- Thụng tin so sỏnh 2:
1. Phương hướng phỏt triển hoạt động định giỏ BĐS của cụng ty thẩm định giỏ địa ốc Á Chõu
2.6. Áp dụng cỏc phương phỏp định giỏ phự hợp
Theo lý thuyết chung thỡ cú 5 phương phỏp định giỏ là: Phương phỏp so sỏnh, phương phỏp chi phớ, phương phỏp thu nhập, phương phỏp lợi nhuận, phương phỏp thặng dư. Tuy nhiện, AREV thường sử dụng 2 phương phỏp định giỏ chủ yếu đú là phương phỏp so sỏnh và phương phỏp chi phớ.
Đối với những BĐS dựng để ở AREV thường sủ dụng phương phỏp so sỏnh để xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất và phương phỏp chi phớ để xỏc định giỏ trị cụng trinh trờn đất. Cú một số trường hợp, cỏc thụng tin về BĐS so sỏnh chỉ là những thụng tin rao bỏn, chứ khụng phải là những giao dịch thực tế đó diễn ra trờn thị trường, điều này dẫn đến sai lầm khi định giỏ ỏp dụng theo phương phỏp so sỏnh, nú ảnh hưởng rất lớn đến giỏ trị BĐS thế chấp. Vỡ vậy, cần phải tiến hành thu thập thụng tin chớnh xỏc và cú sự kiểm tra cũng như điều chỉnh hài hoà giữa cỏc thụng tin để từ đú giỏ trị định giỏ sẽ xỏc thực hơn với thị trường và kết hợp với cỏc phương phỏp khỏc để đối chiếu kết quả.
Khi sử dụng phương phỏp chi phớ để xỏc định giỏ trị cụng trỡnh trờn đất thỡ đơn giỏ xõy dựng hiện nay mà AREV sử dụng là đơn giỏ do Tổng giỏm đốc của ngõn hàng ban hành theo từng thời kỳ, trong khi đú thị trường giỏ cả nguyờn, nhiờn vật liệu xõy dựng liờn tục tăng, vỡ thế kết quả định giỏ khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị thực tế của cụng trỡnh trờn đất, do vậy trong thời gian tới AREV cần đưa ra chớnh sỏch định giỏ phự hợp đối với cụng trỡnh trờn đất, cú thể sử dụng mức giỏ trờn thị trường để định giỏ giỏ trị cụng trỡnh trờn đất.
Khi định giỏ cỏc BĐS phục vụ cho mục đớch thương mại, BĐS cho thuờ văn phũng thỡ AREV cần phải sử dụng kết hợp 3 phương phỏp: Phương phỏp so
sỏnh, phương phỏp chi phớ và phương phỏp thu nhập. Cú thể sử dụng phương phỏp so sỏnh và phương phỏp chi phớ để xỏc định giỏ trị BĐS thế chấp trong trường hợp cú cỏc giao dịch tương tự trờn thị trường, sau đú dựng phương phỏp thu nhập để kiểm tra lại, nhõn viờn thẩm định phải căn cứ vào hiện trạng của BĐS cũng như tiềm năng của BĐS đú trong tương lai để đưa ra kết quả định giỏ cuối cựng. Ngoài ra, khi định giỏ những mảnh đất trống mà mụi trường hạ tầng kỹ thuật, mụi trường xó hội cũng như mụi trường kinh doanh tại khu vực mà BĐS toạ lạc rất phỏt triển thỡ nhõn viờn định giỏ cú thể sử dụng phương phỏp thu nhập hoặc phương phỏp lợi nhuận để xỏc định giỏ trị BĐS thế chấp đú khụng nhất thiết phải dựng phương phỏp so sỏnh, khi sử dụng 2 phương phỏp trờn, phải là người cú kinh nghiệm, am hiểu thị trường BĐS và phải dự đoỏn được chớnh xỏc luồng thu nhập mang lại từ BĐS trong tương lai, kết quả định giỏ sẽ phản ỏnh đỳng giỏ trị thực của BĐS được thế chấp, đảm bảo nhu cầu của khỏch hàng và hạn chế rủi ro cho Ngõn hàng.