc tớnh kinh tế của núm cụ thể họ thường quan tõm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự bỏo cho luồng tiền tương lai. Như vậy số liệu thu thập về cỏc BĐS tạo thu nhập cú thể so sỏnh được rất hạn chế đối với người định giỏ. Do khụng đầy đủ số liệu sẽ rất khú khăn trong việc rỳt ra cỏc chỉ số đỏng tin cậy đối với giỏ trị của BĐS mục tiờu. Để khắc phục những hạn chế này trong định giỏ người ta thường sử dụng kết hợp với phương phỏp đầu tư nhưng phương phỏp này mới được xõy dựng lý thuyết chưa ỏp dụng tại AREV Hà Nội.Những BĐS đặc biệt như cao ốc văn phũng, trung tõm thương mại, nhà hàng, khỏch sạn,…phải dựng phương phỏp đầu tư để định giỏ nhưng thực tế chưa cú BĐS nào được định giỏ bằng phương phỏp đầu tư tại AREV Hà Nội .
Về phương phỏp thu thập thụng tin. Mặc dự đó cú sự hướng về khai thỏc thụng tin và cỏc nguồn thụng tin cú thể khai thỏc, tuy vậy AREV lấy thụng tin chủ yếu qua bỏo mua bỏn và thụng tin rao bỏn trờn mạng internet,những thụng tin này khụng thể tin cậy hoàn toàn, phụ thuộc vào nú qua nhiều sẽ dẫn đến những nhầm
lẫn. Mặt khỏc những thụng tin mua bỏn trong qua khứ dễ lỗi thời về mặt giỏ trị trong khi thị trường khụng ngừng biến đổi.
Về phần mềm hỗ trợ định giỏ.. Tuy hiện đại hơn cỏc cụng ty thẩm định giỏ khỏc là AREV đó cú phần mềm hỗ trợ định giỏ nhưng chưa phỏt huy được hết tỏc dụng của nú. Phần dành cho “mụ tả BĐS” cũn rất hạn chế về ngụn từ và cõu chữ diễn đạt, vỡ vậy nhõn viờn thẩm định muốn mụ tả chi tiết hơn về BĐS hay cỏc hạng mục khỏc thỡ phải sang phần “định giỏ” và “giải thớch phương phỏp định giỏ” để trỡnh bày thờm, dẫn đến việc cú những chi tiết được nờu trong phần giải thớch phương phỏp định giỏ và được tớnh giỏ trị nhưng phần mụ tả về BĐS thỡ lại khụng thõy nhắc đến những chi tiết đú.
Ngoài ra tỡnh trạng trễ hồ sơ vẫn diễn ra, kết quả thẩm định vẫn chưa thể hiện được giỏ trị thực của BĐS, một số hồ sơ phải tỏi thẩm định. Nguyờn nhõn chủ yếu là những nguyờn nhõn sau:
Thứ nhất là do thiếu thụng tin thị trường
Việc định giỏ BĐS của cụng ty chủ yếu được thực hiện bằng phương phỏp so sỏnh nhưng thực tế khụng phải lỳc nào thị trương cũng cung cấp thụng tin đầy đủ, và khụng phải lỳc nào cỏc thụng tin so sỏnh cũng được khai thỏc một cỏch dẽ dàng. Ở nhũng khu vực khụng cú giao dịch về BĐS hoặc rất ớt và khụng được cụng khai thỡ việc cú được cỏc thụng tin thị trường ở khu vực này là rất khú. Việc này ảnh hưởng tới tiến độ của cụng tỏc định giỏ.
Thứ hai là sự biến động khụng ổn định của thị trường BĐS.
Thị trường BĐS luụn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giỏ cả nhà đất tăng cao, khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị của BĐS trờn thị trường. Đõy là một khú khăn, thỏch thức lớn đối với nhõn viờn định giỏ, bởi vỡ việc định giỏ một BĐS thế chấp khỏc so với việc định giỏ BĐS với mục đớch mua bỏn và cho thuờ,
ở chỗ mức giỏ này mang tớnh thời kỳ, nú phải được duy trỡ tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tớn dụng cũn hiệu lực, điều này sẽ khụng thành vấn đề nếu thị trường BĐS ổn định, nhưng thực tế khụng phải như vậy vỡ thị trường luụn biến động nờn điều này sẽ gõy khú khăn cho việc dự bỏo giỏ cả, nhu cầu về BĐS trong tương lai của nhõn viờn định giỏ. Khụng những thế việc thu thập và phõn tớch thụng tin từ thị trường cũng gặp khú khăn bởi vỡ với thị trường biến động thỡ thụng tin dễ trở nờn lạc hậu và tớnh chớnh xỏc kộm.
Thứ ba là do sự thiếu minh bạch của thụng tin quy hoạch
Cỏc thụng tin về quy hoạch của quận, huyện, thành phố cũn thiếu minh bạch, ngay chớnh chủ sở hữu của BĐS cũng khụng biết chớnh xỏc về quy hoạch cú liờn quan đến BĐS của mỡnh. Nhõn viờn thẩm định phải xỏc minh quy hoạch, mặt khỏc sự thiếu hợp tỏc và giỳp đỡ của cỏn bộ địa chớnh gõy rất nhiều khú khăn cho cụng tỏc định giỏ BĐS thế chấp.
Thứ tư là hệ thống phỏp lý về cụng tỏc định giỏ BĐS
Tuy cụng việc định giỏ BĐS thế chấp đó được quy định tại bộ luật dõn sự, luật đất đai và cỏc văn bản dưới luật nhưng giữa cỏc văn bản này vẫn cú sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tớnh định hướng và cũn nhiều bất cập so với thực tế. Cỏc mức giỏ theo quy định sẽ thấp hơn so với giỏ thực tế rất nhiều và như thế sẽ gõy khú khăn cho ngõn hàng khi ỏp dụng, nếu ngõn hàng ỏp dụng khung giỏ theo quy định vào định giỏ BĐS thế chấp thỡ giỏ trị của BĐS sẽ rất thấp dẫn tới việc mức vốn vay khụng đỏp ứng được nhu cầu của khỏch hàng, sẽ làm nản lũng khỏch hàng và cú thể vốn vay sẽ khụng được sử dụng theo đỳng mục đớch như cam kết ban đầu. Cũn nếu ngõn hàng khụng ỏp dụng thỡ trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngõn hàng khụng thu đủ nợ gốc là khụng trỏnh khỏi vỡ khi toà ỏn xỏc định giỏ trị BĐS thế chấp cơ quan này lại ỏp dụng khung giỏ của
nhà nước, do đú giỏ trị của BĐS sẽ thấp hơn giỏ được xỏc định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà ỏn can thiệp).
Thứ năm là do những quy định của ACB liờn quan đến định giỏ BĐS thế chấp
Đú là những quy định về đơn giỏ xõy dựng và tỷ lệ giảm giỏ cụng trỡnh xõy dựng. Về đơn giỏ xõy dựng thỡ ACB quy định cũn rất khỏi quỏt và cú biờn độ giao động lớn nờn rất khú ỏp dụng thực tế, vỡ mục đớch đảm bảo an toàn cho ngõn hàng nờn nhõn viờn thẩm định thường ỏp dụng đơn giỏ thấp nhất trong hạng mục, do vậy nhiều trường hợp định giỏ giỏ trị thấp quỏ nờn khỏch hàng khiếu nại phải tỏi thẩm định. Việc căn cứ vào kết cấu cụng trỡnh và thời gian đó sử dụng để tớnh giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh là hợp lý nhưng nhỡn bề ngoài cụng trỡnh và những thụng tin khụng trung thực của khỏch hàng mà đỏnh giỏ kết cấu cụng trỡnh thỡ độ chớnh xỏc là khụng cao. Ngoài ra, quy định những tỷ lệ giảm giỏ quỏ cứng nhắc như tỷ lệ giảm giỏ BĐS trong ngừ, hẻm so với BĐS mặt phố, tỷ lệ giảm giỏ do BĐS cú đất khụng vuụng vắn cũng làm cho kết quả định giỏ khụng phản ỏnh được giỏ trị thực tế của BĐS. Khi thị trường cú tớn hiệu đi xuống AREV đó ỏp dụng định giỏ giảm giỏ hàng loạt giỏ trị cỏc BĐS thế chấp cựng một tỷ lệ như nhau, khụng phõn loại, điều đú gõy thiệt thũi cho những BĐS khụng bị giảm giỏ trờn thị trường.
Chương 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CễNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
1. Phương hướng phỏt triển hoạt động định giỏ BĐS của cụng ty thẩm định giỏ địa ốc Á Chõu