4.3.1. Khỏi niệm
Phương phỏp chi phớ là phương phỏp xỏc định giỏ trị Bất Động sản dựa trờn chi phớ để làm ra một Bất Động Sản tương tự như một vật thay thế.
Phương phỏp này dựa trờn cơ sở lý thuyết cho rằng giỏ trị thị trường của một Bất Động Sản cần định giỏ được đo bằng chi phớ để làm ra một Bất Động Sản tương tự cú thể thay thế.
Cỏc yếu tố cấu thành nờn giỏ trị Bất Động Sản là: Giỏ trị đất, cỏc chi phớ đầu tư xõy dựng cỏc Bất Động Sản, cỏ yếu tố giảm giỏ.
4.3.2. í nghĩa
Phương phỏp chi phớ được sử dụng để định giỏ cỏc BĐS cú ớt cầu thị trường và ớt được bỏn trờn thị trường. sử dụng trong cỏc trường hợp sau:
Định giỏ cỏc BĐS cụng cộng như bệnh viện, trường học, hội trường, thư viện, trạm cảnh sỏt và một số loại BĐS khỏc.
Định giỏ đền bự giải phúng mặt bằng khi mà BĐS thu hồi một cỏch bắt buộc Định giỏ BĐS để đỏnh thuế và thuế suất được đỏnh lờn chi phớ xõy dựng cụng trỡnh và giỏ trị của địa điểm.
Định giỏ cho việc bảo hiểm BĐS
4.3.3. Quy trỡnh thực hiện
Phương phỏp này được tiến hành theo 5 bước:
Bước 1 : Ước lượng giỏ trị của mảnh đất thuộc Bất Động Sản, coi nú là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2 : Ước tớnh chi phớ thay thế hoặc chi phớ tỏi tạo cụng trỡnh
• Chi phớ thay thế cụng trỡnh là chi phớ hiện hành để xõy dựng cụng trỡnh mới cú giỏ trị sử dụng tương đương với cụng trỡnh được định giỏ theo đỳng tiờu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành. Điều này nghĩa là cỏc kỹ thuật, phương phỏp, vật liệu xõy dựng cụng trỡnh là hiện đại, loại bỏ tất cả cỏc yếu tố lỗi thời.
• Chi phớ tỏi tạo cụng trỡnh là khoản chi phớ hiện hành để xõy dựng một cụng trỡnh thay thế giống hệt cụng trỡnh đang định giỏ tức là cú tớnh đến cỏc điểm lỗi
thời của cụng trỡnh đú. Điều này nghĩa là tỏi tạo cụng trỡnh là bản sao chớnh xỏc của cụng trỡnh định giỏ: Vật liệu, thiết kế, kể cả việc thừa hưởng cỏc sai lầm trong thiết kế, tớnh khụng hiệu quả của cụng trỡnh.
Bước 3 : Ước tớnh tổng số tiền giảm giỏ tớch lũy của cụng trỡnh (gồm cả cụng trỡnh phụ trợ) xột trờn mọi nguyờn nhõn như: Giảm giỏ tự nhiờn, lỗi thời chức năng, lỗi thời bờn ngoài…
Bước 4 : Ước tớnh giỏ trị cụng trỡnh xõy dựng bằng cỏch trừ đi số tiền giảm giỏ khỏi chi phớ mới hiện hành của cụng trỡnh.
Bước 5 : Ước tớnh giỏ trị của Bất Động Sản mục tiờu bằng cỏch cộng giỏ trị ước tớnh của mảnh đất với gớ trị ước tớnh của cụng trỡnh.