- Thụng tin so sỏnh 2:
4.2.5. Cỏc trường hợp cũn lạ
Giỏ trị BĐS = Giỏ trị quyền sử dụng đất + Giỏ trị tài sản gắn liền với đất Giỏ trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ
Giỏ trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Vớ dụ: Đối với nhà hoặc đất riờng lẻ chưa được phờ duyệt đơn giỏ đất thị trường
A. Mễ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trớ bất động sản
Số: Số …
Đường/Ấp: BẠCH ĐẰNG Phường/Xó: THANH LƯƠNG Quận/Huyện: HAI BÀ TRƯNG Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trớ:
- BĐS nằm trong ngỏch của ngừ 900 Bạch Đằng, ngỏch rộng khoảng 3.5m dến 4m, ngừ rộng khoảng 4m.
- BĐS nằm cỏch mặt ngừ khoảng 5m, cỏch đường Bạch Đằng khoảng 50m, cỏch ngó 3 Bạch Đằng – Lóng Yờn khoảng 200m.
2. Chứng từ phỏp lý:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …, mó số … số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: … do UBND quận Hai Bà Trưng cấp cho ụng Nguyễn Huy Miện và bà Đàm Thị Bổng ngày 30/12/2008.
- Cập nhật sang tờn cho bà Nguyễn Thị Loan ngày 26/03/2009.
3. Đặc điểm về bất động sảna) Về đất a) Về đất
- Mục đớch sử dụng đất: Đất ở đụ thị
- Hỡnh thức sử dụng đất: Giao đất cú thu tiền sử dụng đất - Thời gian sử dụng đất: Lõu dài
- DTSD thực tế: 28.6m2 (Chiều dài: 9.08 m&9.12m , Chiều rộng: 2.98m & 3.03m) - DTSD được cụng nhận: 26.6m2
b)Về tài sản gắn liền với đất
- Loại tài sản: Nhà ở Năm xõy dựng: cũ Tiện nghi: trung bỡnh - Cấu trỳc: + Số tầng: 04 tầng + Mỏi: bờ tụng cốt thộp + Tường: gạch + Nền: ghạch men - DTSD thực tế: 114.40m2 - DTSD được cụng nhận: 0.00m2 B. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH
1. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS khụng nằm trong quy hoạch
2. Mục đớch sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang dựng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bỡnh thường
4. Định giỏ bất động sản
a) Giải thớch phương phỏp định giỏ
* Đơn giỏ nhà nước: 9.450.000 đồng/m2
* Đơn giỏ thẩm định: 22.200.000 đồng /m2 (tương đương hệ số K = 2.35) * Giải thớch:
- Thụng tin so sỏnh 1:
+ Địa chỉ: Số … ngừ 804 Bạch Đằng
+ Vị trớ: kộm thuận lợi hơn, nằm trong ngừ rộng khoảng 2.5m, cỏch mặt đường khoảng 5m
+ Khoảng cỏch: cỏch BĐS thẩm định khoàng 500m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều khụng cú lợi thế kinh doanh. + Diện tớch đất: 20m2 đất ở (kớch thước MT 4.5m x sõu 4.4m). + Diện tớch nhà: 60m2 (3 tầng)
+ Giỏ bỏn thỏng 12/2008 : 560 triệu đồng + Liờn hệ: A Dũng (ĐT ; …)
+ Gớa trị ngụi nhà ước tớnh: 60m2 x 2.000.000 đồng /m2 = 120.000.000 đồng + Đơn giỏ đất ước tớnh: (560.000.000 đồng – 120.000.000 đồng): 20m2 = 22.000.000 đồng /m2.
- Thụng tin so sỏnh 2:
+ Vị trớ: kộm thuận lợi hơn, nằm trong ngừ rộng khoảng 2.2m, cỏch mặt đường khoảng 100m.
+ Khoảng cỏch: cỏch BĐS thẩm định khoảng 700m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng
+ Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều khụng cú lợi thế kinh doanh. + Diện tớch đất: 27m2 (đất ở, kớch thước : 6m x 4.5m)
+ Diện tớch nhà: 135m2 ( 5 tầng )
+ Giỏ rao bỏn thỏng 03/2009 : 920 triệu đồng + Liờn hệ: C. Trang ( ĐT: …).
+ Gớa trị ngụi nhà ước tớnh: 135m2 x 3.000.000 đồng/m2 = 405.000.000 đồng + Đơn giỏ đất ước tớnh: (920.000.000 đồng – 405.000.000 đồng) : 27m2 = 19.100.000 đồng /m2.
- BĐS thẩm định cú vị trớ thuận lợi hơn BĐS so sỏnh 1 và BĐS so sỏnh 2 do BĐS thẩm định nằm trong ngừ rộng hơn.
- Ước tớnh đơn giỏ BĐS thẩm định bằng khoảng 140%(tỷ lệ thuận lợi hơn về vị trớ) đơn giỏ BĐS so sỏnh 1(tương đương với khoảng 30.800.000 đồng/m2).
Đơn giỏ thẩm định:
30.800.000 đồng/m2 x 80%(ước tớnh giỏ giao dịch tại BĐS thẩm định được bằng khoảng 80% giỏ giao dịch thực) x 90%(tỷ lệ giảm giỏ theo quy định của ACB) = 22.200.000 đồng/m2
b) Giỏ trị bất động sản
Khoản mục Theo đơn giỏ
nhà nước
Theo đơn giỏ thẩm định
Chỉ vàng SJC VND 1. Giỏ trị quyền sử dụng đất 270.270.000,0 0 635.134.500,00 - Diện tớch (m2) 28.6 28.6 - Đơn gớa (đvt/m2) 9.450.000,00 22.207.500,00 - Hệ số K 2.35
2. Giỏ trị tài sản gắn liền với đất 0.00 - Diện tớch (m2) 0.00 - Đơn giỏ (đvt/m2) 3. Tổng giỏ trị BĐS 635.134.500,00 Trị giỏ tài sản làm trũn: 635.000.000 VNĐ Bằng chữ: sỏu trăm ba mươi lăm triệu đồng chẵn.
• Ghi chỳ: Qua thẩm định, ngụi nhà 4 tầng với diện tớch xõy dựng là 28.6m2
chưa được cụng nhận quyền sở hữu nhà ở, do đú nhõn viờn thẩm định khụng tớnh giỏ trị.
Ở đõy AREV đó dựng phương phỏp so sỏnh để tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất của BĐS, giỏ trị tài sản trờn đất thỡ sử dụng đơn giỏ xõy dựng do ACB quy định để tớnh toỏn. Từ giỏ trị rao bỏn và thương lượng của BĐS so sỏnh, nhõn viờn thẩm định trừ đi giỏ trị tài sản trờn đất được tớnh bằng cỏch lấy diện tớch sàn xõy dựng nhõn với đơn giỏ xõy dựng do ACB quy định để tớnh ra đơn giỏ đất. Rất dễ xảy ra sai sút khi chỉ nhỡn nhận bề ngoài BĐS và cỏc thụng tin do người rao bỏn cung cấp để ỏp đặt đơn giỏ xõy dựng của ngõn hàng quy định vào tớnh toỏn giỏ trị BĐS.
3. Đỏnh giỏ